Cosa accade se dopo aver stipulato un contratto preliminare di vendita il promissario acquirente scopre che il promissario venditore ha taciuto la provenienza da donazione del bene immobile oggetto del contratto?

In passato la Corte di Cassazione ha sempre affermato che il promissario acquirente può rifiutarsi di sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita solo alla presenza di un rischio effettivo di evizione (dunque il rischio effettivo di perdere la proprietà del bene a causa di un diritto altrui prevalente) e non solo alla presenza di un mero timore. Il fatto che l’immobile provenisse da una donazione e che potesse dunque essere oggetto di un’azione di riduzione, non rappresentava per la Corte, fino a tempi recenti, un rischio effettivo.

Con la sentenza n. 32694/2019 la Corte di Cassazione ha cambiato orientamento. Se in seguito alla firma di un contratto preliminare di compravendita il promissario acquirente viene a scoprire che il promissario venditore non aveva fatto menzione della provenienza da donazione dell’immobile, quest’ultimo può rifiutarsi di firmare il contratto definitivo.

Questo innovativo principio trova il suo fondamento normativo nell’art 1460 del codice civile, rubricato “eccezione d’inadempimento”, per il quale “nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto”.

Nella sentenza la Corte afferma in principio che l’orientamento della precedente giurisprudenza “merita di essere condiviso”, facendo inizialmente credere che la decisione sarà in linea con quelle passate.

In realtà la Corte va oltre, affermando che in tema di preliminare di vendita, la provenienza donativa dell’immobile, anche se non comporta un pericolo concreto e attuale di perdita del bene tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell’art 1481 c.c., è comunque una circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 c.c.

Anche in materia di mediazione, la Corte ha ribadito quanto affermato nella sentenza n. 965/2019, ovvero sussiste in capo al mediatore l’obbligo di riferire al promissario acquirente se l’immobile oggetto di trattativa è stato oggetto nel passato di una donazione. La Corte ha infatti chiarito che, visti gli inconvenienti a cui la donazione da normalmente luogo, quest’ultima costituisce una circostanza relativa alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare che il mediatore è tenuto a riferire alla parte (art 1759 c.c.). Pena: la perdita della provvigione.

Questa pronuncia ancora una volta sottolinea come già la fase delle trattative sia centrale nell’ottica di giungere ad una compravendita senza sorprese o criticità. In questo scenario, rinnovo un suggerimento più volte evidenziato, è fondamentale affidarsi subito – tanto le parti quanto i mediatori – al proprio Notaio di riferimento per smarcare ogni dubbio iniziale e fare emergere eventuali punti su cui si rende inevitabilmente necessario il confronto. La mediazione immobiliare non può prescindere dallo studio notarile.