L’acquisto di un immobile con l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% o del 4% anziché 9%, 10% o addirittura 22% fa gola a tutti, tantoché molto spesso l’Agenzia delle Entrate è chiamata ad esprimersi su dubbi e problematiche relative alla corretta applicazione della legge n. 342/2000 e delle relative agevolazioni c.d. “prima casa”.

Da ultimo è stata chiamata in causa dal Notaio X, incaricato della stipula di un atto di compravendita avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo posto nel Comune Alfa per il quale la parte acquirente aveva intenzione di richiedere le agevolazioni “prima casa” pur essendo titolare della piena proprietà di un altro immobile posto nel medesimo Comune Alfa acquistato nel 2010 per successione e pur avendo già usufruito del regime agevolato in detta occasione. 

L’Agenzia delle Entrate ha affrontato il caso risolvendolo con la risposta ad interpello n. 277/2021 del 21 aprile 2021, stabilendo che ricorrendo le altre condizioni di cui alla Nota II-bis, è possibile avvalersi dell’agevolazione “prima casa” in relazione alla stipula di un nuovo atto di acquisto agevolato, in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune, anche qualora quest’ultimo sia stato acquistato con le agevolazioni di cui all’articolo 69 comma 3 della legge 342/2000 a condizione che si proceda alla vendita entro l’anno dell’immobile precedentemente acquistato a titolo gratuito.

La soluzione è data, come sottolineato dall’Agenzia delle Entrate, dall’interpretazione del comma 4-bis della Nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro approvato con d.P.R. del 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), introdotto dall’articolo 1, comma 55, della legge 28 dicembre 2015, n. 208.

Da un lato, infatti, la Nota 2-bis prevede che l’agevolazione “prima casa” sia subordinata alla sussistenza delle seguenti condizioni:

a) l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;

b) l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

c) l’acquirente non deve essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Dall’altro lato, il comma 4-bis, consente al contribuente di fruire delle agevolazioni “prima casa”, nonostante sia titolare, nel Comune di residenza, di un altro immobile, precedentemente acquistato beneficiando delle agevolazioni elencate nella lettera c) della Nota a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto.

Dunque, considerato che è opinione condivisa che la suddetta disposizione esplichi i propri effetti anche in relazione alle successioni ed alle donazioni, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che nel caso di specie deve trovare applicazione la previsione di cui al citato comma 4-bis, in linea con la sua ratio di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione agevolata preposseduta, concedendogli un lasso temporale di un anno per l’alienazione dell’immobile da sostituire, anche in caso di precedente acquisto mortis causa.