Il certificato di destinazione urbanistica, tipicamente abbreviato con la sigla “CDU”, documento che assume rilevanza per la circolazione dei terreni, attesta:
1) la destinazione di uno o più terreni con l’indicazione dei relativi data catastali;
2) i parametri urbanistici;
3) eventuali vincoli.
QUANDO E’ NECESSARIO
L’art. 30 d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (T.U.) dispone che “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata.”. Tale inciso chiarisce l’importanza, strettamente collegata alla necessità, dell’allegazione del certificato agli atti indicati.
MODALITA’ DI RILASCIO
Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato, a norma del medesimo art. 30 “dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda.”.
Chiunque abbia l’esigenza di presentare domanda per il rilascio dovrà, dunque, rivolgersi al Comune ove è situato il terreno d’interesse e presentare la relativa domanda che dovrebbe essere evasa nel termine precedentemente ricordato. Qualora ciò non dovesse verificarsi, il soggetto potrà sostituire lo stesso certificato con una dichiarazione attestante, oltre all’avvenuta presentazione della domanda, la destinazione urbanistica secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, l’eventuale dichiarazione dell’inesistenza di questi ultimi o la prescrizione di strumenti attuativi, così come lo stesso art. 30 sottolinea.
DURATA
Sempre l’art. 30 del d.P.R. 6 giugno 2001 chiarisce, in maniera inequivocabile, la durata del CDU stabilendo che “conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell’alienante o di uno dei condividendi, non siano intervenute modificazione degli strumenti urbanistici.”.
Nel caso, decisamente frequente nella prassi, in cui il certificato sia stato rilasciato in una data diversa rispetto a quella di stipula, comunque non anteriore ad un anno, sarà sufficiente che la parte alienante o uno dei condividendi dichiari che non sono intervenute, nel periodo “finestra”, modificazioni degli strumenti urbanistici.
QUANDO SI PUO’ OMETTERE
Nonostante l’importanza evidenziata, è possibile omettere l’allegazione del CDU in alcune specifici casi, ovvero:
– quando il terreno costituisce pertinenza di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purchè la superficie sia complessivamente inferiore a 5.000 metri quadrati, e la vendita del terreno sia contestuale con quella dell’edificio o porzione dello stesso;
e per alcune categorie di atti, quali:
– divisioni ereditarie;
– donazioni tra coniugi o parenti in linea retta;
– testamenti;
– atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.
CONCLUSIONE
Il certificato di destinazione urbanistica è un importante, quasi imprescindibile, strumento per gli atti aventi ad oggetto la circolazione di terreni poiché, ove anche siano previste eccezioni, la sua allegazione permette di accogliere la certezza di essere al riparo da ipotesi di nullità relative, oltre ad una migliore identificazione dell’immobile, risultando, pertanto, fortemente consigliabile in ogni circostanza.
Gentile Notaio ho letto con interesse l’articolo e vorrei chiederle un chiarimento: in caso il CDU sia stato rilasciato lo stesso giorno del rogito di affrancazione di usi civici e sia stata fatta la dichiarazione di non intervenute modificazioni da parte affrancata e non dal comune affrancante il rogito e’ nullo e bisogna fare la conferma di cui all’art. 4 bis dpr 380/2001 oppure è valido in quanto il CDU è in pari data dell’atto? Grazie mille per l’attenzione
A mio parere la coincidenza fra data rilascio e data atto sana ogni criticità relativa alla dichiarazione eventualmente assente.
Preciso che però la mia posizione potrebbe non essere condivisa in quanti altri – anche alla luce della giurisprudenza di legittimità – potrebbero valorizzare maggiormente il dato formale della mancata esatta dichiarazione.
La ringrazio molto, la penso anch’io come lei. Ma c’è giurisprudenza contraria? Io non l’ho trovata.
Cordiali saluti
Avv. Stefano Nola
Ho guardato e temo di non avere trovato precisa giurisprudenza contraria sul punto.
Buon lavoro,
Fabio Cosenza
Salve Notaio, mi chiedevo se con un certificato di destinazione urbanistica dove si evince la presenza di un opera abusiva fosse possibile comunque fare un atto di vendita, magari con la clausola che l’acquirente si impegnerà successivamente a suo carico alla demolizione dello stesso.
Cordiali Saluti
Dott. Cocco
Temo vi sia un problema di conformità catastale: se è presente un manufatto abusivo come può la parte cedente dichiararne la conformità catastale? Ricordo che è una menzione obbligatoria a pena di nullità dell’atto.
