Una buona parte delle controversie portate all’attenzione dei giudici civili riguarda i beni facenti parte di un condominio e oggetto di comproprietà forzosa. In un contributo precedente – qui l’articolo completo – ci siamo occupati del sottotetto di un edificio per comprendere quando e come considerarlo un bene comune o pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano.
Oggi, invece, fomentati da una importante pronuncia della Cassazione, poniamo l’attenzione sui beni condominiali in genere e cerchiamo di rispondere all’interrogativo che ci viene posto quasi quotidianamente tra le mura dello studio notarile: i beni condominiali possono essere oggetto di vendita? Si pensi, ad esempio, ad una cantina condominiale inutilizzata, ad un’area di parcheggio in disuso o ai locali destinati al servizio di portineria che è stato soppresso. Questi possono essere alienati se vi è l’interesse di un condomino a cedere o ad acquistare la proprietà esclusiva del bene in questione?
Anzitutto, ricordiamo che la caratteristica peculiare del condominio è la coesistenza, in un edificio o in più edifici, di unità abitative in proprietà esclusiva e di parti comuni a tutti i condomini. Queste ultime, poi, a norma dell’art. 1117 codice civile, possono essere raggruppati in tre grandi categorie, gli elementi essenziali dell’edificio, i locali destinati a servizi comuni e le pertinenze che servono all’uso e al godimento comune.
In tali casi, quindi, si verifica una duplicità di situazioni: i singoli appartamenti sono oggetto di proprietà solitaria dei rispettivi proprietari, mentre tutti i beni su elencati sono oggetto di comproprietà fra tutti i proprietari degli appartamenti. Nello specifico, si tratta di un caso di comproprietà forzosa alla quale i singoli non possono sottrarsi, anzi contribuiscono necessariamente, ciascuno in proporzione al valore della sua proprietà, alle spese occorrenti per la conservazione del bene. Dalla comune comproprietà, poi, il condominio negli edifici differisce per la sua complessa organizzazione dato che le deliberazioni sull’amministrazione sono prese dall’assemblea dei condomini, mentre le parti comuni non sono soggette a divisione a meno che questa possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e previo, ovviamente, il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Viste le caratteristiche principali dei beni condominiali, veniamo ora alla loro alienazione. La Suprema Corte con l’ordinanza n. 9361/2021, ha stabilito che la vendita di un’area comune è possibile solo se tutti i condomini sono d’accordo all’unanimità. Infatti, dato che la proprietà del bene comune è di tutti, il singolo non può cedere o locare a terzi il suo diritto sulle parti comuni indipendentemente dal suo diritto di proprietà esclusiva.
In definitiva, le parti comuni e le loro porzioni annesse alla proprietà privata non possono essere oggetto di vendita senza il consenso di tutti i condomini, pena la nullità del contratto di vendita in favore del terzo. Diversamente, ha precisato la Corte, ciò sarebbe assimilabile ad un contratto avente ad oggetto un bene acquistato senza il consenso di uno dei proprietari.
Buongiorno pongo una domanda, so no proprietaria didn’t appartament. Siamo tre condomini, e sopra un lastrico solare. Un condomine ha venduto casa en anche il lastrico solare senza chiedere permesso a glimpse altri due. Cosa possiamo fare, poteva vendere senza consenso? Contro chi potremo fare appello, al nuovo O vecchio proprietaria? Grazie in anticipation, Loredana
Senza conoscere la pratica è complesso dare un riscontro. Aggiungo che sono certo il Notaio che ha curato la compravendita si sarà posto il problema della proprietà di quel lastrico (se esclusiva o in comunione) e della sua commerciabilità. Il mio parere prima di intraprendere qualunque azione è di rivolgersi a quel Notaio, eventualmente chiedendo copia dell’atto, per avere una sua valutazione sul punto.
Si può vendere un pezzo di giardino condominiale ad un condomino che ha due posti auto nello stesso? In questo giardino ci sono due pozzetto condominiali e l’accesso ai contatori del gas. Grsxie
Dalla sua descrizione temo vi sia un limite “materiale”: la presenza di infrastrutture di interesse comune.
E’ ipotizzabile nel caso una servitù, ma ovviamente prima ci deve essere accatastamento e unanime volontà dei condomini di vendere.
Salve. La mia proprietà, casa singola con giardino, confina con il giardino di un condominio di cui mi interesserebbe acquistarne 50 mq. E’ possibile con il consenso di tutti i condomini? Grazie.
Sì, presso accatastamento.
Buonasera, potrei acquistare in uno stabile di 2 piani tutto di un unico proprietario soltanto il secondo che risulta lavanderia e soprattutto come pertinenza ma ha una sua particella catastale, foglio e tutto quanto
Se è un bene autonomo intestato non vedo ostacoli.
Salve Dottore
Ho comprato casa in un condominio composto da 6 appartamenti
Nello stabile esiste un giardino con relativo sub e particella risultando bene comune non censibile
Da 2 mesi a questa parte, uno dei condomini ci ha riferito di averlo comprato ma non vuole mostrarci l ‘ atto di compravendita
Come è possibile che un bene comune non censibile può essere acquistato se non vi è alcun intestatario?
Saluti
Da quanto scrive non è possibile.
Buongiorno volevo chiedere se viene venduto un giardino comune del condominio ad un condomine a chi vanno i soldi della vendita?
A tutti i condomini pro-quota.
Un condomino ha venduto il proprio appartamento, un sconvolgendo il proprio contratto che affermava di essere, anche, di essere comproprietà di una quota di un appartamento condominiale. Può essere vendere il suo e tenersi la quota di quello condominiale?
Non riesco a dare un riscontro non conoscendo la pratica.
Se il Collega che ha stipulato ha ritenuto possibile procedere immagino abbia nel dettaglio verificato la situazione.
Buongiorno sa dirmi quanti millesimi servono per vendere un vecchio cancello di ferro di proprietà del condominio?
A mio avviso 2/3.
Buongiorno,
Parecchi decenni fa sono stati venduti a privati i fondi del caseggiato. Vi era un garage condominiale. La legislazione di allora non prevedeva che vi fosse il consenso di tutti i condomini ?
E’ necessario verificare gli atti di alienazione.
Buongiorno, ho acquistato un appartamento il cui ballatoio (parte comune) è in corrispondenza del mio appartamento e finisce proprio all’altezza dell’angolo del fabbricato. Vorrei acquistarlo,, mettendo un cancellato che divide l’altra parte in corrispondenza del garage. Una condomina è contraria purtroppo.. c’è un escamotage per alienarlo? Grazie
Purtroppo temo di no.
Alternativa (complessa): fare accatastare, tutti vendono la propria quota a parte la condomina che si oppone, dopo instaura giudizio di divisione per ottenere l’attribuzione del bene.
Buongiorno, la cooperativa ha venduto dei locali comuni appartenenti in comproprietà a tutti i condomini proprietari. La domanda è questa: l’importo in denaro ricavato dalla vendita dei predetti locali PUO’ essere diviso equamente tra i soci condomini?
Dipende da cosa prevede lo statuto della cooperativa e da quale normativa è disciplinata.
Nel mio condominio, circa 30 anni fa, è stata deliberata l’installazione di un ascensore. Non tutti i condomini hanno voluto partecipare e la soluzione è stata una cessione di quella porzione comune da parte di chi non voleva l’ascensore a chi lo voleva e lo ha pagato, con conseguente riduzione dei millesimi di proprietà della parte comune. La cessione senza atto notarile è lecita o posso oppormi? Attualmente i condomini proprietari dell’ascensore scelgono arbitrariamente le somme da far pagare per subentrare nell’utilizzo dell’ascensore.
La cessione di un vano deve avvenire con atto notarile.
Un tratti del ballatoio condominiale corrisponde al mio appartamento; praticamente me ne servi solamente io. Nessun condomino ne fa uso. Volevo acquistarlo assumendomene tutte le spese ma nessuno è stato d’accordo! Ripeto sono l’unica condomina che si serve di questo tratto per entrare ed uscire dall proprio appartamento!!!
Se è condominiale occorre l’accordo di tutti.
Buongiorno. Nel mio palazzo di 60 condomini ci sono 20 box di proprieta’ mentre altri due più un localele ex caldaia non sono accatastati. Vorrei proporre nella prossima assemblea di accatastare i due box Pi il locale e metterli in vendita. Quale maggioranza occorre? Di tutti i 60condomini o solo dei 20 proprietari dei box? Quanto pyo’ costare l’accatastamento. Grazie per le i fi
L’accatastamento a mio avviso può avvenire anche a maggioranza, per la vendita servirà però il consenso di tutti e 60 i condomini, se anche uno non è d’accordo quella singola quota non può essere oggetto di cessione.
Il costo dell’accatastamento mi è ignoto non essendo pratica di mia competenza professionale.
