Sulle criticità e le problematiche derivanti da un provenienza donativa abbiamo già dedicato una pagina del sito:

www.notaiofabiocosenza.it/it/attenzione-alle-provenienza-donative/

Detta provenienza, infatti, é una circostanza che si riflette sulla sicurezza, sulla stabilità e sulle potenzialità dell’acquisto, sia esso sia già definitivo ovvero programmato con un precedente contratto preliminare.

Spesso, infatti, capita che l’acquirente scopra la presenza di una precedente donazione che ha investito proprio il bene che si accinge a comprare solo in una fase decisamente avanzata oppure anche direttamente a preliminare.

Sul punto è intervenuta recentemente la Corte di Cassazione che con la sentenza 12 dicembre 2019 n. 32694, ha sottolineato come la provenienza da donazione del bene oggetto di preliminare non comporti di per sé un rischio concreto e attuale di perdita del bene, che autorizzerebbe il promissario acquirente ad avvalersi dell’azione di rivendica di cui all’art. 1481 Codice Civile, secondo cui il compratore può sospendere il pagamento del prezzo, quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi, salvo che il venditore presti idonea garanzia. In particolare il pagamento non può essere sospeso se il pericolo era noto al compratore al tempo della vendita.

Tuttavia, la provenienza donativa resta una circostanza che minaccia le potenzialità dell’acquisto che si realizzerà col contratto definitivo, motivo per cui non può essere omessa dal promittente alienante.

Al di là, infatti, della violazione delle regole in materia di buona fede contrattuale di cui dovrebbe rispondere il promittente alienante, in caso di taciuta provenienza donativa del bene oggetto del preliminare, il promissario acquirente può rifiutare di addivenire alla stipula del definitivo contratto di vendita, avvalendosi  qualora ne sussistano gli estremi  del generale rimedio dell’eccezione di inadempimento di cui all’art. 1460 Codice Civile. Alla stregua di detta norma, ogni contraente può rifiutarsi di adempiere la propria obbligazione qualora l’altro contraente non adempia contemporaneamente la propria.

La Cassazione, dunque, se prima della sentenza in esame riteneva possibile il rifiuto del promissario acquirente alla stipula del contratto definitivo solo in caso di pericolo effettivo di perdita della proprietà del bene a causa di un altrui prevalente diritto, ora estende detta facoltà anche qualora vi sia solo il mero timore che la perdita possa verificarsi, estendendo la tutela dell’acquirente anche in fase di contratto preliminare.

Ciò risulta perfettamente in linea con quanto la medesima Corte di Cassazione ha precisato con sentenza n. 965/2019 rispetto agli obblighi del mediatore. In particolare, a pena di perdere la provvigione, anche il mediatore ha l’obbligo di riferire all’acquirente la provenienza donativa del bene in trattativa.

Concludendo, si deve evidenziare come – all’interno dell’intera operazione di compravendita immobiliare – sempre più centrale sia il contratto preliminare, il cui contenuto non può essere banalizzato a meri moduli standard (magari scaricati on-line)

Dalla provenienza all’edilizia, infatti, sono ampi e non semplici gli obblighi informativi cui il venditore – ma anche il mediatore – è soggetto nei confronti dell’acquirente, cui la giurisprudenza di legittimità ormai riconosce ampi rimedi risarcitori.

Ecco quindi che – come più volte ricordato – è decisivo già per il compromesso affidarsi al Notaio quale soggetto provvisto delle capacità e degli strumenti per effettuare i primi controlli ed aiutare le parti nella formazione della propria volontà. Il tutto, si sottolinea, non nel solo interesse dell’acquirente ma bensì anche del venditore – che così non rischia successive azioni giudiziarie – e del mediatore, che può evitare contestazioni circa la propria attività informativa.