Al fine di favorire l’autonomia abitativa giovanile e visto il buon successo della misura, è stato prorogato il termine ultimo previsto dal decreto Sostegni-bis per le esenzioni a favore degli under36 che comprano la loro prima casa.

La Legge di Bilancio 2022 (articolo 1, comma 151, L. 234/2021) ha prorogato infatti fino al 31 dicembre 2022 le agevolazioni per l’acquisto della prima casa da parte dei giovani under 36 introdotta dal Decreto Sostegni-bis (D.L. 73/2021), inizialmente previste fino a giugno 2021.

Si ricorda come le agevolazioni prevedono diversi vantaggi, che si estendono anche all’acquisto delle pertinenze dell’abitazione principale. 

Nello specifico le agevolazioni prevedono:

– l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale; 

– in caso di acquisto soggetto ad IVA (caso di acquisto dal costruttore), è riconosciuto anche un credito d’imposta pari all’imposta pagata, che potrà essere utilizzato a sottrazione delle imposte dovute su atti, denunce e dichiarazioni dei redditi successivi alla data di acquisto o usato in compensazione tramite F24;

– l’esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25% per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo. Inoltre, la garanzia dello Stato copre fino all’80% per i mutui agevolati fino a euro 250.000 destinati all’acquisto della prima casa.

Però attenzione, in quanto la normativa non ha modificato né i requisiti soggettivi per accedere al beneficio, né il regime di esenzione da applicare. 

Già con la Circolare numero 12/E del 14 ottobre 2021 l’Agenzia delle Entrate era intervenuta per fornire alcuni chiarimenti in merito ai requisiti necessari per ottenere le agevolazioni .

Per quanto riguarda i requisiti soggettivi, l’accesso alle agevolazioni è consentito in presenza di:

– soggetti non hanno compiuto 36 anni di età nell’anno solare di stipula del rogito. Dunque, è necessario avere ancora 35 anni al momento della firma durante il rogito;

– valore dell’indicatore ISEE non supera euro 40.000,00, riferito all’intero nucleo familiare dell’acquirente, che deve corrispondere a quello presente alla data di stipula del contratto.

Per quanto attiene ai requisiti oggettivi, le agevolazioni trovano applicazione per gli atti di acquisto di abitazioni per le quali ricorrono i requisiti della “prima casa” previsti dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico dell’imposta di registro), sia in relazione alla natura degli immobili oggetto della misura (“case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8, A9”) sia in relazione alle tipologie di atti (“atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso” ed ”atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse”).

Il beneficio fiscale non si estende quindi ai contratti preliminari di compravendita, atteso che la norma agevolativa fa esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi di diritti a titolo oneroso.  Il contratto preliminare produce, infatti, tra le parti solo effetti obbligatori e non reali, tenendo conto che il contratto definitivo di acquisto potrebbe non essere stipulato.