Vicini molesti, rumori insopportabili e auto fuori posto… Le questione (e le spese) condominiali sembrano essere diventate l’incubo non solo di milioni di italiani ma anche della nostra Corte Suprema, che, da qualche mese si occupa incessantemente del condominio. 

Dopo la vendita di un bene comune e le diatribe riguardanti il sottotetto è toccato alle spese condominiali (in particolare: deliberate prima della compravendita), argomento sempre più attuale in virtù delle detrazioni legate ai vari bonus messi in campo dal Governo ed affrontato con l’ordinanza del 28 aprile 2021, n. 11199.

Chiariamo, anzitutto, che il Codice Civile detta regole ben precise per la suddivisione interna tra i condomini di tutte quelle uscite di carattere finanziario che interessano la gestione del condominio e dei beni ad esso appartenenti. Nello specifico l’articolo 1123 stabilisce che:

– le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono a carico di tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione;

– le spese relative a cose destinate a servire i condomini in misura diversa sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne;

– le spese di manutenzione relative a parti comuni interessanti esclusivamente una parte dell’edificio gravano solo sui condomini che possono trarne utilità.

Precisano, poi, l’articolo 1118 c.c. e l’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile che:

– il condomino non può, rinunciando al proprio diritto sulle parti comuni, sottrarsi al pagamento delle spese necessarie per la loro conservazione;

– nel caso di trasferimento a qualsiasi titolo di una unità condominiale, chi subentra nei diritti del condominio è obbligato, solidalmente con quest’ultimo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente.

Nonostante il quadro normativo di riferimento sia dettagliato e puntuale, sono molti gli interrogativi che possono sorgere in riferimento alla ripartizione di detti oneri e dal quale scaturiscono poi numerose controversie. Per esempio, in caso di vendita di una unità immobiliare inerente un condominio per il quale l’assemblea ha già deliberato delle spese straordinarie, chi è tenuto al pagamento delle stesse? Colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa o colui che è condomino al momento in cui si verifica la concreta attuazione dell’attività deliberata? In breve, chi paga le spese deliberate prima della vendita?

Proprio di questa situazione si è occupata la Cassazione con l’ordinanza del 28 aprile 2021 n. 11199 stabilendo che “in tema di riparto delle spese condominiali per l’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all’atto traslativo, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio, salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro”.

Come evitare dunque queste ed altre diatribe? Affidarsi e fidarsi sempre del proprio Notaio. Egli chiamato a ricevere un atto di trasferimento di una unità immobiliare deve opportunamente accertare se siano state deliberate spese straordinarie e disciplinarne la sorte nel caso in cui le stesse non siano state ancora pagate.