La Regione Emilia Romagna con la circolare P.G. n. 0410371 del 5 giugno 2018 – ad integrazione ed aggiornamento della precedente circolare P.G. n. 312129 del 27 dicembre 2011 – interviene nuovamente per porre dei punti fermi in materia di Tolleranze Costruttive. 

Comprenderne il funzionamento e la logica, nonché imparare ad identificare e classificare le differenti ipotesi diventa oggi fondamentale nel caso soprattutto in cui si pongano in essere atti di disposizione di beni immobili. Infatti, è richiesto dall’articolo articolo 19-bis, comma 1-quater, Legge Regionale n. 23/2004 che il tecnico abilitato dichiari l’esistenza di tolleranze – e le descriva – sin dalla prima pratica che interesserà l’immobile, costituendo tale puntualizzazione parte dello stato di fatto del bene ed incidendo sul requisito della legittimità dello stesso.

Uno degli intenti della circolare è quello di meglio analizzare e descrivere quattro differenti fattispecie di tolleranze costruttive, ovvero quelle opere edilizie realizzate in parziale difformità dal titolo edilizio, che non sono annoverabili tra gli abusi edilizi ed alle quali – pertanto – non si riconnettono sanzioni amministrative. Si tratta di difformità non totali tra progetto autorizzato e quanto realizzato, realizzate prima dell’entrata in vigore della legge ovvero in futuri processi edilizi. 

L’articolo 19-bis Legge Regionale 21 ottobre 2004 n. 23 suddivide tra:

1. Tolleranza esecutiva (comma1): diversamente dalle altre ipotesi di seguito descritte, può essere accertata anche a fine lavori ed è richiesto un limite massimo di difformità. Rientra in tale classificazione ogni mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro o dimensione delle singole unità immobiliari. Tutto ciò non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite massimo del due per cento di difformità (riferita a singoli parametri dell’edificio, non ad una proporzionale crescita di tutti i parametri) tra quanto effettivamente realizzato e le misure previste nel titolo abilitativo. Le difformità non devono già essere presenti nel progetto, ma costituire il frutto di errore durante l’esecuzione del titolo né devono risultare oggettivamente intenzionali ovvero volontarie.
2. Tolleranze di cantiere (comma 1-bis): sono le irregolarità geometriche e dimensionali di modesta identità, la diversa collocazione di impianti e opere interne, nonché modifiche alle finiture degli edifici, che non rientrano tra le tolleranze esecutive, eseguite nel passato durante i lavori per attuare titoli abilitativi edilizi purchè: a) non violino la disciplina dell’attività edilizia di cui all’articolo 9, comma 3, Legge Regionale n. 15/2013; b) non impediscano l’acquisizione dell’agibilità dell’immobile. Tali difformità, non violando norme imperative di legge né sussistendo interessi di ordine pubblico, non sono da considerrsi veri e propri abusi edilizi.
3. Difformità tollerate in sede di agibilità (comma 1-ter, prima parte):  parziali difformità al progetto autorizzato realizzate in passato durante i lavori per eseguire un titolo abilitativo cui sia seguita – previo sopralluogo o ispezione di quanto costruito da parte di funzionari incaricati –  certificazione di conformità edilizia e di agibilità nelle forme di legge. 
4. Difformità accertate e tollerate nel corso di un procedimento edilizio (comma 1-ter, seconda parte): difformità parziali rispetto all’originario titolo abilitativo edilizio rilasciato legittimamente ed accertato dall’Amministrazione Comunale attraverso un procedimento edilizio che non abbia qualificato come abuso edilizio ovvero che non sia rilevante per la stessa ai fini dell’ottenimento dell’agibilità dell’immobile.

Si precisa che si rientra nelle difformità parziali realizzate durante l’esecuzione dei lavori previsti in un titolo abilitativo edilizio di cui ai punti 3. e 4., qualora l’Amministrazione Comunale le abbia considerate in passato “tollerabili”, nonché abbia assunto provvedimenti favorevoli agli interessati  in quanto trattasi di difformità non rilevanti, e non sia intervenuta per rimuovere detti provvedimenti favorevoli, non sussistendovi i requisiti per la rimozione, come previsto dall’articolo 21-nonies Legge n. 241/1990. 

Il legislatore stesso chiarisce come con tali previsioni – oltre che a garantire conformità dello stato di fatto di un immobile – si osservi altresì il principio di certezza delle posizioni giuridiche, nonché si arrivi a tutelare l’affidamento dei privati.