La figura contrattuale del leasing – o della c.d. locazione finanziaria – nasce negli Stati Uniti d’America negli anni del secondo dopoguerra e, sul modello americano, si diffonde nella prassi italiana a partire dalla seconda metà degli anni sessanta del secolo scorso, quale contratto atipico. In sostanza, il leasing era ricompreso tra i negozi privi di una disciplina giuridica dettata da codice o da leggi speciali, ma il cui contenuto può essere determinato liberamente dalle parti “purché diretto a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico”, ai sensi dell’articolo 1322 del Codice Civile.
Solo con la legge 4 agosto 2017 n. 124 (“legge annuale per il mercato e la concorrenza” o più comunemente nota come “ddl concorrenza”) il legislatore italiano – considerate anche le regole già create dalla prassi ed in essa consolidate, nonché le frammentarie normative che hanno interessato il contratto di leasing – lo rende un contratto tipico a tutti gli effetti, prevedendone – nei commi da 136 a 140 – una prima disciplina ad hoc organica e completa.
DEFINIZIONE
Il leasing – o la locazione finanziaria – è un contratto mediante il quale una parte (detta concedente) si obbliga a consentire all’altra parte (detta utilizzatore o cliente) il godimento immediato di uno o più beni (mobiliari o immobiliari) – dalla prima comperati o fatti costruire da un produttore o da un fornitore su indicazioni della seconda – per un tempo determinato, generalmente non superiore alla vita economica del bene. L’impresa di leasing trattiene il diritto di proprietà del bene, ma lo concede all’utilizzatore – il quale potrà servirsene – dietro versamento di un corrispettivo periodico (c.d. canone di leasing), che ne assume tutti i rischi compreso quello del perimento del bene.
Alla scadenza del termine del leasing, l’utilizzatore potrà valutare tra più alternative quella a lui maggiormente favorevole:
– richiedere una proroga del termine del leasing;
– restituire il bene alla parte concedente proprietaria;
– esercitare l’opzione di riscatto, ottenendo la piena proprietà del bene concesso in leasing dietro pagamento di un corrispettivo (c.d. valore di riscatto) già precedentemente determinato.
Le norme
– Legge 2 maggio 1976 n. 183: l’articolo 17 prevedeva una definizione normativa di leasing
– Legge 14 luglio 1993 n. 259: legge di ratifica della Convenzione UNIDROIT di Ottawa del 26 maggio 1988 con cui si disciplina il c.d. leasing internazionale (che interessa soggetti aventi la propria sede d’affari in paesi contraenti diversi)
– Legge 28 dicembre 2015 n. 208: la “legge di stabilità” all’articolo 1 – dal comma 76 al comma 81 – detta una disciplina organica del c.d. leasing immobiliare abitativo
– Legge 4 agosto 2017 n. 124: disciplina il leasing – rendendolo un contratto tipico – nei commi da 136 a 140
Quali sono VANTAGGI E SVANTAGGI?
Tutto dipende dal rischio dell’obsolescenza economica del bene ceduto in leasing, ed in particolare quanto questa avviene; SE..
A SEGUITO DELLA SCADENZA LEASING
DURANTE IL LEASING
l’impresa ne trarrà vantaggio perché l’utilizzatore non può restituire il bene e deve continuare a versare i canoni di leasing
IN CORRISPONDENZA DELLA SCADENZA DEL TERMINE
il vantaggio è per l’utilizzatore, il quale potrà restituire il bene.
FIGURE SIMILI
Nonostante l’iniziale tentativo da parte di dottrina e giurisprudenza di inquadrare il tipo contrattuale del leasing tra i contratti atipici e di farlo rientrare nelle figure apparentemente simili ad esso (la locazione, la locazione con patto di futura vendita, la vendita con riserva di proprietà o con patto di riservato dominio, il rent to buy), è stata via via presa coscienza di quanto tale accostamento fosse erroneo e di quanto il leasing fosse una figura contrattuale autonoma, tipica con una propria causa ed una propria disciplina organica, e indipendente rispetto ai contratti eventualmente – ma solo per alcuni aspetti – ad esso assimilabili.
La causa del leasing è il finanziamento ai fini di garantire il godimento immediato di beni mobili o immobili all’utilizzatore il quale, altrimenti, sarebbe impossibilitato a realizzare questo suo bisogno o per scopi aziendali ed imprenditoriali ovvero per scopi abitativi.
LEASING E VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA'
In entrambi i contratti c’è la presenza di un corrispettivo periodico (c.d. canone di leasing e c.d. rata) ed in entrambi la garanzia per vizi e la responsabilità indiretta gravano sull’utilizzatore/compratore, ma, nel contratto di leasing:
Il trasferimento del diritto di proprietà del bene è eventuale e si verifica solo qualora l’utilizzatore, alla scadenza del contratto, decida di esercitare l’opzione di riscatto versando il prezzo ulteriore e prestabilito tra le parti manifestando la volontà in tal senso. Nella vendita con riserva di proprietà, al contrario, il trasferimento della proprietà del bene è un effetto immediato e reale, che si realizza in un momento differito dalla conclusione del contratto e cioè al momento del versamento dell’ultima rata da parte dell’acquirente (si tratta di una vendita sottoposta a condizione sospensiva);
Il concedente è un intermediario finanziario e l’utilizzatore un imprenditore, mentre nella vendita con riserva di proprietà il venditore è un imprenditore commerciale e l’utilizzatore è un consumatore;
Il concedente, a differenza del venditore, in caso di risoluzione anticipata del leasing, ha diritto a trattenere per intero i canoni percepiti.