Buongiorno,
Vivo in un condominio di 7 unitá dove è presente un garage condominiale indiviso con soli 4 posti. Negli anni abbiamo sempre falto a turno senza difficoltà. Non disponendo più della macchina non ho più interesse a mantenere il mio turno in garage. Un altro condomino si è reso disponibile dietro corrispettivo economico ad acquistare il mio diritto. É possibile porre in essere un simile negozio? In caso di risposta affermativa che tipo di diritto andrei a cedere? Quota di proprietà o diritto d’uso? Nel primo caso potrei richiedere un ricalcolo del millesimi non avendo più diritti sul garage?
Parere mio: si deve accatastare il bene come C/6 con i singoli condomini quali comproprietari, poi Lei cederà la Sua quota a chi è interessato.
Buongiorno,
è possibile vendere un appartamento posto in un condominio di 7 unità abitative con 4 garage posti nel terreno condominiale accatastati un settimo per appartamento.
Attendo grazie
Senza entrare nei dettagli (non conosco la posizione) direi di sì: ovviamente si venderà anche 1/7 dei garage.
È regolare che venga assegnato attraverso asta tra condomini interessati l’alloggio condominiale del custode senza avere preventivamente avuto il consenso di tutti i proprietari?
Secondo l’amministratore esso poteva essere successivo, ma si verifica il fatto che luci se l’è aggiudicato consideri valida la sua prelazione sine die.
Grazie
L’assegnazione è intesa come cessione o locazione?
In entrambi i casi confermo occorre l’assenso di tutti, se non c’è ritengo non sia neppure valida come prelazione.
Salve,ho comprato un immobile al primo piano,e un appartamento di 2 piani siamo in tre,entrata al piano terra da un cancello carraio,a fianco all entrata risulta immobile piano terra,i padroni vogliono cedere il passo carraio al nuovo compratore e lasciare ha noi solo area pedonale,come è possibile se noi entriamo da quel cancello,e parte pure della struttura,e possibile?
Immagino vogliano cedere l’area e non il passo carraio; ovviamente possono farlo se l’area è di loro proprietà, residuando servitù di passaggio a favore di chi deve accedere all’immobile.
Buongiorno,il vano motore ascensore,rappresentato graficamente ed unicamentenella mia planimetria catastale(Sub/Piano Attico),e’ dunque di mia proprieta’,ma ad uso condominiale, o in alternativa vendibile/acquistabile per eventuale accorpamento alla mia unita’ immobiliare, essendo contiguo?
Se già accatastato come Suo bene è liberamente disponibile; circa il vincolo condominiale interverrei in sede di regolamento.
Ovviamente suggerisco un confronto ampio sul punto con il Collega che seguirà la posizione.
Buonasera notaio.desidero avere un informazione.sbbiamo acquistato appartamento in un condominio di 15 unità.
C’è un giardino condominiale che confina col mio balcone io vorrei acquistarlo o avere l uso esclusivo. è possibile??? Sottolineo che il giardino non è di passaggio di tutti i condomini ma si trova alle spalle del condominio.
E’ possibile se tutti i condomini sono concordi, previo accatastamento e successivo atto di cessione.
Salve Notaio, se ho ben capito, non è liberamente trasferibile neanche la quota di un singolo condomino di un bene comune ? Giusto ? Tale vincolo dovrebbe risultare in conservatoria, oppure dal regolamento condominiale se registrato, da altro o solo dallo stato giuridico del bene ? ed è quindi compito del Notaio effettuare le dovute verifiche ? Se poi si raggiungesse l’unanimità di intese per la vendita potrebbe intervenire in atto solo l’amministratore del condominio o debbono intervenire tutti i condomini comproprietari ? Grazie.
Nell’ordine:
– non è possibile cedere la quota indivisa di un bene comune (quale ad esempio “scale”) se non in conseguenza della cessione del bene principale (appartamento in condominio);
– se è un bene condominiale non si ha in genere un vincolo in Conservatoria ma plausibilmente sarà accatastato come bcnc (bene comune non sensibile) a più unità;
– non si tratta in genere di verifiche prettamente notarili ma.. pratiche;
– per la vendita devono intervenire – a mio parere, ma la tesi non è pacifica – tutti i condomini.
Buongiorno Egregio Notaio,cosa si puo’ intendere di preciso per ACCESSIONE/PERTINENZE in clausola di stile nel caso di unita’ immobiliare al Piano Attico… implicitamente forse anche il Lastrico Solare sovrastante (tetto attico/mansarda) forse?
E’ difficile fornire un parere senza conoscere l’atto e la pratica; indicativamente la mia risposta è negativa, ma sottolineo che solo il Collega che ha curato la posizione può essere più preciso e sicuramente utile.
Ho acquistato un immobile siamo 4 proprietari
Ma solo 3 delle cantine
Io dovrei acquistare una porzione di uno spazio comune di circa 1,33 mq al fine di collegare le due cantine
Concorrono tutti e 4 i condomini ? O solo i 3
È necessario fare un rogito ?
Il valore è di circa 1700 euro.
Si può fare un preliminare di vendita
Entro quanto tempo massimo dal preliminare di deve rogitate?
Nell’ordine:
1) concorrono tutti i condomini;
2) sì;
3) sì, ma disciplinando nel preliminare tempistiche e assunzione dei costi;
4) in base ai vostri accordi.
Egregio Notaio,
voglio vendere l’appartamento al piano terra di una bifamiliare.Il garage con tutti i terreni di pertinenza e descritto nell’atto di provenienza in quota di 50% con il proprietario di sopra.
Posso vendere senza avere problemi la mia quota senza una divisione al proprietario di sopra???? prima di vendere l’appartamento a una terza persona ????
Salvo accordi “particolari” nel rogito di provenienza se trattasi di beni intestati al 50% può vendere la Sua quota senza problemi.
Buongiorno egregio notaio … una curiosità … viviamo in una villetta di 3 condòmini mio marito proprietario di uno (pianoterra )miei suoceri proprietari del secondo (primo piano) ed il secondo piano da una signora che ha comprato dalla sorella dei miei suoceri (villetta costruita dal nonno di mio marito con l’aiuto del mio suocero) . Dal 2018 da quando ha comprato l’alloggio la signora sopra non ha mai contribuito alla pulizia degli spazi comuni esterni (cortile e giardini) ,non si è mai occupata dello spazio immondizia (comune) anzi quando gli ho riferito che non chiude canceletti comuni e che non pulisce mi ha detto che se non mi sta bene come lascia ho solo d’andare io a fare . Le pulizie ,il mantenimento delle piante e dei giardini gli abbiamo sempre fatti noi (mia famiglia ed i miei suoceri)…. Come possiamo comportarci ?!? In quanto anche ultimamente la signora si fa anche aspettare per il pagamento delle luci scale (perché vengono sottrate direttamente dal conto di mia suocera e noi gli mettiamo nella casetta delle lettere il calcolo del suo contributo in base ai millesimi delle scale) .Grazie anticipate della risposta
Immagino non esista un regolamento circa la gestione dei beni comuni.
In tal caso si applicano le norme sulla comunione. Personalmente manderei una comunicazione formale in cui si riepilogano tutte le spese e si affidano tutte le attività a soggetti esterni, chiedendo chi sia interessato ad agire eventualmente come mandatario delle tre proprietà. Non ci sarà risposta – presumo – e al primo pagamento mancante si agisce giudizialmente per il recupero del credito.
Egregio notaio un Condominio può comprare dei terreni adiacenti al Condominio stesso?
Se si serve solo e doltanto ľunanimità?
E’ tema dibattuto.
Secondo alcuni (e io condivido) per atti accrescitivi (in senso “atecnico”) può agire direttamente l’amministratore quale legale rappresentante del condominio in presenza di delibera favorevole (a maggioranza).
Parte della dottrina ritiene tuttavia che occorra l’intervento di tutti i condomini i quali acquistano direttamente (in breve il Condominio non avrebbe possibilità di acquistare).
Buongiorno, siamo 20 proprietari del locale portineria che abbiamo dato a un’ agenzia per curarne la vendita. Ma nonostante il consenso di tutti è emerso che la Banca di un proprietario ha acceso una ipoteca sul suo appartamento e anche sulla quota del locale portineria. Come possiamo fare adesso per poter vendere il locale? E quali sono le spese che ci riguardano in caso di mancata vendita?
Grazie infinite.
Il comproprietario deve chiedere alla banca di restringere l’ipoteca dalla quota del locale portineria.
Se non si vende e avete incassato una caparra dovete restituire il doppio.
Salve Notaio,
2 anni fa ho acquistato un piano rialzato di una palazzina di 10 appartamenti.
Di questo piano rialzato fanno parte un terrazzo (lato strada) ed una porzione di un pozzo luce, dove io ho ricavato una veranda per la lavanderia.
Purtroppo in fase di fine lavori l’ingegnere che mi seguiva si è accorto che la porzione di pozzo luce non viene menzionata come proprietà, ma solo come confinante, quindi non abbiamo potuto dichiarare la veranda.
