E’ una esigenza ormai frequente quella di rivolgersi ad un Notaio per acquistare non tanto la piena proprietà di un immobile bensì la sua nuda proprietà. 

La scissione, dal lato sia oggettivo (diritto di nuda proprietà e diritto di usufrutto) che soggettivo (nudo proprietario ed usufruttuario), del diritto di piena proprietà comporta indubbiamente una serie di vantaggi per il futuro nudo proprietario, giacchè non possa considerarsi pieno proprietario dell’immobile nè titolare del diritto di abitazione sullo stesso (generalmente) finché è in vita l’usufruttuario. A quest’ultimo – al contrario – spetta il diritto di godere dell’immobile, ai sensi dell’articolo 981 Codice Civile, nonché il diritto di conseguirne il possesso, ex articolo 982 Codice Civile. 

Il nudo proprietario, tuttavia, risulta agevolato in quanto acquista un bene immobile pagando esclusivamente ciò che gli spetta per il proprio diritto, calcolato ad hoc anche in relazione all’età dell’usufruttuario (dunque il prezzo di acquisto risulta inferiore rispetto a quanto corrisponderebbe in un atto di acquisto del diritto di piena proprietà); ancora, il nudo proprietario non verserà alcunchè né per spese, imposte e tasse relative all’atto di acquisto ovvero attinenti al reddito né per spese di ordinaria amministrazione dell’immobile, come prescritto dall’articolo 1004 Codice Civile.

Ancora, usufrutto e nuda proprietà garantiscono spesse volte una soluzione legale, pratica e diffusa che consentirebbe la realizzazione di effetti simili a talune fattispecie che la legge vieta espressamente (si pensi al divieto di sostituzione fedecommissaria di cui all’articolo 692 Codice Civile); altre volte, invece, incardinano la soluzione ottimale per i clienti, in linea con l’interesse e le esigenze di costoro. 

E’ noto, infatti, come si preferisca acquistare immediatamente solo parte del diritto di piena proprietà, rimandando ad un momento successivo (mediante consolidamento dei due diritti nel medesimo soggetto) la titolarità del diritto di piena proprietà per diverse ragioni: dal poter beneficiare dei vantaggi di cui sopra, alla possibilità di anticipare la distribuzione del patrimonio successorio dell’usufruttuario ai propri parenti.

Da ultimo, v’è da considerare un ulteriore vantaggio per il nudo proprietario, di recente confermato dalla Corte Suprema con sentenza del 28 giugno 2018 n. 17148 in materia di acquisto di nuda proprietà entro l’anno dall’alienazione infraquinquennale di un bene immobile. 

La Corte afferma che un soggetto che abbia acquistato un’immobile con agevolazioni “prima casa” e che, prima del decorso del termine quinquennale dall’acquisto, lo rivenda, qualora il medesimo acquisti il diritto di nuda proprietà su un altro immobile entro un anno dalla data dall’alienazione dell’immobile acquistato come prima casa, non decade dalle agevolazioni “prima casa”. Gli Ermellini precisano altresì, per la decisione sul caso posto alla loro attenzione, come non si decada dalle agevolazioni prima casa “a nulla rilevando la destinazione dell’immobile oggetto dell’acquisto a propria abitazione principale, in quanto non strumentalmente e direttamente collegata all’atto di acquisto e indipendentemente da ogni considerazione al fatto che tale acquisto ha interessato solo una quota minoritaria dei diritti di nuda proprietà”. 

Tale principio di diritto statuito dalla Corte di Cassazione è di non poca rilevanza pratica e occorrerebbe tenerlo a mente qualora si voglia acquistare la nuda proprietà di un bene anche per le particolari conseguenze – fiscali e non – che ne deriverebbero in materia di circolazione dei beni.