Cosa succede se Tizio, recatosi da un Notaio per acquistare un immobile con le agevolazioni “prima casa” non rende, per mera dimenticanza, nell’atto di compravendita le dichiarazioni prescritte dalla legge? Può comunque accedere al beneficio e chiedere le agevolazioni successivamente con un atto integrativo?
L’argomento, oggetto di discussione già nel lontano 1986, aveva sollecitato un intervento chiarificatore della Direzione Generale delle Tasse ed Imposte Indirette sugli Affari, che, con la risoluzione. n. 220478, aveva fatto presente che sebbene l’atto integrativo tragga spunto dalla dichiarazione di parte intesa a conseguire i benefici in argomento, non può negarsi allo stesso la natura di atto notarile che, per dichiarazione del pubblico ufficiale rogante, si integra con il precedente rogito.
Il medesimo parere è stato espresso, di recente, dall’Agenzia delle Entrate, che, con le circolari 38 del 2005 e 18 del 2013, ha riconosciuto la possibilità di integrare anche successivamente l’atto di compravendita qualora nello stesso non siano state rese le dichiarazioni prescritte dalla legge per avvalersi dell’agevolazione “prima casa”.
Dunque, Tizio può rimediare alla sua dimenticanza con un atto successivo al rogito di acquisto nel quale può rilasciare le dichiarazioni previste dalla legge e godere, quindi, del beneficio in oggetto. Sono, tuttavia, necessarie due condizioni:
1. i requisiti per godere del beneficio devono sussistere al momento dell’acquisto;
2. l’atto integrativo deve essere redatto con le medesime formalità giuridiche dell’atto di trasferimento.
Con un’ulteriore risoluzione – la n. 84 del 2002 – l’Agenzia delle Entrate ha, poi, chiarito che, anche l’atto con il quale si acquista una nuova abitazione dopo l’alienazione della “prima casa” precedentemente acquistata con i benefici, può essere integrato degli elementi richiesti per ottenere l’agevolazione e della relativa documentazione. In quest’ultimo caso, non è preclusa la spettanza del credito d’imposta di cui all’articolo 7 della legge n. 448 del 1998, sempre che Tizio, o chi per lui, sia in possesso della documentazione comprovante l’effettiva sussistenza dei requisiti.
Il medesimo principio, invece, non vale per l’applicazione della disciplina del “prezzo-valore”. Se questa non è viene chiesta nel momento della cessione, non può essere invocata successivamente con un atto integrativo.
La risoluzione 145 del 2009 e la circolare 18 del 2013, infatti, hanno precisato che un simile diniego risponde soprattutto alla necessità di garantire la certezza dei rapporti giuridici ed all’esigenza di tutelare il reciproco affidamento tra il contribuente e l’Amministrazione finanziaria. La scelta compiuta in atto di volersi avvalere della disciplina del “prezzo valore” produce conseguenze immediate ai fini dell’attività di controllo degli uffici, impedendo il potere di rettifica del valore dichiarato, nel momento dell’acquisto, dalle parti.
In definitiva, l’atto integrativo può essere utilizzato per chiedere l’agevolazione “prima casa” ma non per invocare la disciplina del “prezzo-valore”
Vi è un limite temporale per la redazione dell’atto integrativo ?
In due sentenze della cassazione si fa riferimento alla registrazione dell’atto.
Non capisco però da dove abbiano potuto derivarlo.
Allora, potrebbe spostarsi, detto limite ,in avanti fintanto che l’agenzia non abbia assunto iniziative di recupero, ma senza che il contribuente abbia poi fatto alcunché al riguardo ?
Cosa ne pensa ?
Concordo con la posizione per cui sicuramente un limite è dato dall’inizio di eventuali attività di recupero da parte dell’Amministrazione Finanziaria (parallelamente a come avviene nelle ipotesi di ravvedimento operoso per decadenza).
Per quanto invece riguarda gli scenari in cui questo tema non si pone (si pensi chi acquista come seconda casa e voleva in realtà acquistare come prima casa) c’è un problema pratico: il Notaio rogante ha 30 giorni per registrare l’atto, passato detto periodo (e versata l’imposta di registro) l’atto integrativo diventa “poco utile” nell’immediato, perché l’unica conseguenza fiscale è domandare.. un rimborso. In questo contesto un limite astrattamente potrebbe non esserci (forse il triennio “canonico”), residuando poi – ripeto – le difficoltà pratiche di recuperare effettivamente la somma liquidata all’Erario.
Buongiorno, ho intenzione di acquistare una casa (per me prima casa), ma di non voler usufruire delle agevolazioni prima casa; in quanto vorrò acquistare una casa in un comune diverso prima o poi. Per poter beneficiare in futuro delle agevolazioni prima casa, posso per questo mio primo acquisto rinunciare alle agevolazioni al momento dell’atto? come funziona? grazie
Confermo che può acquistare senza problemi senza agevolazioni: in atto banalmente non fe farà richiesta.
Salve, volevo porre un quesito,
Premetto che ancora tutt’ora sono residente all’estero.
Ho acquistato casa in italia dal costruttore (con IVA al 10% del valore dell’immobile) nel gennaio 2024, non usufruendo dunque delle agevolazioni prima casa e non facendo nemmeno richiesta al momento dell’atto di trasferire la residenza nell’immobile acquistato entro i famosi 18 mesi.
Quindi la mia domanda è la seguente:
Se adesso porto la residenza nella casa che ho acquistato entro i 18 mesi dall’atto, per come prevede la legge, posso chiedere di usufruire dei benefici prima casa, quindi restituzione di una parte dell’IVA gia pagata al rogito?
Grazie a tutti
Può procedere con atto integrativo; verifichi però l’approccio sul punto della competente (locale) Agenzia delle Entrate.