Ora il condominio ha intenzione di fare lavori al prospetto con il 110%, ma se tutte le verande del palazzo non vengono regolarizzate non è possibile. Mi sono confrontato con il mio vicino con cui divido appunto il pozzo luce e a lui la proprietà della metà viene proprio menzionata come pertinenza, quindi perfettamente regolare.
Come potrei risolvere? Avevo pensato di chiedere al condominio la cessione della mia metà, altrimenti potrei anche non firmare il consenso per i lavori, e loro potrebbe intimarmi di smontare la veranda….insomma, non una bella storia!
Cordiali saluti
Pierluca Trapani
Sicuramente una vicenda non banale.
Credo che la soluzione migliore e conveniente per tutti sia proprio quella da Lei già ipotizzata: accatastamento della veranda e cessione da parte del condominio (cioè di tutti i condomini), anche in un’ottica transattiva.
Buona sera sign.re Notaio sono proprietaria di un appartamento composto da due palazzine unite di 6 condomini ciascuno. In previsione del bonus 110 abbiamo preso a visionare più attentamente regole condominiali e rogito. Inizialmente eravamo tutti affittuari di una stessa proprietaria poi piano piano ha venduto tutti gli appartamenti. Ci siamo accorti però che leggendo il regolamento all’ultimo compratore ha venduto anche il sotterraneo che faceva parte dello spazio comune. Poteva farlo? E soprattutto c’è possibilità che facendo il 110 bonus potremmo incorrere in eventuali penali? La ringrazio anticipatamente
Distinguo i temi:
a) per il 110 si deve verificare con il tecnico che curerà l’intervento la regolarità dell’immobile;
b) per il sotterraneo bisogna controllare nei vari rogito se era citato e se ne era stata riservata la proprietà oppure se trattasi proprio di un bene condominiale.
Tutto ciò che dite valgono anche se l’acquisto è fatto dal condominio? il consenso dei condomini deve essere unanime?
E’ discusso ma io – e direi la dottrina assolutamente maggioritaria – ritiene sia necessaria l’unanimità anche in ipotesi di acquisto.
Buon giorno signor Notaio! Una domanda importante, mio padre e mio zio ha no una casa divisa in due appartamenti! Mio Zio per entrare nel suo appartamento deve passare per il corridoio di mio padre ,zona in comune.Se mio zio volesse vendere per forza il suo appartamento,mio padre , può opporsi per il passaggio di estranei nel suo appartamento? Vero che è zona in comune,ma la metà è sempre di mio padre! Lui si può opporre x vendita o affitto? Grazie
Non si può opporre; plausibilmente – ma bisogna verificare i titoli di provenienza – è presente una servitù oppure trattasi di bcnc.
Salve gentile notaio, l’assemblea condominiale ha deciso la vendita di un piccolo appartamento di proprietà condominiale. Un condomino dice che non voterà mai a favore della vendita a meno che l’appartamento condominiale sia venduto a lui ( e quindi in qualche modo anche imponendo un prezzo di vendita). Cioè è disposto a votare a favore della vendita solo se i condomini venderanno a lui l’appartamento. Di fatto un ricatto bello e buono, a mio avviso. Secondo lei è legale tutto ciò? La ringrazio per la risposta cordiali saluti andrea da roma
Sicuramente il condomino può rifiutarsi di vendere; “minacciare” il rifiuto se non si è l’acquirente a me pare sicuramente almeno non opportuno se non sfumare forse in scenari da diritto penale. Se effettivamente vi è prova di queste reiterate affermazioni un penalista può essere più utile del sottoscritto.
La ringrazio molto della sua risposta e del suo consiglio. Cordiali saluti
Buongiorno Egregio Notaio,
da quanto risulta trascritto (nonche’ “clausola di stile” in atto notarile):
“…quanto venduto e’ stato trasferito nello stato di fatto e diritto in cui si trova,ben noto a parte acquirente,con ogni accessorio,accessione e pertinenza e comproprietà,e con tutti i diritti e servitu’ attive e passive,nascenti dalla legge,dallo stato dei luoghi e dai titoli di provenienza”
….Si potrebbe evincere anche eventuale diritto d’uso esclusivo e/o proprieta’ esclusiva del tetto (lastrico solare) sovrastante la mansarda al piano attico🏠?
GRAZIE,attendo Vostra gentile e interessante risposta in merito.
Dipende se quel diritto è presente in precedenti titoli.
Buonasera, un immobile di tre piani mio padre vende due appartamenti, nella parte comune non censibile è situato un piccolo casolare abusivo che vorrei regolarizzare, i condomini sono disposti a cedermi l’area interessata, come posso fare?
Accatastare a nome di tutti i condomini, sanare, atto notarile.
Buonasera, vorrei porre questo quesito.
Nel mio condominio ci sono dei locali (cantine) inutilizzati; abbiamo fatto la proposta all’amministratore di volerne acquistare uno. Ci è stato risposto che non si possono vendere poiché nel nostro condominio c’è una casa all’asta. Vorrei sapere se la presenza di una casa all’asta impedisce l’acquisto di un locale comune.
Grazie per la cortesia.
Se le cantine sono di proprietà – in quota – anche dell’immobile all’asta confermo che risulta almeno “complesso” in questa fase acquistarle.
Buon giorno notaio nel condominio dove abito un palazzo sette piani con astrico i proprietari dell’ultimo piano si sono impossessati dell’astrico che ritengo sia condominiale a quanto pare per l’amministratore facendo visura sia tt in regola… Come può essere possibile tt ciò se nessuno dei condomini ha dato la propria approvazione… Un consiglio come fare… Grazie
Mi pare una situazione effettivamente anomala: suggerisco di verificare i titoli di provenienza per valutare come è indicato il lastrico solare (se comune o esclusivo).
Salve, dovrei comprare una quota di proprietà di un terreno che prima era accatastato al catasto terreni riportando le quote di proprieta di 7 coimproprietari come bene indiviso ma dal 2009 il catasto ha d’ufficio erroneamente trasferito tale terreno (corte di una palazzina) al catasto urbano come “bene comune non censibile” non riportando le rispettive quote di proprietà ricevute per donazione e compravendita nel 1982 e successivamente.
Inoltre cio’ cre delle discrepanze perche vi è un proprietario della corte che non possiede alcun appartamento nell’edificio ed io che possiedo 2 quote ma ho un monolocale di 30 mq dovrei usufruire di tale terreno secondo i millessimi.
Avrei urgenza di comprare tale quota di terreno perchè il venditore è ultranovantenne ma il notaio a cui mi sono rivolto dice che non si puo’ fare l’atto per via di tale accattastamento errato. Ricordo che il catasto non è probatorio della proprieta.
Secondo lei sarebbe possibile effettuare subito la compravendita e successivamente sistemare le cose al catasto?
Concordo con il Collega, ritengo sia necessario prima sistemare il Catasto.
Salve,
Abito in una palazzina al piano terra, davanti all’ingresso di casa passa un camminamento condominiale che porta ad un parco non condominiale. Premetto che l’accesso al palazzo è da tutt’altra parte e il camminamento sopracitato non viene mai usato. Io vorrei comprare questo camminamento.posso farlo come posso farlo stimare? Che parametri dovrei utilizzare?
Deve domandare ad un tecnico (ad es. geometra o ingegnere) che Le darà una valutazione, anche relativamente ai costi accessori (in primis l’accatastamento in proprietà a tutti i condomini).
Buongiorno,
Siamo in un condominio composto di 7 appartamenti.
Uno di questi appartamenti si trova al piano terra, ed ha come vano entrata una piccola parte condominiale. Questa parte è venuta alla luce sistemando il catasto per via del bonus facciata.
Il vano di entrata, 2 mt x 2, è chiuso da una porticina in alluminio, fatta installare dal vecchio proprietario, chiedendo al condominio il benestare, in quanto in quel piccolo locale si raggruppavano foglie e sporcizia portate dal vento.
Adesso Il proprietario vorrebbe acquistare la parte comune.
Siccome uno dei proprietari non è d’accordo alla vendita, può il proprietario del piano terra impugnare un qualche articolo per appropriarsi del locale in modo autoritario?
Può il proprietario richiedere l’uso capione?
Ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti
Il singolo condomino potrebbe rivendicare l’avvenuta usucapione, provando però il possesso palese e non contestato da almeno anni venti.
Buongiorno,
ai fini dell’acquisto di uno spazio condominiale il consenso di ciscun condomino può essere acquisito anche fuori dall’assemblea ? L’amministratore del mio condominio ritiene che la delibera all’unanimità deve essere assunta durante l’assemblea condominiale.
Ringrazio anticipatamente e porgo i miei più cordiali saluti.
Ciò che rileva è il consenso espresso nell’atto di cessione (del bene accatastato in quota ai singoli condomini).
Buongiorno,
nel mio condominio è presente un condomino che intende acquistare a titolo gratuito (cessione dei restanti condomini dal notaio) due vani sopra le scale condominiali.
Si tratta di parti comunque condominiali, corretto? Con la necessità dell’approvazione all’unanimità quindi.
