La base imponibile ai fini del calcolo delle imposte di registro ipotecaria e catastale, di donazione e di successione, in base alla regola generale, è costituita dal valore venale del bene alla data di sottoscrizione dell’atto. In determinati casi, il legislatore consente di utilizzare come base imponibile il valore catastale dei beni, così moltiplicando la rendita catastale (ovvero il reddito che l’Agenzia delle Entrate attribuisce a ciascun immobile urbano) per un determinato coefficiente.

Occorre in primo luogo differenziare, con riguardo al diverso ambito applicativo e tenuto conto dell’art. 52 comma 5-bis d.p.r. n. 131/1986, i casi in cui opera la c.d. valutazione automatica e i casi in cui si fa riferimento al c.d. prezzo valore. 

La valutazione automatica è quel particolare meccanismo che inibisce all’Amministrazione Finanziaria di poter procedere ad un’azione di accertamento di valore qualora il valore dichiarato sia pari o superiore a quello determinato automaticamente mediante l’applicazione alla rendita catastale dell’immobile i moltiplicatori vigenti al momento della formazione dell’atto.

Il meccanismo della valutazione automatica è applicabile nei seguenti casi:

– atti di divisione immobiliare senza conguagli ovvero con conguagli non superiori al 5%;

– trasferimenti immobiliari soggetti all’imposta di successione e donazione.

Si precisa, in ogni caso, che si dovrà fare riferimento al valore venale per gli immobili iscritti in catasto senza rendita catastale nonché per i terreni edificabili e i terreni non agricoli e non edificabili.

La valutazione automatica di cui all’art. 52, commi 4 e 5, d.p.r. n. 131/1986, non incide sulla disciplina della base imponibile, rappresentata secondo la regola generale dal valore venale in comune commercio degli immobili (e delle aziende), ma introduce un vincolo procedimentale, – e, così, una preclusione, – all’esercizio del potere di rettifica da parte dell’Amministrazione Finanziaria, del valore dichiarato nell’atto (o del corrispettivo pattuito).

Diversamente, la disciplina del cd. prezzo-valore di cui all’art. 1, comma 497, l. n. 266/2005, opera in deroga alla regola generale di determinazione della base imponibile, al ricorrere dei requisiti oggettivi e soggettivi previsti e su opzione del contribuente, con espresso riferimento alle cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze, consentendo all’acquirente di richiedere che la base imponibile sia costituita dal valore catastale del bene.

Ne consegue, pertanto, che al di fuori dei casi in cui si verifica l’effetto traslativo correlato alla cessione di un immobile, e relative pertinenze, rimane applicabile detto limite procedimentale al potere di rettifica (art. 52, cc. 4 e 5, cit.) laddove il valore o il corrispettivo dell’immobile, iscritto in catasto con attribuzione di rendita, sia stato dichiarato in misura non inferiore alla rendita catastale rivalutata ed aggiornata secondo i previsti moltiplicatori, senz’alcuna necessità di opzione in tal senso da parte del contribuente, trattandosi di fattispecie negoziale priva di effetti traslativi e, così, non riconducibile al sistema delle regole correlate alla disciplina del cd. prezzo valore. 

Occorre tuttavia precisare che con una recentissima pronuncia (Ordinanza 2 marzo 2022, n. 6846, sez. VI – 5), conforme a precedenti decisioni, la Corte di Cassazione, ha precisato i limiti operativi del divieto di rettifica sopra descritto con riferimento alle ipotesi in cui sia presente una pluralità di immobili, richiedendo in tal caso che sia evidenziato l’individuale valore di ciascun cespite e non solo il valore complessivo degli stessi: in assenza dell’indicazione del singolo valore di ciascun bene, invero, l’Ufficio potrà procedere all’accertamento del loro valore venale anche se il valore catastale complessivo indicato sia pari o superiore alla somma del valore catastale di ciascun immobile.

Si segnala inoltre che, seppur tale preclusione di rettifica da parte dell’Amministrazione finanziaria risulti applicabile ai soli casi di divisione, donazione e trasmissione ereditaria, il problema investe maggiormente le prime due fattispecie, in quanto nel caso di trasmissione ereditaria il modulo della dichiarazione di successione impone di indicare il valore di ogni singolo bene.

Può pertanto concludersi che per la valutazione automatica del valore degli immobili e il conseguente limite al potere di accertamento dell’Ufficio, necessiti della duplice circostanza:

(a) che il cespite oggetto dell’atto sia dotato di rendita catastale;

(b) che il contribuente abbia indicato il valore attribuito a ciascun bene, così da consentire di apprezzare il fondamento del rapporto tra valore automatico e catastale. 

Non è sufficiente a tal fine l’indicazione globale del valore o corrispettivo.