In data 10 gennaio 2019 l’intera materia delle procedure concorsuali, interessata negli ultimi anni da modifiche legislative di natura episodica ed emergenziale, è stata completamente rivista con l’approvazione, da parte del Consiglio dei Ministri, dello SCHEMA DI DECRETO LEGISLATIVO RECANTE CODICE DELLA CRISI DI IMPRESA E DELL’INSOLVENZA IN ATTUAZIONE DELLA LEGGE DELEGA 19 OTTOBRE 2017, N. 155.

Si tratta di una riforma organica, che, mirando a risolvere la stratificazione normativa e le conseguenti difficoltà applicative, da una parte, induce ad una nuova definizione del fallimento, non più in termini meramente liquidatori e sanzionatori, anche sulla scia dei principi introdotti nel 2005, dall’altra,rafforza le garanziedei lavoratori, dei creditori e di quanti entrano in contatto con imprenditori insolventi o imprese in situazione di crisi.

Nello specifico, la PARTE TERZA del suddetto SCHEMA, modificando la disciplina inerente agli acquisti immobiliari introdotta con il decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, consolida, tramite controlli notarili, le tutele dei diritti patrimoniali degli acquirenti, persone fisiche, che acquistano un’immobile da costruire ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto diretto all’acquisto o al trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Tali soggetti, acquistando uno stabile o parte di esso sulla carta, possono trovarsi nella posizione di dover anticipare una congrua parte del prezzo ai costruttori con il rischio di non poter ottenere la disponibilità dell’immobile o, peggio ancora, possono essere esposti all’ulteriore pericolo di subire, una volta entrati in possesso dello stesso, azioni di rivendicazione, di rilascio e di revoca ad opera dei curatori fallimentari qualora i costruttori siano incorsi in una situazione di crisi.

Con l’intento di evitare tali problematiche e compensare simili asimmetrie, il decreto legislativo n. 122/2005 aveva imposto determinate regole che potessero garantire un riequilibrio delle posizioni contrapposte, ma che, di fatto, presentavano molteplici incongruenze ed adottavano soluzioni insoddisfacenti in relazione agli scopi da perseguire. Da qui, l’esigenza di emendare la materia delle garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire assurgendo il notaio a garante della legalitàdegli istituti rivisti e introdotti.

In particolare, con la nuova disciplina che entrerà in vigore con effetto immediato il trentesimo giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, si che conferma che il costruttore deve rilasciare all’acquirente una fidejussione bancaria o assicurativa di importo pari alle somme già riscosse e da riscuotere per garantire, nel caso in cui incorra in una situazione di crisi o nel caso di inadempimento dell’obbligo assicurativo di cui infra, la restituzione delle stesse; deve consegnare, all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia dell’obbligo posto a carico dello stesso di risarcire eventuali danni materiali e diretti dell’immobile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione. Obblighi, questi, previsti entrambi a pena di nullità del contratto, che può esser fatta valere dal solo acquirente trattandosi di una nullità relativa e sui quali vigilerà il Notaio incaricato dalle parti alla redazione dell’atto. Egli, in sede di stipula del contratto preliminare, che tassativamente dovrà avvenire per atto pubblico o scrittura privata autenticata ad substantiam, dovrà verificare il rilascio della fidejussione cui è tenuto il costruttore e fare menzione nell’atto degli estremi della stessa nonché della sua conformità al modello ministeriale; in sede di stipula del contratto definitivo di trasferimento dell’immobile, invece, dovrà controllare l’adempimento dell’ulteriore obbligo, posto a carico del costruttore, di consegnare, a conclusione dei lavori, la cosiddetta polizza decennale postuma a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, indicandone nell’atto i dati identificativi e la conformità allo standard normativo.

In attesa dell’emanazione dei regolamenti ministeriali contenenti i modelli normativi degli istituti in commento, che dovrà avvenire entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore delle nuove disposizioni, simili controlli di legittimità, in aggiunta alla previsione tassativa della forma notarile dei contratti preliminari degli immobili in questione, arginando la prassi della sistematica violazione degli obblighi suddetti, rendono effettiva la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti nei casi, non infrequenti, in cui vengano in contatto con imprese che incorrano in situazioni di crisi.

D’altronde, la riforma degli istituti in commento si inserisce nel solco recentemente tracciato dalla sentenza n. 11761/18 con la quale la Corte di Cassazione, esprimendosi sulla causa restitutoria e sulla natura obbligatoria della fidejussione exdecreto legislativo n. 122/05, ha sottolineato l’importanza di detta garanzia per gli acquirenti di immobili da costruire e la necessità che essa sia rilasciata in maniera adeguata dai costruttori in sede di stipula del contratto.

In conclusione, si può evidenziare come la nuova normativa evidenzi la centralità del Notaio quale garante di legalità sono due decisivi profili.

In primis va ricostruito lo spirito dell’intervento del legislatore, che innanzi a costanti e reiterate violazioni del d.lgs. 122/2005 non ha potuto fare altro che imporre fin dal preliminare l’intervento notarile per garantire così che la legge fosse rispettata e i diritti delle parti deboli (e le certezze dei traffici giuridici) fossero tutelati.

In secondo luogo si deve entrare nel merito della disciplina e mettere in guardia acquirenti e imprese dal rischio di volere cedere a facili scorciatoie. Senza preliminare autenticato o per atto pubblico il cliente, in ipotesi di crisi del soggetto costruttore, rischia di perdere quanto già versato. L’impresa, dall’altro lato, in assenza di medesimo strumento potrebbe dovere fronteggiare un acquirente che cambia idea (magari all’esito di varianti) e richiede indietro acconti e caparra.

In breve, ancora una volta Notaio vuol dire legalità.