Vorrei sapere cosa succede nel caso in cui nell’atto di conferma di un atto nullo non viene prodotto il cdu storico ma solo quello attuale. L’atto sarà nullo?
Grazie
Temo sia nullo.
Salve avrei bisogno di capire se un soggetto che non nessun titolo su un terreno possa richiedere un CDU dello stesso, in tal caso l’amministrazione Comunale dovrebbe chiedere opportuna delega?
grazie saluti
Personalmente non ho mai avuto limitazioni nelle richieste o necessità di delega.
Sul un CDU ci sono scritti usi civici di un fabbricato
Grazie
Generalmente no.
buongiorno ho letto con interesse l’articolo. Io e mia moglie abbiamo ereditato un terreno con un rudere. inizialmente si pensava di ristrutturarlo, ma poi è venuto meno l’entusiasmo quando abbiamo approcciato il comune, per cui si è deciso di alienarlo. Il comune ci aveva rilasciato il certificato di destinazione urbanistico. Da un attento esame con le norme del piano regolatore avevamo notato un errore, nello specifico la particella dove insiste il rudere ha un articolo diverso e quindi una destinazione diversa. Abbiamo chiesto la rettifica, ma ciò non ha portato a nessun esito. a questo punto come fare ? non credo che il notaio accetti un certificato errato. Chi risponde dell’errore ? il comune o il funzionario che lo ha redatto ? perché sul certificato sta la dicitura “rilasciato dal dirigente omissis visti gli atti di ufficio” e quindi non è noto l’autore dell’errore
Suggerisco di mandare pec in cui chiedere formalmente rettifica o conferma che CDU sia corretto.
Il Comune ha l’obbligo entro 30 giorni di riscontro.
grazie per la risposta. già fatto ma nessuna risposta. Nella PA nessuno vuole mai ammettere che si può sbagliare
In mancanza di risposta nei 30 giorni credo possa evidenziare come si concretizzi il reato di omissione d’atti d’ufficio.
Buongiorno, nella caso di una vendita di una particella censita come F/1 (sup. minore di 5.000mq) adiacente al fabbricato oggetto anch’esso di vendita. Area urbana e alloggio sono censiti con due numeri di particella diverso. E’ necessario produrre il CDU per l’F/1 per un atto di vendita?
Se (condizioni che devono sussistere tutte):
– la vendita è contestuale di fabbricato e area
– venditore di fabbricato e area è lo stesso soggetto
– acquirente di fabbricato e area è lo stesso soggetto
– non ci sono ulteriori aree
– la dimensione totale è inferiore a mq 5000
a mio avviso non occorre cdu.
Buondì, per dimensione totale cosa si intende?
la somma dell’area F/1 e la metratura del fabbricato e solo dell’area?
Somma F/1 e area di sedime del fabbricato.
La CDU deve essere obbligatoriamente allegata alla dichiarazione di successione? O è necessario solo all’atto di trasferimento immobiliare?
Deve essere allegata.
Buongiorno, in una compravendita di un fabbricato industriale (D/7) di 2000 mq. e un area urbana (F/1) di 4900 mq. è obbligatorio richiedere e allegare il CDU?
A mio avviso è necessario.
La finalità del certificato di destinazione urbanistica è solo fiscale. Serve all’agenzia delle entrate per determinazione il valore del terreno. Il CDU attesta la potenzialità edificatoria e pertanto si desume in via approssimata il valore del bene e di conseguenza la tassazione. La rendita catastale di un fabbricato industriale con una corte di 4900 mq la rendita viene determinata da una stina del fabbricato compresa la corte. Pertanto se si chiede il cdu per la corte vuol dire sottoporre a valutazione due volte la corte e far pagare piu tasse.
Sinceramente non mi è mai capito in presenza di un CDU una maggiore imposizione fiscale.
Buonasera, quali conseguenze se la vendita di terreno è basata su un certificato di destinazione urbanistica in cui non si fa menzione della carta di fattibilità e in base alla quale si tratta di zona dissestata e pertanto inedificabile? Il comune dopo un anno dall’atto di vendita ha rilasciato un altro certificato di destinazione urbanistica questa volta indicando la carta di fattibilità. è responsabile il comune?
La presenza del certificato è un requisito formale, a mio avviso la vendita è valida.
Eventuali conseguenze patrimoniali dovute a errate informazioni o errori di compilazione del documento possono essere oggetto di autonoma pretesa risarcitoria con relativo iter (anche e soprattutto in tema probatorio).