Il condomino in questione ha arredato ed usufruito dei due vani in questi anni, nonostante non siano stati accatastati come sua proprietà, quindi abusivamente.
Si può richiedere il pagamento di un corrispettivo a favore degli altri condomini che cedono i due vani in questione?
Grazie.
Cordiali saluti
Se sono parti condominiali confermo che occorre l’unanimità (e ancora prima l’accatastamento in capo ai singoli condomini).
Il corrispettivo è rimesso alla volontà unanime delle parti.
Anni fa costruimmo in cooperativa 11 alloggi in due lotti ben distinti: cinque alloggi in una via e sei più una sala condominiale dall’altra. E’ possiblile rinunciare alla proprietà della stessa?Come fare?
Liberato.19 giugno 2022
Dipende da come è accatastata e disciplinata la sala condominiale: se bene condominiale non è possibile.
ad un mio parente è stato lasciato con atto di donazione il diritto esclusivo di sopraelevare sul lastrico solare di uno di 2 fabbricati facenti parte di un condominio familiare. di conseguenza risulta proprietario anche di parte delle scale (1\3) che portano al lastrico, e di 1\3 della cantinola sosttostante il fabbricato. inoltre in quanto “utilista” del condominio, c’è scritto nell’atto, ha diritto anche di un posto auto all’aperto. da circa mezzo secolo dall’atto non è mai stato realizzata la sopra-elevazione. ma sono sempre state pagate tutte le spese di manutenzione condominiale. nel 2017 sono state redatte tabelle millesimali che riconoscono un minimo di millesimi.. che garantiscono solo obblighi e nessun diritto. spossiamo venderli ad uno dei 3 condomini che finalmente si è fatto avanti? o devono essere tutti d’accordo?
Solo se sono autonomamente accatastati e non rientrano nelle parti comuni.
Buonasera,
ho acquistato due appartamenti già uniti in un vecchio palazzo di ringhiera. In mezzo a quelli che erano i due appartamenti si incunea l’ex bagno comune (uno spazio di circa 1,5 m, oggi privo di turca), con accesso dal ballatoio.
Secondo gli atti di provenienza, un vecchio proprietario ha acquistato tre appartamenti (i due di mia proprietà e quello attualmente di proprietà del mio vicino, ultimo di ballatoio), “ciascuno con gabinetto in comune ai soli tre appartamenti sul ballatoio”. Secondo il catasto, l’ex bagno va censito come C/2 intestato ai titolari delle tre unità immobiliari con relative quote di comproprietà, ma il notaio che si sta occupando di redigere il nuovo regolamento condominiale sostiene che il locale sia di proprietà condominiale e che, una volta accatastato al condominio, io possa al massimo ottenere una servitù (e non la possibilità di acquistarlo dal condominio per poi annetterlo al mio appartamento, come invece vorrei fare). L’amministratore sostiene che non sia una questione condominiale e di vedermela con il vicino (sono naturalmente disposta ad acquistare il suo terzo del gabinetto con regolare atto notarile). Specifico che è l’ultimo locale di questo tipo in tutto il palazzo, dato che gli altri condòmini, negli anni, li hanno annessi ai loro appartamenti senza seguire l’iter corretto. Come dovrei comportarmi? La ringrazio!
Se il Collega ritiene che sia comune all’intero fabbricato immagino abbia solide motivazioni.
Sinceramente non conoscendo le carte – a differenza del Notaio incaricato – non ho possibilità di fornire un riscontro puntuale sul punto.
Il mio suggerimento è di confrontarsi direttamente con il Collega il quale saprà sicuramente motivare la sua ricostruzione.
Buongiorno,
sono proprietario dal 2000 di porzione di un immobile di centro storico, senza vincoli particolari, configurato come condominio minimo di soli due proprietari e in assenza di amministratore e regolamento condominiali.
Al piano terra è presente un locale commerciale attualmente affittato, una ridotta porzione del quale è coperta da un soprastante lastrico solare impermeabilizzato, che fa a questo locale, e solo a questo, da tetto, essendo per gli altri piani (2ndo+sottotetto) un “pozzo luce” indicato in catasto come cortile, il quale non è mai esistito come tale a memoria degli ultimi 60 e più anni.
Il primo piano è di altro proprietario, che dispone dell’unico accesso diretto a questo Pozzo-Cavedio tramite il suo appartamento, attualmente disabitato, con una porta finestra che si apre sullo stesso.
Tutto il resto soprastante, secondo piano e sottotetto, risultano, come il commerciale sottostante, di mia proprietà.
Dall’ultimo atto di compravendita all’attuale proprietario di questo primo piano, di molti anni fa, risulta che il “cortile” viene riportato come confine, assieme ad altri come le pubbliche vie, ma non leggo alcun trasferimento di proprietà esplicito al riguardo.
Domanda: A Suo parere, di chi è, se è, codesta copertura? E: in assenza di eventuale titolo di proprietà da parte del primo piano, è lecita la presenza della porta finestra, o dovrebbe essere chiusa/convertita?
Mille Grazie se potrà dedicarmi la sua attenzione.
Per dare un riscontro alla Sua richiesta temo sia necessario risalire a: i. precedenti ulteriori atti di provenienza (dall’edificazione dell’immobile); ii. titoli edilizi.
In assenza ogni parere rischia di essere non puntuale.
SONO PROPRIETARIO DI UN APPARTAMENTO A PIANO TERRA, ABUSIVAMENTE EDIFICATO ,MA CONDONATO. IL VANO CUCINA APRE CON USCITA SUL GIARDINO CONDOMINIALE. MOLTO TEMPO FA , DA UN DOCUMENTO, IN MIO POSSESSO, SOLO UN SETTORE RISULTA ASSEGNATO IN USO ESCLUSIVO. IN PAROLE SEMPLICI, A ME INTERESSA CAPIRE ,SE DAVANTI CASA MIA, CHIUNQUE POSSA OPERARE, LA DISTANZA è DI 80 CM. TRA LA MIA CASA E IL TERRENO. POSSO IO AVANZARE IL DIRITTO ,PER LA MIA SICUREZZA E TRANQUILLITA’ ,DI UNA PRELAZIONE D’ACQUISTO?
Non ha alcun diritto di prelazione, a meno che non vi siano documenti che lo riconoscano.
Innanzi a casa sua – se parte condominiale – chiunque può operare.
Nella compravendita di un edificio con parti comuni se le parti comuni sono state vendute da un soggetto senza consenso unanime come si deve procedere per richiedere l’annullamento del contratto?
Agire in giudizio.
Buongiorno Sig. Notaio Fabio Cosenza,
cosa occorrerebbe fare di preciso per poter accatastare il lastrico solare superiore (BCNC) come pertinenza del mio appartamento(mansarda/attico),dunque utilizzabile anche per lucernari e abbaini ad es.?
Grazie.
Se è un bene comune non sensibile occorre innanzitutto il consenso di tutti i proprietari dei beni principali di cui quel bene è pertinenza.
A seguito dell’accatastamento – sempre con unanime consenso – si può procedere all’acquisto del bene da parte del soggetto interessato.
Salve vorrei istallare un impianto fotovoltaico sul tetto condominiale ma per arrivare a 6kw di impianto non mi bastano i miei millesimi, posso farmi cedere il diritto di occupazione degli spazi comuni dal mio vicino di casa ?
Se trattasi di tetto condominiale ritengo occorra l’assenso di tutti i condomini.
luigi 06.10.2022. sono propietario al 50% di un fabbricato composto da 4 appartamenti e un garage(catasto C/6) con un spazio che circonda il fabbricato di circa mp400 accatastato con BCNC e relativi sub. POICHE’ VOGLIO DONARE LA MIA QUOTA 50% ALLE MIE FIGLIE ,POSSO ESCLUDERE DALLA DONAZIONE SIA IL GARACE CHE LA AREA BCNC , ANCHE SE SONO PERTINENZE.SI TENGA PRESENTE CHE LO ALTRO 50% DEL FABBRICATO E’ DI PEOPIETA’ DELLE MIE FIGLIE IN RAGIONE DI QUOTE 166 PER CIASCUNA. LA RINGRAZIO SE VORRA’ CHIARIRMI .
Per escludere il BCNC deve prima procedere al relativo accatastamento ad es. come area.
Solo se il BCNC diventa un bene intestato può essere escluso dalla donazione.
Egregio Notaio, l’assemblea condominiale ha deliberato in data 06.07.2022 la vendita di un piccolo appartamento condominiale al piano seminterrato (appartamento dell’ex portiere) per € 55.000.
In data 15.09.2022 l’acquirente ha effettuato un bonifico di € 10.000 intestato al Condominio accordandosi di effettuare il saldo, pari ad € 45.000, alla stipula dell’atto di compravendita da sottoscrivere entro il 31.12.2022.
Nel frattempo, uno dei condomini ha ricevuto una proposta di acquisto del proprio appartamento in data 14.09.2022. La proposta è stata accettata in data 16.09.2022 e le parti si sono accordate a sottoscrivere l’atto di compravendita il 3.11.2022.
