La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 32 depositata in data 19 febbraio 2018, ha dichiarato non fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 1 comma 1 lett. d) del d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122 (il cosiddetto “TAIC”, testo unico in materia di compravendite di immobili da costruire), laddove circoscrive la definizione di “immobili da costruire” ai soli immobili “per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.

La questione nasceva dalla lamentata disparità tra gli acquirenti di beni per cui il permesso di costruire sia già stato richiesto e quelli di immobili totalmente “sulla carta” per i quali difetti anche il primo “passo edilizio”. E’ evidente infatti come i primi – che rientrano pienamente nel dettato normativo – siano tutelati dall’obbligo, a carico del costruttore, di offrire una fideiussione a garanzia delle somme già incassate, mentre per secondi la legge non disponga espressamente alcuna “rete di garanzia”.

La Corte Costituzionale ha confermato l’impostazione normativa, distinguendo così in maniera netta la posizione di chi si obbliga ad acquistare “su carta” rispetto a chi si impegna nel contesto di un’operazione immobiliare “già strutturata”. Il Giudice delle leggi, infatti, espressamente sottolinea come vi sia una netta differenza fra le due fattispecie in termini anche commerciali: fuori dal perimetro del procedimento amministrativo (in cui viene rilasciato il permesso di costruire) il promissario acquirente non può non essere consapevole della maggiore rischiosità dell’acquisto.

La Corte, in ogni caso, chiarisce come l’acquisto in assenza di permesso di costruire non sia illecito, rimettendo tuttavia in capo ai soggetti coinvolti ogni onere – contrattuale ed informativo – di tutela. E’ quindi opportuno incidentalmente ricordare come chi acquista su carta possa garantirsi nei confronti del costruttore venditore.

In primo luogo lo strumento della fideiussione – seppur non obbligatorio ex lege – rimane sempre valido: ovviamente la difficoltà è convincere controparte ad assumersi i relativi costi.

Ancora più puntuale è il nuovo istituto del deposito prezzo, in forza del quale il Notaio può essere richiesto – dall’acquirente – di trattenere presso di sé tutte le somme versate a titolo di corrispettivo in attesa dell’esecuzione delle formalità nei Registri Immobiliari. In questo caso la tutela è piena ma – soprattutto laddove il costruttore necessiti degli acconti per saldare le varie fasi dei lavori – ut sopra diventa complesso conciliare le distinte esigenze delle due parti.

Vi è altresì la possibilità di procedere con un preliminare trascritto che blocchi il terreno su cui si edificherà, indicando superficie e millesimi condominiali della futura unità e allegando il progetto su carta. La soluzione ha il pregio di prenotare il suolo ma nulla può nei casi in cui il costruttore non giunga a terminare i lavori.

Concludendo, non si può che evidenziare come una soluzione valida per tutte le ipotesi non esista, così come non c’è una medicina che curi tutti i mali. Il primo passo – e questo sì che è un consiglio universale – è di “informarsi“: sul progetto, sullo stato del procedimento a livello urbanistico, ma anche sull’affidabilità del venditore.

L’errore principale – e che spesso vedo commettere in questi casi – è prima firmare proposte, preliminari su modelli standard, accordi poco chiari, e poi cercare un Notaio. L’ordine dei fattori deve essere totalmente inverso: attratti dal progetto immobiliare raccogliere tutti gli elementi di cui sopra e verificarli con il proprio Notaio di fiducia, che potrà anche svolgere preliminari controlli ipotecari e societari per valutare l’affidabilità del venditore (generalmente una persona giuridica). Dopo questa prima fase – se convinti e rassicurati nell’acquisto all’esito degli iniziali positivi riscontri – si potranno valutare le strategie per – da un lato – sentirsi sicuri e – dall’altro – consentire comunque al costruttore di procedere senza indugi nella realizzazione dell’immobile (interesse comune).

Ora e sempre la scelta spetta sempre al cittadino – ormai totalmente responsabilizzato da legge e giurisprudenza – ed è molto semplice: procedere in autonomia assumendosi il rischio o affidarsi agli strumenti – e alle figure – che l’ordinamento ha previsto a tutela di traffici giuridici e parti contrattualmente deboli. Ancora di più “ignorantia legis non excusat“.