LEASING IMMOBILIARE E LOCAZIONE
Il leasing, che a prima vista potrebbe rievocare l’idea della locazione per il godimento e l’utilizzo per un periodo determinato di un bene (immobile), si distingue invece da questo contratto perché:
Il concedente consegna il bene oggetto del leasing all’utilizzatore senza ulteriori obbligazioni: non ha l’obbligo di “mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto” né l’obbligo di “garantirne il pacifico godimento” (questi obblighi gravano, invece, in capo al locatore, il primo ai sensi dell’articolo 1575 n. 2 del Codice Civile e il secondo ai sensi dell’articolo 1575 n. 3 del Codice Civile);
Il concedente non presta garanzia per i vizi della cosa: ciò non vale per il locatore, il quale deve prestare – come prescritto dall’articolo 1578 del Codice Civile – garanzia per i vizi della cosa locata. Gli eventuali vizi del bene concesso in leasing, infatti, gravano sull’utilizzatore, che verserà il canone di leasing ancorché cessi il godimento per perimento del bene per causa a lui non imputabile, ma che potrà agire contro terzi danneggianti del bene;
Il concedente non ha un interesse primario sul bene oggetto di leasing: è l’utilizzatore ad averlo potendo godere del bene previo finanziamento.
L’utilizzatore può agire direttamente contro il fornitore del bene oggetto di leasing esercitando l’azione per inadempimento o per la consegna, l’azione risarcitoria, ovvero per i vizi della cosa: l’utilizzatore ha una tutela autonoma in quanto – a seguito del contratto tra fornitore e impresa di leasing – quest’ultima è da considerarsi mandataria senza rappresentanza dell’utilizzatore, il quale potrà agire legittimato dal disposto dell’articolo 1705 del Codice Civile;
L’utilizzatore ha la facoltà di esercitare l’opzione di riscatto del bene: nella locazione non si aspira – neanche eventualmente ed in tempi futuri – ad acquistare la piena proprietà di un immobile;
Nel leasing automobilistico, la responsabilità indiretta – ex articolo 2054 comma 3 del Codice Civile – grava sull’utilizzatore, mentre nella locazione è in capo al locatore.
LEASING IMMOBILIARE ABITATIVO E RENT TO BUY
Con entrambi l’utilizzatore può immettersi nell’immediato godimento dell’immobile e soddisfare le sue esigenze ed entrambi comprendono una prima fase in cui avviene il godimento del bene dietro corrispettivo periodico da parte di un potenziale acquirente dell’immobile ed una seconda fase in cui il potenziale acquirente diviene pieno proprietario del bene versando il prezzo prestabilito.
Le differenze tra le due tipologie contrattuali sono le seguenti:
Le agevolazioni fiscali per il leasing abitativo possono riguardare solo fabbricati ad uso di abitazione principale – già esistente ovvero in fase di costruzione – e soggetti con reddito complessivo non superiore ai 55.000 euro; così non è per il rent to buy, che può avere ad oggetto qualsiasi tipologia di immobile;
Nel leasing abitativo il profilo soggettivo è delineato in modo rigoroso: il concedente può essere soltanto una banca o un intermediario finanziario, e l’utilizzatore deve essere necessariamente una persona fisica; il il rent to buy può essere concluso indifferentemente da persone fisiche, società o altri enti (che possono essere sia concedente che conduttore/possibile acquirente)
Cosa accade se..
E’ disciplinato dall’articolo 1, commi 137, 138 e 139 del ddl concorrenza. In caso di grave inadempimento dell’utilizzatore (qualora non abbia pagato almeno 6 canoni mensili ovvero 2 trimestrali anche non consecutivi o di importo equivalente qualora si tratti di leasing immobiliare ovvero 4 mensili in caso di altri leasing finanziari) si avrà risoluzione del contratto di leasing e conseguenziale diritto del concedente alla restituzione del bene da parte dell’utilizzatore, al quale sarà restituito ciò che avrà percepito dalla vendita o altra collocazione del bene. L’impresa di leasing vende o ricolloca il bene – rispettando i criteri di celerità, trasparenza e pubblicità, ma anche l’obbligo di informare l’utilizzatore – servendosi di pubbliche rilevazioni di mercato effettuate da soggetti specializzati; in via residuale si atterrà alla stima di un perito indipendente scelto dalle parti del leasing (qualora trovino un accordo nei venti giorni successivi alla risoluzione del contratto) ovvero scelto tra almeno tre periti comunicati in precedenza all’utilizzatore, il quale potrà manifestare la propria preferenza vincolante entro dieci giorni dalla comunicazione dei candidati (qualora le parti non abbiano trovato un accordo nei venti giorni dalla risoluzione). Ancora, garanzie per l’impresa di leasing in caso di insolvenza dell’utilizzatore sono: La previsione di un maxicanone iniziale; La piena proprietà del bene oggetto di leasing in capo al concedente ancorchè il godimento del bene spetti all’utilizzatore.
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