Tanto premesso, a chi spetta la quota parte relativa alla vendita dell’appartamento condominiale? All’attuale proprietario che ha aderito alla vendita nel luglio 2022 o all’acquirente (futuro proprietario)?
La ringrazio per i chiarimenti
E’ un tema interessante.
Da un lato il venditore potrebbe contestare all’acquirente l’arricchimento senza causa (art. 2041 Codice Civile).
Dall’altro l’acquirente può evidenziare come il trasferimento del bene e quindi il versamento del corrispettivo si è verificato con lui quale proprietario, e così come dovrebbe rispondere di eventuali eventi dannosi in quel momento occorsi così può rivendicare eventuali benefici.
La norma sulla responsabilità per spese precedentemente deliberate non vedo come possa essere interpretata estensivamente; anche in tema di fondo cassa condominiale la giurisprudenza afferma che lo stesso segua l’immobile.
A mio avviso – ma è un parere che chiarisco non essere vincolante e che espressamente invito a non riportare in alcuna sede esterna, perché non vuole essere indicativo di alcuna posizione netta e soprattutto, evidenzio, nasce da riflessioni prive di approfondimenti sul punto – la quota spetta all’acquirente.
Salve, in una palazzina composta da sei unità immobiliari, due locali commerciali et quattro appartamenti uso civile abitazione tutti con accesso al vano scala condominiale. I quattro proprietari hanno venduto, incluse le quote comuni di scala e cortile, allo stesso, ed unico, acquirente.
Un proprietario di uno degli appartamenti era al tempo dei fatti proprietario anche di un locale commerciale.
L’assetto proprietario ad oggi è quindi questo. Un proprietario per i quattro appartamenti, uno per un locale commerciale, ed un terzo per un locale commerciale.
A seguito di una verifica presso il Catasto, si è scoperto che l’acquirente ha fatto in modo che l’intera proprietà del vano scala fosse intestata a lui.
In particolare, quella del locale commerciale appartenente al soggetto che deteneva anche la proprietà dell’appartamento sembrerebbe ceduta nell’Atto di vendita (si chiede se sia possibile effettuare tale scorporo dalla proprietà) mentre quella dell’altro locale commerciale sembrerebbe ceduta senza che siano comparsi i legittimi proprietari oppure che questi abbiano dotato i partecipanti l’Atto di delega.
Si chiede se per favore è possibile chiarire quale percorso intraprendere per la risoluzione del fatto, non essendo tale sesto della proprietà comune scale mai ceduto e per il quale non figura pertanto nessun corrispettivo pagato.
Ringraziando anticipatamente auguro buon lavoro e porgo i migliori e più cordiali saluti.
E’ necessario verificare i vari atti di provenienza, in particolare dal primo atto di cessione per riscontrare o meno la riserva di proprietà del vano scale.
Grazie Dott. Cosenza.
Confermo che, per quanto riguarda il vano scale non vi sono riserve di proprietà. Ogni proprietario ha ricevuto, per effetto e quale conseguenza dell’atto di cessione quota indivisa del vano scale, mentre viene riscontrata una riserva di proprietà, in favore dei due appartamenti al piano secondo, del lastrico solare.
Ringraziando per la Sua attenzione auguro buon lavoro e cordialmente come sempre saluto.
Buongiorno, ho acquistato 7 anni fa unitamente ad appartamento un posto auto scoperto confinante da un lato ad una servitù di passaggio pedonale e qualsiasi mezzo agricolo. Il condominio e quindi il posto auto è stato costruito nel 1974. A mie mani ho l’atto di compravendita del terreno inizio 1974, in tale documento sono indicati i proprietari e l’acquirente del tempo, successivamente sono stati costruiti dei campi da tennis da altre persone nei terreni da cui si accede tramite la servitù. Ad oggi tale servitù dovrebbe essere stata volturata dal nuovo proprietario dei terreni confinanti con il mio posto auto? Ho posto tale domanda all’amministratore del mio condominio ma dà risposte vaghe e sostiene che fa fede ancora il documento di compravendita, ma io non posso sapere con chi ho la servitù? Ho provato anche ad andare in Conservatoria ma mi è stato risposto che dovrebbe fare queste richieste l’amministratore del condominio… Le chiederei gentilmente se possibile chiarirmi le idee se la servitù è soggetta a voltura e se è un onere dell’amministratore chiarire la mia posizione nei confronti del vicino. La ringrazio anticipatamente.
Le servitù non sono soggette a volture, insistono su un fondo e ne seguono la proprietà.
E’ necessario verificare quali sono le attuali proprietà.
Salve, ho acquistato un appartamento seminterrato sotto al mio con l’intenzione di riunificarli in un unica unità come era già negli anni 50. Per avere accesso al seminterrato da casa mia devo necessariamente anche incorporare il pianerottolo che ufficialmente fa parte del piccolo condominio di 4 famiglie ma che ai fatti è di mio esclusivo utilizzo. Cosa devo fare? Chiedo ai 3 condomini semplicemente il permesso di prenderlo o propongo l’acquisto? E se uno si opponesse? Io non ho altro modo per accedere al seminterrato.
L’acquisto può avvenire solo con unanime consenso. L’accesso ritengo sia consentito in quanto viene a costituirsi la relativa servitù di passaggio.
Buongiorno Notaio, innanzitutto complimenti per la sua disponibilità e per l’importante servizio di consulenza gratuita che offre. Vorrei chiederle un’informazione: siamo 5 proprietari di un palazzo e di conseguenza siamo 5 proprietari del lastrico solare che è parte comune a tutti. Il lastrico solare non è ancora accatastato. Uno dei proprietari mi vorrebbe vendere la sua quota di proprietà del lastrico solare. In seguito a questa situazione le pongo alcune domande. Può vendermi la sua quota senza il consenso degli altri condomini? Nell’eventualità in cui dovesse essere necessario il consenso unanime degli altri condomini, questi come dovrebbero manifestare il loro consenso? Attraverso una delibera condominiale in cui viene esperesso il consenso alla vendita all’unanimità o attraverso un documento in cui esprimono il loro consenso oppure devono venire direttamente dal Notaio con me esperimendo per iscritto il loro consenso davanti al Notaio? Grazie
Nell’ordine:
1. no, se bene condominiale non può esserci cessione di quota, a prescindere dal consenso;
2. prima deve essere accatastato in proprietà indivisa, poi può essere ceduto con atto notarile anche senza il consenso unanime.
Grazie per l’apprezzamento.
Salve, vorrei acquistare una casa in un parco dove ce ne sono altre 3, in comune con le quali avremo il giardino il parcheggio e 2 locali accatastati come pertinenze, il tutto già quantificato in quote uguali indivise sui titoli di proprietà. Per l’acquisto è necessario che tutti i condomini siano d’accordo?
Da quanto scrive no: è un’abitazione autonoma.
Salve, si la casa è autonoma ma ci sono le zone in comproprieta con gli altri condomini
Le parti in comproprietà seguiranno – pro-quota – il bene principale che è autonomamente e liberamente trasferibile, a meno che non vi siano accordi di prelazione che però hanno efficacia, da quanto narra, solo obbligatoria.
Egregio notaio, sono proprietario di un appartamento dotato di un terrazzino che costituisce il solaio della casa del portiere ormai in disuso. Tre dei tranta condomini facenti parte del condominio, utilizzano in maniera esclusiva tale locale (ex casa del portiere) come deposito ad uso privato. Qualche hanno fa, il solaio di cui sopra ha subito un cedimento strutturale, a seguito del quale i tre condomini “abusivi”, cioè che, senza titolo, utilizzano in maniera esclusiva il bene, mi hanno chiesto di partecipare alle spese per la riparazione. Ma questi signori, in assenza di una delibera assembleare che deliberasse la volonta unanime all’alienazione del bene ed in assenza di un apposito atto notarile di compravendita, potevano, secondo lei, agire in giudizio per pretendere somme che erano dovute al vero proprietario, cioè al condominio. E in questo caso, quali responsabilità sono in capo all’amministratore che consente l’uso del bene in maniera abusiva?
Da quanto narra si tratta di un utilizzo non legittimo di bene comune e come tale anche la riscossione pare non lecita.
Credo sia necessario che la vicenda sia affrontata in sede contenziosa.
Gentile Notaio, sono comproprietario per 1/3 di un terreno (corte del condominio in cui sono presenti le tre famiglie) che è stato venduto insieme ad uno dei tre appartamenti, indiviso. L’atto di compravendita è nullo? Il Notaio che ha firmato l’atto di rogito ha agito secondo la legge? Le due famiglie (cui io faccio parte) erano in disaccordo per la vendita della parte in comune, e non avrebbero autorizzato la compravendita se fossero state interpellate. La ringrazio.
Se è stata venduta la quota di 1/3 unitamente all’appartamento direi che non vi è alcun problema e l’atto è pienamente valido.
