Anche in questi giorni di festa e di pausa dalla routine quotidiana è doveroso illustrare le novità in materia di notariato che potrebbero essere vantaggiose per i nostri clienti. Proprio il giorno di Natale è entrato in vigore l’articolo 41-bis della Legge n. 157/2019, che ha convertito il Decreto Legge Fiscale n. 124/2019, rubricato “Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”.

In particolare, la novità legislativa si applica quando una banca ovvero una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva, il cui oggetto è l’immobile “prima casa” del debitore esecutato.

Ebbene, in tale contesto, il debitore esecutato può far richiesta della rinegoziazione del mutuo esistente (oggetto della procedura esecutiva) ovvero optare per un finanziamento che surroghi una banca terza nella medesima garanzia ipotecaria di primo grado, il cui ricavato deve utilizzarsi per l’estinzione del mutuo originario, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa (legge 27 dicembre 2013 n. 147, articolo 1, comma 48, lettera c)). Il debitore dovrà, inoltre, versare alla procedura esecutiva una cifra non inferiore al 75% del prezzo a base d’asta dell’immobile al fine di ottenerne il trasferimento della proprietà, nonché la sua esdebitazione relativamente al debito residuo.

Nessun problema ove il debitore esecutato non riesca a trovare un nuovo finanziatore: questa opportunità viene estesa anche al coniuge ovvero ad un parente o affine entro il terzo grado dello stesso.

Il debitore consumatore, tuttavia, potrà avvalersi della possibilità illustrata solo accertata la sussistenza congiunta delle condizioni previste dal comma secondo dell’articolo 41-bis. In breve:

a) il debitore deve essere qualificabile come consumatore ex articolo 3, comma 1, lettera a) del decreto legislativo n. 206/2005 (c.d. codice del consumo);

b) il creditore deve essere un soggetto che esercita l’attività bancaria ex articolo 10 decreto legislativo n. 385/1993 (c.d. TUB), o una società veicolo di cui alla legge 30 aprile 1999, n. 130;

c) il credito deve derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile che rispetti i requisiti previsti per gli immobili “prima casa”, e il debitore abbia rimborsato almeno il 10% del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione;

d) deve essere pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito, il cui pignoramento sia stato notificato tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019;

e) non devono esserci altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, deve essere depositato prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti;

f) l’istanza deve essere presentata per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021;

g) il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 codice civile nell’ambito della procedura di cui alla lettera d) e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non deve essere superiore ad euro 250.000;

h) l’importo offerto non deve essere inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75% dei predetti valori, l’importo offerto non può essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati ai sensi dell’articolo 2855 codice civile, senza applicazione della percentuale del 75%;

i) il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato deve avvenire con una dilazione non superiore a 30 anni dalla sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80;

l) il debitore deve rimborsare integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore;

m) non deve essere pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge n. 3/2012.

Sembra chiara, dunque, l’intenzione del legislatore sottesa all’introduzione della nuova possibilità del debitore esecutato: sostenere, seppur in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i debitori consumatori esecutati colpiti da situazioni di grave crisi economica.