La legge 28 dicembre 2015, n. 208 (cosiddetta Legge di Stabilità 2016) ha introdotto del nostro ordinamento il cosiddetto “leasing abitativo”, estendendo in breve anche alle abitazioni uno strumento giuridico già utilizzato per autoveicoli e beni strumentali. Una nuova possibilità per i consumatori, con vantaggi fiscali ma anche profili di rischio che è opportuno conoscere.
Che cos’è il leasing immobiliare?
Si tratta di una tipologia contrattuale in cui un soggetto, chiamato concedente, acquista, su indicazione del cliente, un bene immobile che viene concesso in utilizzo al cliente stesso per un determinato periodo a fronte del pagamento di un canone. Al termine del periodo di utilizzo il cliente ha infine la facoltà di riscattare il bene dal concedente ad un prezzo predeterminato.
E il leasing abitativo?
E’ l’apertura anche al mondo degli acquisti immobiliari di unità abitative da parte dei privati dello strumento sopra indicato.
Chi può essere il concedente?
Nel leasing immobiliare fra privati soltanto una banca ovvero un intermediario finanziario iscritto al relativo albo.
Quale tipologia di immobile può essere acquistato con il leasing abitativo?
Un fabbricato (o una porzione di fabbricato) ad uso abitativo, già esistente, da realizzare oppure in corso di ultimazione, da adibire ad abitazione principale. Si ricorda che per abitazione principale si intende quella in cui l’acquirente o i propri familiari dimorano abitualmente.
La norma
art. 1, commi 76-84, legge 28 dicembre 2015, n. 208
La definizione
il leasing abitativo è il contratto con cui il concedente si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile da destinare ad abitazione principale da parte dell’utilizzatore su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, il quale ne assume tutti i rischi, anche quelli relativi al perimento, e lo pone a disposizione di questi per un tempo specificato e verso un determinato corrispettivo commisurato al prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.
REGIME FISCALE
IRPEF
- Detrazione Irpef del 19% sui canoni di locazione (under 35 con reddito < 55.000 €, detrazione massima 8.000 € annui);
- Detrazione Irpef del 19% sui canoni di locazione (ogni età e reddito, detrazione massima 4.000 € annui);
- Detrazione Irpef del 19% sul prezzo di riscatto (under35 con reddito < 55.000 €, detrazione massima 20.000 €);
- Detrazione Irpef del 19% sul prezzo di riscatto (ogni età e reddito, detrazione massima 10.000 €).
IVA
- Aliquota confermata al 4% se prima casa.
REGISTRO
- Aliquota ridotta all’1,5% se prima casa.
Cosa accade se il cliente (utilizzatore) non paga i canoni?
Il contratto di leasing viene risolto e il bene restituito.
Il concedente (banca o intermediario) può successivamente vendere il bene o assegnarlo in godimento a terzi, a valori di mercato e secondo criteri di trasparenza e pubblicità.
Il cliente ha diritto a ricevere quanto incassato dal concedente con la nuova operazione, al netto tuttavia di: a. canoni pagati e non scaduti; b. canoni a scadere alla data del calcolo; c. prezzo pattuito per il riscatto.
E se la somma di cui sopra è negativa? Il cliente deve rimborsare al concedente la differenza
Il cliente può sospendere i pagamenti?
Sì, la norma espressamente prevede questa possibilità, ma a due condizioni.
In primis, la sospensione può essere chiesta una sola volta e per un massimo di dodici mesi.
In secondo luogo, la sospensione può essere chiesta solo in caso di: a. cessazione del rapporto di lavoro (ad esclusioni delle ipotesi di
VANTAGGI
- detrazioni fiscali;
- imposta di registro ridotta;
- possibilità di posticipare l’acquisto;
- niente atto di mutuo con relativi costi.
SVANTAGGI
- non si è proprietari fino al riscatto;
- meno tutele in caso di morosità (l’immobile è del concedente), con rischio saldo negativo;
- possibili clausole che limitano la possibilità di rivendere il bene;
- niente atto di mutuo ma futuro atto di riscatto.
Il leasing abitativo sicuramente apre il mercato immobiliare a tante persone che oggi faticano ad ottenere un mutuo. Tuttavia, la possibilità di “realizzare il proprio sogno abitativo” e le condizioni fiscali di favore previste non devono condizionare la scelta: come anticipato anche questo istituto ha dei rischi che devono essere ben ponderati. E questa è la mia missione per i miei clienti.
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