Buongiorno, possiedo un appartamento in una palazzina che condivide la corte con un’altra palazzina. Si tratta di palazzine costruite negli anni 60, originariamente case popolari, di cui solo pochi alloggi sono ancora di proprietà del Comune. La corte risulta bene comune non censibile. Ammettendo che tutti i proprietari siano d’accordo, è possibile dividere con atto notarile (e catastale) la proprietà della corte in 2, così che ogni palazzina possa avere la sua corte indipendente? Grazie
Sì, previo accatastamento, intestazione a tutti i condomini, divisione delle due corti, attribuzione ai singoli condomini ed eventuali riaccatastamente di ciascuna area come bcnc a ciascuna (singola) palazzina.
Buongiorno,
Nei giorni scorsi ci siamo recati dal notaio, per la successione di morta di mia sorella.
Durane il colloquio, per la seconda volta ci viene detto che nostra madre ha un pezzettino di terreno (178 mq) in un paese vicino. La cosa ci fu riferita la prima volta in modo leggero dal notaio precedente.
Oggi ho fatto una piccola ricerca e i 178 mq sono un area adibita a strada.
la domanda è posso venderla? se si che prezzo può avere?
la ringrazio per la gentile risposta.
coriali saluti
Giada
Premetto che credo sia necessario un confronto con il Collega che sta curando la successione.
Se Sua madre è proprietaria di quel bene può disporne, ma se attualmente adibito a strada vi è un probabile vincolo nell’uso dello stesso; suggerisco di verificare in Comune.
Il valore – se bene asservito a pubblico uso – è praticamente nullo.
Buonasera sono proprietario dinun appartamento in condominio sul quale vi é una piscina condominiale. nel mio atto di compravendita non risulto proprietario della suddetta piscina o bene comune.
Ora la piscina ha bisogno di una grossa manutenzione e dovrei partecipare alle spese secondo gli altri condomini. come devo comportarmi
Credo sia necessario verificare regolamento di condominio, atto di provenienza ed elenco subalterni in Catasto per verificare se lei è proprietario o meno della piscina e deve contribuire alle spese.
Egregio Notaio,il tetto del mio box al piano cantinato corrisponde parzialmente al sottoscala ,mai censito,presente in androne condominiale (bcnc),lucchettabile:
e’ dunque di mia pertinenza(accessorio),per accessione,anche il suddetto sottoscala sovrastante?
Pago,inoltre,1/6 delle quote scala (ultimo piano) in base all’uso: forse proprio causa potenziale diritto d’ uso esclusivo del sottoscala,probabilmente alienato dal costruttore(che poi mi ha venduto immobile)?
E’ necessario verificare i titoli di provenienza.
Buongiorno Notatio.
Il problema di vendere un bcnc è la trascrizione, in quanto non c’è ditta.
Sbaglio?
E’ un tema rilevante: condivido.
25 anni fa nel mio condominio c’era una soffitta che era del condominio ma ad uso del servizio di portineria. Quando la portineria e’ stata soppressa, un condomino ha preso una parte della soffitta e l’ha collegata alla sua mansarda. Credo che abbia pagato l’affitto al condominio per un po di tempo ma poi nel 2001 voleva comprarla. Un’altra condomina che c’era all’epoca (e c’e’ ancora adesso) dice che era abusivo e non ha mai comprato la soffitta. Pero’ nel 2013 questa parte della soffitta risulta parte dei dati catastali della sua mansarda. Adesso il condomino vuole vendere la sua mansarda ma il notaio dice che tutti i condomini devono firmare per poter farglielo vendere. Il condomino ha un avvocato che dice che la soffitta e’ stata “materialmente acquistata dal condominio” ma “il trasferimento non sia stato finora formalizzato.” Dice che in un’assemblea del 2000 il condominio ha espresso il consenso della vendita della soffitta al condomino e ha un assegno circolare (intestato all’amministratore) che dimostra il pagamento. Non sappiamo se c’e’ un atto per la vendita della soffitta ma l’altra condomina che c’era nel 2000 dice che non ha firmato niente. Come possiamo sapere se il condomino ha veramente comprato la soffitta? L’avvocato dice che se non firmiamo adesso, ci farà la causa. Il condomino può farci la causa? Può dire che la soffitta e’ sua perché la usa di più’ di 20 anni? Se ci fa la causa, possiamo fare una contro causa dicendo che ha usato la proprietà per 20 anni senza aver pagato il condominio? Quali sono i nostri diritti? Abbiamo paura che questa situazione si presenterà di nuovo nel futuro perché un’altro condomino ha preso l’altra parte della soffitta condominiale molto probabilmente senza averla comprata.
Il Collega ha ovviamente ragione: per cedere una parte di soffitta occorre l’intervento di tutti i condomini, non basta un’assemblea condominiale.
Grazie mille della risposta. Allora se il notaio chiede la firma di tutti i condomini, vuole dire che la soffitta e’ ancora proprietà del condominio? Il condomino può dire che è proprietario per usucapione perché usa la soffitta per più di 20 anni?
Il Collega non può intervenire sull’usucapione; in assenza di avvenuto usucapione occorrono le firme di tutti per la vendita, se il condomino vuole invocare l’usucapione deve dimostrarlo o trovare un accordo.
Salve Notaio
Il mio appartamento:
ultimo piano ed ultimo del corridoio.
Con il consenso verbale di tutti i condomini mi sono appropriato di metà porzione di una parte condominiale (ai tempi bagno comune) confinante al mio appartamento, al fine di allargare il mio bagno.
Premetto che la parte annessa non è stata mai utilizzata da nessuno e nessuno mai si è opposto a suddetta annessione.
Adesso vorrei vendere, ma chiaramente lo stato di fatto non corrisponde alla planimetria catastale.
Cosa devo fare per regolarizzare la pianta?
Basta una sanatoria?
O dovrei acquistare la parte comune con il consenso di tutti i condomini e poi fonderla catastale te con la mia unità ?
Posso richiedere il comodato d’uso perpetuo per la parte appropriata senza il consenso di tutti?
Oppure posso stipulare un contratto di locazione per la parte appropriata senza il consenso di tutti?
Può consigliarmi la via più breve per risolvere questa situazione complicata ?
Grazie
A mio avviso c’è una sola strada: accatastare la porzione già inglobata intestandola a tutti i condomini, cessione da tutti i condomini a Lei, fusione catastale con il Suo immobile, nuova planimetria. A quel punto può vendere.
Grazie per la risposta ma è un condominio complicato ed i tempi sono stretti .. pertanto sarà cosa impossibile arrivare all’unanimità.
Dalle mie ricerche però mi è parso di capire che potrei percorrere questo percorso se non c’è l’unanimità ma sembra basterebbe la maggioranza:
– identificare la parte comune ed accatastarla suddividendola.
– stipulare un contratto di locazione con il condominio per la parte a me annessa.
– vendere cedendo anche il contratto di locazione previo notifica del diritto di prelazione.
Cosa ne pensa?
Temo che per l’accatastamento occorra l’unanime volontà. Ma sul punto deve fare riferimento al tecnico incaricato di procedere in Catasto.
Egregi professionisti,
volevo chiedere se la sentenza della Suprema Corte possa o debba estendersi per analogia anche a una servitù di passaggio.
Abbiamo una parte condominiale comune su cui da decenni insiste una servitù di passaggio a favore di un vicino che non ha altri accessi. Questo vicino sta ora ristrutturando e chiede autorizzazione al nostro condominio, non avendo altre alternative, di poter far installare “l’allaccio” dei contatori del gas (non ha alternative, anche a detta dell’azienda installatrice, all’entrata di quel passaggio, su cui lui ha già diritto di servitù, vicino alla strada dove arrivano i tubi).
Anche per questo tipo di autorizzazione (non so se chiamarla “estensione del diritto di servitù”) occorre unanimità dei condomini? La maggioranza ha interesse a trovare una soluzione comune con il vicino (anche perchè la ristruturazione porta un beneficio di “vicinato” ed estetico anche per tutta l’area, essendo l’immobile del vicino in disuso) ma un condomino si oppone strumentalmente. Grazie della cortese disponibilità.
Da quanto comprendo il caso è diverso.
Il consenso deve essere unanime; se si rientra in ipotesi di fondo intercluso si potrà ottenere servitù coattivamente, con aggravio di spese per tutti.
Gentilissimi Fabio Cosenza e soci, innanzitutto grazie per il lavoro che mettete a disposizione gratuitamente.
Volevo chiedere: ho acquistato un appartamento facente parte di un complesso condominiale di cui, sono proprietaria solo delle mura e non del terreno circoscritto poiché di proprietà del comune.
Essendoci spesso problematiche relative al parcheggio volevo sapere se è possibile acquistare quello relativo alla mia abitazione ed inoltre se è lecito agire legamente contro un condomino che intralcia il mio posto auto (parcheggia dove in realtà non c’è parcheggio con il risultato di intralciare il mio)
grazie
Se è un parcheggio accatastato di proprietà di soggetti ben determinati è possibile fare una proposta.. e vedere l’esito.
