Pochi giorni fa abbiamo pubblicato un riepilogo dei dati immobiliari relativi al 2017. A fronte di numeri incoraggianti è però opportuno – nella speranza di fare cosa gradita a clienti e professionisti ed imprenditori del settore con cui si ha il piacere di collaborare – ardire un’analisi per capire cosa aspettarci nei prossimi mesi.

Partiamo dalla fotografia attuale: il mercato immobiliare nell’anno appena concluso ha conosciuto un diffuso e visibile incremento su (quasi) tutto il territorio nazionale, con qualche eccezione che andremo a valutare. A fronte di un’aumento delle operazioni, tuttavia è continuata la discesa dei prezzi, con un decremento di circa il 4%.

E’ interessante sottolineare come – a livello locale – spesso proprio ove vi è stata una crescita delle compravendite si è avuta una diminuzione dei valori a mq: indicativo il caso campano e quello milanese, dove il primo indice risconta – nei due capoluoghi – un +7% ed il secondo un, rispettivamente, -7 e -4,5%. All’opposto dove vi è stata una contrazione delle operazioni (si veda Bologna: -3,3%) i prezzi sono saliti (+5,1%).

Una prima valutazione non può quindi essere incoraggiante: si compra di più dove le case costano di meno. Non si ha quindi una “vera” ripresa del mercato ma solo la continua discesa dei valori alimenta (rectius: droga?) le compravendite. A tutto questo contribuisce anche l’ancora agevolato regime dei tassi d’interesse, sempre bassissimi, sempre sostenuti dal quantitative easing, e che ormai hanno “lasciato alle spalle” il boom delle surroghe (nel dettaglio, i “veri nuovi” mutui sono tornati ad essere la maggioranza).

Ma cosa accadrà a breve? I tassi d’interesse inevitabilmente finiranno per aumentare, complice l’ormai temuto nuovo corso di una BCE che sarà quasi sicuramente a trazione tedesca a partire dalla scadenza del mandato Draghi (ottobre 2019). La circostanza rischia di avere un impatto serio sul mercato immobiliare, in coda ad una fase politica che si annuncia d’incertezza e che potrebbe condizionare “la voglia di casa”. Il primo vero ostacolo rimane tuttavia il temuto aumento IVA che rischia di determinare un effetto depressivo per l’intera economia. E le misure ad hoc ipotizzate per il mercato immobiliare (prestito ipotecario vitalizio, procedure facilitate per le esecuzioni) non hanno – ad ora – sortito alcun effetto positivo.

Che cosa quindi suggerire a chi si avvicina all’acquisto di una casa? A fronte di uno scenario che – non si nasconde – evidenzia seri elementi di criticità l’acquisto immobiliare rimane tuttavia ancora una forma d’investimento centrale (ardisco: il miglior piano d’accantonamento). I prezzi degli immobili in calo aprono le porte ad occasioni da sfruttare; i tassi bassi ormai equivalgono le rate dei mutui ai canoni di locazione (ed infatti il relativo mercato è in calo): l’unica accortezza – in uno scenario in cui ormai nessuna opzione è da escludere – è di convenire un tasso d’interesse fisso e non variabile.

Ma le prospettive più interessanti – in verità – si hanno proprio dove il mercato è in calo e si prenda – ad esempio – il caso di Bologna. La città sta in realtà conoscendo una “rinascita” immobiliare dovuta ad un boom turistico che ha trasformato molti appartamenti centrali in airbnb. La contrazione delle operazioni è dovuta proprio alla decisione di togliere beni dagli annunci di compravendite per destinarli a questo nuovo segmento di mercato; e sono altresì sempre più gli acquisti espressamente finalizzati a questa forma di investimento. Una delle immediate conseguenze è lo spostamento di potenziali acquirenti in zone più periferiche, attualmente in fase depressiva, che così riacquistano un loro interesse commerciale. In tale solco si innesta anche la nuova politica del consumo zero del territorio che porterà a ridurre i nuovi insediamenti a favore di interventi di recupero; e proprio le aree di cui sopra possono essere interessate dal fenomeno.

Da ultimo – e non meno importante – vi è grande interesse per il fenomeno dei condhotel, che finiranno per condizionare il mercato immobiliare delle località turistiche, in cui entreranno strutture alberghiere ad oggi poco utilizzate se non abbandonate, con operazioni economiche in cui il vantaggio per l’investitore sarà nel rapido recupero (grazie alle vendite delle unità abitative) delle spese investite, mentre per l’acquirente in un plausibile inferiore prezzo del bene.

In conclusione, è necessario sicuramente procedere – qualunque ruolo si rivesta: professionista, imprenditore, persona fisica che vende o acquista – con estrema attenzione, soprattutto in caso di operazione immobiliare assistita da mutuo ipotecario, alla luce della non prevedibile evoluzione dei tassi d’interesse. Tuttavia – se si ha volontà di investire nel segmento “turistico” – le occasioni non mancano, premessa una ricerca accurata dei beni e localizzazione degli stessi. Qui ci si permette un’ulteriore suggerimento: comprare non basta, diventa centrale anche una preliminare attività informativa circa regolamenti locali (e regime delle imposte dirette ed indirette per unità a destinazione airbnb), eventuali vincoli condominiali, stato edilizio, e successiva attività di “collocamento” sul mercato. Professionisti e società specializzate non mancano, come sempre il consiglio sempre valido è di non procedere con il “fai-da-te”.