Se è un parcheggio condominiale non può essere acquistato se prima non viene reso bene non più condominiale ma intestato a tutti i condomini (e tutti dovranno vendere).
Se è un parcheggio che rientra nel terreno comunale è necessario preliminarmente verificare lo stato giuridico dello stesso.
Per l’azione legale credo sia necessario interpellare un avvocato che possa prendere lettura del regolamento condominiale e visione dello stato dei luoghi.
Buongiorno,
vorrei acquistare 2 stanze condominiali in disuso e trascurate adiacenti alla mia abitazione.
Il mio é un supercondominio , per cui é formato da circa 10 palazzine.
Gli ambienti che vorrei acquistare si trovano all’interno della mia palazzina.
Il consenso di vendita lo devo avere solo dalla mia palazzina , quindi circa 20 appartamenti ? Oppure da tutto il condominio e quindi 150 appartamenti ?
E’ necessario verificare titoli di provenienza e regolamento condominiale (nonché, ma solo ai fini di evidenze pubblicitarie, l’elenco subalterni depositato in Catasto).
buongiorno ma si può vendere l’alloggio della custode con la custode ancora dentro che svolge il suo lavoro? nella fattispecie 3 soggetti proprietari del condominio che si accordano per vendere ad uno che si fa pagare un canone di locazione riversato poi agli altri affittuari. è corretta come pratica? su tre soggetti proprietari vendono l’alloggio portineria a uno di loro per poi farsi pagare un affitto dagli affittuari
Se i proprietari sono tutti d’accordo e l’alloggio è stato accatastato in quote è possibile.
Buongiorno
Ho acquistato L interno n 2 a seguito di un frazionamento di una casa singola in due unità. La vecchia proprietaria ha, dopo aver frazionato è venduto a noi L interno, venduto anche L interno numero 1 ad una terza persona. Quest ultima, dopo qualche anno, ha a sua volta venduto al vicino confinante che ora vorrebbe far rientrare nella particella di casa sua un pezzo di giardino. Questo pezzo in questione al frazionamento è stato messo come area urbana e non è in comproprietà. A livello catastale stiamo parlando della stessa particella quindi dovrebbero anche modificare al catasto, lo possono fare senza il mio consenso visto che al frazionamento è nato di fatto un condominio?
Grazie
Se l’area è di proprietà esclusiva se ne può disporre come si vuole; se è condominiale no.
Buonasera,
Per proprietà esclusiva intende un subalterno con la dicitura area esclusiva al frazionamento?
Le cito un passaggio:
sub 14 (area urbana) rimarra’ correlata al fabbricato in quanto area esclusiva del sub.9.
Perché pensavo che dopo L ultima sentenza anche una corte esclusiva fosse considerata condominiale in assenza di atto che ne attesti la piena proprietà.
La ringrazio per la risposta, davvero molto gentile e disponibile.
Se nella provenienza e per titoli emerge l’esclusività a mio avviso rimane esclusiva.
Buongiorno, nel nostro condominio un proprietario di un box vuole venderlo ad una ditta vicina, confinante con il suo box, la ditta vicina aprirebbe una porta, trasformando il box in uffici. Il box non farebbe più parte del condominio.
E’ legale questa cosa? Il condominio perderebbe metri quadri. L’assemblea condominiale ha qualche potere decisionale in questo? Grazie
Se vi è l’autorizzazione comunale ritengo sia possibile.
Buongiorno signor Notaio,
ho acquistato un’anno fa un appuntamento in una piccola palazzina di 2 piani con 4 appartamenti.
Non è presente un condominio, e gli appartamenti sono utilizzati solo in periodi di vacanza, quindi non ho mai avuto contatto con gli altri proprietari.
Nel rogito del mio acquisto del mio appartamento è scritto e visualizzato su una piantina che sono proprietario del balcone.
Per la prima volta ho incontrato il mio vicino propietario il quale mi ha detto che il balcone è comune, abbiamo confrontato i due atti e effettivamente nel mio risulta di mia proprietà e nel suo risulta comune.
Tengo a precisare che sono passato tramite agenzia immobiliare e notaio.
Chi ha ragione?
È possibile un’errore del genere?
Grazie per il suo aiuto.
E’ una situazione anomala, si impone una verifica.
Suggerisco che entrambi recuperiate i precedenti atti d’acquisto per capire cosa fosse in quelle sedi indicato.
Buongiorno e grazie per la risposta.
Stiamo inviando i nostri relativi atti ai nostri notai per avere anche una loro risposta.
Se uno o l’altro notaio avesse commesso involontariamente un’errore quali sono secondo lei la soluzioni?
Il mio vicino di sente penalizzato, effettivamente posso capirlo, ma noi abbiamo acquistato basandosi sulle informazioni fornite dall’agenzia immobiliare e più di tutto dal notaio.
Se risultasse che il mio vicino avesse, tra virgolette, ragione, possiamo in assoluto annullare l’acquisto?
Grazie molte.
Michele C.
Se vi è stato un errore credo opportuno un atto che “fotografi” la situazione e chiarisca “chi ha cosa”.
L’acquisto non può essere annullato, a mio parere, ma il rischio può esserci (qualcuno potrebbe qualificare la vendita come “aliud pro alio”).
Buongiorno,
Nel caso di vendita di uno spazio comune ad un singolo condomino è necessario effettuare tanti rogiti quanti sono i condomini (in questo caso 54 condomini) oppure esistono strade alternative?
Oppure un unico atto a cui partecipano tutti.
Buongiorno
sono proprietaria di due appartamenti di una palazzina di quattro, i miei sono al piano superiore, in comune con gli altri abbiamo le scale e il giardino, una situazione che va avanti da anni fra familiari senza la costituzione di un condominio.
recentemente un appartamento è stato venduto e il nuovo proprietario dopo aver chiesto la divisione del giardino con atto notarile alla quale noi altri tre non eravamo d accordo ora chiede l’uso esclusivo di una parte dello stesso.
io sarei propensa a stilare un regolamento ma non ad una scrittura privata dove viene specificato l’uso esclusivo, comunque saremmo due d’accordo all’uso esclusivo e due no, è vero che potrebbero andare avanti chiedendo una divisione giudiziale e quindi fare decidere a un giudice?
Se non si tratta di condominio ma di comunione confermo può procedere a richiedere la divisione giudiziale del bene.
Buongiorno signor Notaio,
Ma è legale frazionare un terreno che nella licenza edilizia risulta perennemente vincolato dal Comune al servizio del fabbricato?.
Ed è lecito vendere questa parte frazionata ad una azienda confinante che però nel fabbricato detiene un appartamento a uso ufficio ?.
In pratica, comprando un appartamento in questo edificio ho scoperto che non ho il posto auto perché il vecchio proprietario si è venduto questa porzione di terreno denominata corte esclusiva..
La ringrazio se vorrà rispondermi.
Non riesco a fornire un riscontro puntuale con solo questi elementi.
Il vincolo da licenza non pregiudica eventuali frazionamenti.
Sulla natura del vincolo è ovviamente necessario verificare il titolo edilizio e – se presenti – i limiti dispositivi.
Salve , è possibile acquistare un passetto comune BCNC ( portico condominiale ) visto che le finestre (e anche un’entrata ) del mio deposito affacciano su parte di esso ? Adesso il portico serve per entrare nel condominio , ma dovrei acquistarne solo una parte , consentendo quindi ugualmente l’entrata a tutti. Ovviamente i condomini sono d’accordo. Mi trovo in zona vincolata (Vesuvio ) . Grazie
Si deve accatastare come bene intestato in capo a tutti i condomini, frazionare la parte che interessa e poi si può procedere.
Salve , con quale categoria catastale consiglia di accatastarlo ? io vorrei farlo diventare parte del deposito in quanto entrambi si trovano sul piano rialzato , cosa mi consiglia ?
Se la futura destinazione è deposito suggerisco C/2
Buon giorno,
siamo proprietari di abitazione bifamiliare con le caratteristiche del microcondominio. A seguito di lavori di ristrutturazione si verrà a creare un nuovo lastrico solare a copertura di due pertinenze relative alle due unità immobiliari. Come andrà diviso l’utilizzo di tale superfice essendo accessibile da una delle due unità immobiliari? Inoltre abbiamo una corte comune utilizzata come giardino per 3/4 da un proprietario (con indicazione di subalterno nell’atto del rogito) é possibile ridefinire l’utilizzo delle superfici se si é davanti ad una evidente sproporzione nell’utilizzo degli spazi comuni?
Grazie
Suggerisco di stilare un regolamento di condominio contrattuale per gestire l’utilizzo degli spazi.
Buonasera, abbiamo comprato una bifamigliare nell’atto il notaio ha scritto per quanto riguarda l’androne d’ingresso questa frase ma sembra che sia di molteplici interpretazioni…Lei sa dirmi se il bene è in comune quindi posso far valere i miei diritti o semplicemente ho una servitù di passaggio? La frase è la seguente: l’appartamento X avente accesso dall’androne comune, parte del sub. del limitrofo fabbricato Y, precisandosi che tale androne, all’uopo asservito per destinazione dell’originario unico proprietario, permette l’accesso anche al vano scale e torretta nonché alla restante maggior consistenza abitativa.
La ringrazio anticipatamente.
A mio avviso si configura una destinazione per destinazione del padre di famiglia.
Ovviamente è un parere estemporaneo non conoscendo l’intera posizione.
Buongiorno Notaio, non so se ricorda ma ho acquistato con lei un immobile a Bologna circa 3 anni fa. Navigando su internet mi sono imbattuto su questo articolo perchè ho un dubbio, vivo a Milano in un condominio che è composto da due corpi uno interno e uno esterno. Io abito in quello esterno in un appartamento posto all’ultimo piano e vorrei fare un recupero del solaio sovrastante. Per ragioni di spazio mi interesserebbe acquistare anche una porzione del corridoio condominiale dove vi sono i solai, consideri che i solai sono di proprietà solo dei condomini del corpo esterno. Per l’acquisto, secondo lei occorrerebbe il consenso di tutti i condomini compresi quelli del corpo interno o solo dei condomini del corpo esterno. Ovviamente la seconda ipotesi mi agevolerebbe. Grazie mille in anticipo. Un caro saluto
Ben trovato, spero tutto proceda bene.
E’ necessario verificare da regolamento e titoli di provenienza a quali unità sia comune lo spazio che Le interessa.
Pour parler e con quanto anticipato a mio avviso la proprietà è solo di quel fabbricato, ma una verifica dei titoli è necessaria.
Salve Dottore
Ho acquistato casa in un condominio, dove all interno c è un giardino con relativo sub e particella ed è un bcnc
Come è possibile che uno dei proprietari ha messo lucchetto con relativa catena dicendo di averlo acquistato? Noi abbiamo chiesto documentazione ma nulla
L’amministratore si è escluso da questa situazione
E purtroppo sono 2 mesi che non sappiamo come fare e di chi fidarci
Le auguro buona domenica
Da quanto scrive se l’area è condominiale (bcnc) non può essere alienate. Ritengo necessario chiedere formale riscontro a colui che si dichiara proprietario esclusivo di quale sia il suo titolo, in assenza anticipare che sarà rotto lucchetto con catena.
Dottore buongiorno e grazie per la risposta
Il soggetto in questione è comunque un avvocato, L amministratore che dovrebbe tutelarci è anche essi un avvocato, non voglio pensare che ci sia un doppio fine
Lei cosa ci consiglia di fare? Fare una consulenza con un legale o procedere direttamente alla rimozione di catene?
Distinti saluti
Io solleciterei l’amministrazione condominiale nell’agire.
Laddove persista l’inerzia sicuramente rivolgersi ad un legale può essere opportuno.
Gentilissimi, una domanda:
Sarei interessato all’acquisto di circa 2 m quadri di una parte di un ampio pianerottolo condominiale al terzo ed ultimo piano del mio condominio. Una delle pareti che perimetra lo spazio in questione è in contatto con una parte mio appartamento attraverso una parete interna divisoria. Io l’acquisterei per realizzare una cabina armadio, abbattendo il divisorio e alzando un muro che ridurrebbe di circa 2 m quadri la planimetri del pianerottolo. La parte in questione non è usata né usabile (non vi sono chiusini, lavatoi o altro) e la sua chiusura non determinerebbe ostacolo al passaggio dei residenti al piano, né impedimento all’accesso all’ascensore. E’ possibile proporre l’acquisto al condominio? Se sì, con quale modalità dovrebbe compiersi il processo? Grazie infinite
La parte di pianerottolo deve essere prima frazionato e poi accatastato autonomamente pro-quota in capo a tutti i condomini.
Tutti i condomini poi potranno cederla a Lei.
Grazie mille per la sollecita risposta. Questo significa che ogni condomino dovrebbe svolgere una pratica di accatastamento in modo autonomo e si dovrebbe stipulare un contratto di vendita con ogni condomino per la parte parcellizzata? Si potrebbe procedere per altre vie, come per esempio l’usucapione abbreviata, magari stipulando un accordo di scrittura privata con i condomini che concedono l’uso? Grazie davvero, Prometto di non disturbarla oltre
L’accatastamento (e il frazionamento) può essere gestito in maniera unitaria a livello condominiale e ci sarà un unico atto di vendita.
L’usucapione abbreviata non credo sia una strada percorribile (è sempre necessario un preventivo frazionamento).
sono proprietario di 1 quota su 134 (corrispondente al numero di appartamenti) dell’area cantinato (seminterrato) di complessivi mq. 2368 di Cat. C/2 attualmente vuota e non utilizzata. Se volessi delimitare la mia area con opere murarie c’è bisogno di una divisione formale tramite assemblea con l’assenso dei 2/3 dei condomini o posso farlo in autonomia? Qualora la divisione fosse stata già fatta in passato con relativo sorteggio per assegnazione area ad ogni proprietario, posso procedere senza alcun altro consenso? Grazie
E’ necessario il consenso di tutti i comproprietari.
Salve Dottore, In un condominio con 6 abitazioni familiari tutti appartenenti della stesa famiglia, con scale in comune, con due box divisi 1/3 e 1/3 tutti e due senza divisioni interne, c’è anche un giardino/terreno diviso 1/6 tutto intorno è possibile che un proprietario decida di vendere l’appartamento senza parere dei condomini? piò vendere senza il consenso degli altri proprietari? grazie per la risposta
Ciascuno può vendere autonomamente il proprio immobile.
Buona sera Dottore nel condominio dove ho una attività, su strada,(negozio) vogliono installare un ascensore con frazionamento di uno spazio dell’androne condominiale per installare per l’appunto il vano ascensore.
Chiedevo se innanzitutto sono obbligato a cedere la mia parte dello spazio e qualora lo fosse se devo partecipare anche alle spese dell’installazione ascensore.
La ringrazio distintamente
Adolfo Ferri
Se è finalizzata al superamento delle barriere architettoniche confermo che è obbligato.
In ogni caso se la relativa delibera è assunta ai sensi dell’art. 1136 Codice Civile non può opporsi e nel caso – a mio parere – partecipare alle spese, a meno che si convenga che l’ascensore sarà utilizzato solo da coloro i quali contribuiranno all’installazione.
Buonasera, vivo in un condominio di 6 appartamenti, in cui antistante al fabbricato, di pertinenza, c’è un lotto di terreno indicato al catasto come beni comuni non censibili. E’ porzionato tra 3 diversi proprietari come uso esclusivo ai sub dedicati. Da analisi al catasto, un condomino di recente ha chiesto la variazione da bcnc a bcc della sua parte, assegnata da sempre come corte di pertinenza esclusiva. Ma se io volessi acquisire parte del terreno dall’altro proprietario che ha 4 lotti, potrei farlo?
Andrebbe preliminarmente accatastato come bene intestato esclusivo – se tale è da titolo di provenienza – e poi potrebbe acquistarlo.
buongiorno, un’informazione per cortesia: qualora fossero interessati al bene comune in vendita più di un condomino, l?amministratore può in tal caso imporre un’asta per l’aggiudicazione? Se si, può un condomino subordinare il proprio consenso all’aggiudicazione tramite estrazione a sorte anzichè tramite asta? (che ne farebbe ovviamente lievitare il prezzo) grazie per la risposta
Credo che l’asta sia la scelta più vantaggiosa per il condominio e quindi da seguire.
Se non si è interessati all’asta non si parteciperà.
grazie Dr. Cosenza. Il dubbio nasceva dal momento che, se un condomino è interessato al bene in vendita, ma non è disposto ad accettare l’aggiudicazione tramite asta, potrebbe mettersi di “traverso” e non votare per la cessione del bene, compromettendo così l’intera operazione. Quindi la posizione di tale condomino potrebbe essere “si aggiudica il bene tramite estrazione a sorte, oppure non firmo per la vendita…”. E’ un’ipotesi concreta? grazie ancora per la pronta risposta
Dipende dal contenuto della delibera, ma un’opposizione ad oltranza non la ritengo concreta.
Gentile dottore, sono proprietario di 1/10 della sala hobby, frutto di una eredità, di cui vorrei sbarazzarmi in quanto andrò a vivere altrove. Ovviamente i condomini se ne guardano bene da concedere l’unanimità alla vendita. Come posso fare? Donazione? Usucapione? Vendita?
Grazie
Se è un bene condominiale non può rinunciarvi.
Buongiorno,
ho acquistato un appartamento, prima dell’acquisto è stata deliberata la vendita di un appartamento di proprieta’ del condominio, il denaro ricavato dalla vendita a chi spetta, al vecchio proprietario del mio appartamento oppure a me in quanto attuale condomina?
grazie
A mio parere il denaro spetta a chi è proprietario al momento della vendita ma sul punto ritengo opportuno verificare anche cosa preveda la delibera condominiale (potrebbe essersi previsto un accredito sul conto comune in luogo di una distribuzione).