Può succedere di richiedere le agevolazioni prima casa in sede di acquisto immobiliare, non rispettare uno dei requisiti (in particolare: quello relativo al trasferimento della residenza) e pertanto decadere dal regime agevolativo. Ma laddove ciò accada è possibile usufruire nuovamente delle agevolazioni?
Per rispondere è bene ricordare innanzitutto che l’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R 26 aprile 1986, n. 131, vincola la possibilità di godere delle agevolazioni prima casa alla circostanza che l’immobile acquistato deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, ovvero ove si impegna a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.
La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto e il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.
L’acquirente, tuttavia, decadrà dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile:
– in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto;
– in caso l’abitazione sia venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale: il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un preliminare di vendita;
– qualora entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non venga venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”;
– in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.
In caso di decadenza sarà dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, nonché una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora.
Inoltre, se la cessione è soggetta a IVA, sarà dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), nonché una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.
Con una recentissima pronuncia (Ordinanza 04 marzo 2022, n. 7198) la Corte di Cassazione ha chiarito che non potrà essere richiesta una nuova agevolazione “prima casa” dal contribuente che precedentemente abbia già fruito del beneficio e poi vi sia decaduto per mancato trasferimento della residenza.
Così infatti è stata negata una nuova riduzione fiscale nei confronti di un contribuente decaduto dall’agevolazione prima casa, goduta con un precedente atto, pur non avendo mai trasferito la residenza presso l’immobile precedentemente acquistato.
Si è infatti, argomentato che la nota II bis, dell’art. 1 della Tariffa , Parte I allegata al d.P.R. n. 131/1986 che disciplina il regime delle agevolazione prima casa stabilisce che “Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 4 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o consuntivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’ambientazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:…. c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo…“.
Da tale norma si evince, quindi, che requisito soggettivo per ottenere il beneficio della riduzione dell’imposta è quello di non avere usufruito di una precedente agevolazione.
Nel caso in cui il ricorrente si sia avvalso del beneficio fiscale della prima casa dopo che con precedente atto negoziale aveva usufruito di identica agevolazione, a nulla rileva, la circostanza che il contribuente non sia mai andato ad abitare presso l’immobile acquistato, ponendo in essere i presupposti per la decadenza dell’agevolazione.
E’ stato così rigettato il ricorso del contribuente che denunciava la violazione e la falsa applicazione degli artt. 3, comma 131, l 549/95, 1 nota II bis lettera b) della Tariffa parte prima allegata dpr nr 131/1986, in relazione all’art. 360 1° comma nr 3 c.p.c., in quanto, essendosi già avvalso della riduzione fiscale ma essendo decaduto dal beneficio goduto con il precedente atto (non avendo mai trasferito la residenza presso l’immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione) il diritto a godere nuovamente dei benefici fiscali per l’acquisto “prima casa” erano a suo dire da riconoscersi.
Ho ereditato in successione 12 anni fa la casa nella quale mi sono trasferita nei tempi previsti per fruire delle agevolazioni fiscali prima casa.
Ad Aprile di quest’anno ho frazionato ricavando due appartamenti, uno grande che ho venduto a Maggio ed uno piccolo nel quale è rimasta mia mamma.
Posso usufruire delle agevolazioni prima casa sul niovo appartamento che acquisterò in ina regione diversa e nella quale mi trasferirò tra qualche mese?
Preciso che le agevolazioni riguardavano le tasse di successione e successiva ristrutturazione edilizia/risp.energetico.
Grazie
Sì, come illustro in questa pagina:
AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
ho ereditato da mia moglie il 50% della casa in cui abito. Tale casa era stata acquistata con i benefici prima casa. Ho diritto a chiedere nella successione ancora i benefici prima casa? Preciso che non ho altri immobili .Grazie e buona giornata.
Sì.
Ho acquistato un appartamento con agevolazioni prima casa e ho trasferito in essa la mia residenza. Dopo 4 anni mi dovrò trasferire in altra citta mantenendo la mia casa come appoggio per lavoro. Naturalmente comincerò a pagare l’imu che prima non pagavo..la domanda è: gli altri benefici che avevo avuto in sede di acquisto ( iva agevolata,mutuo ecc) vengono mantenuti o no? Grazie
Non potrà più detrarre gli interessi passivi del mutuo.
Salve Avvocato,
Circa 4 anni fa ho usufruito dell’agevolazione prima casa acquistando un piccolo appartamento. L’agevolazione però è successivamente decaduta in quando ho rivenduto tale appartamento prima dei 5 anni. Ultimamente, ho individuato un terreno edificabile da acquistare. Il mio dubbio è che non potrò usufruire dell’IVA agevolata al 4% per la costruzione della mia nuova casa su questo terreno, in quanto ho già usufruito dell’agevolazione in passato? Mi conferma che il mio ragionamento è corretto?
Essendo l’agevolazione decaduta e avendo pagato la differenza tra il costo agevolato e quello ordinario più la sanzione del 30%, non sarà in nessun caso possibile riacquisire l’agevolazione prima casa che mi consentirebbe di pagare l’IVA agevolata al 4% all’impresa edile?
Nel caso di risposta negativa, essendo l’IVA al 10% riservata solo agli edifici esistenti, sarei praticamente costretto a pagare l’IVA ordionaria al 22%?
Tengo a precisare che attualmente non possiedo alcun immobile. E quindi, la casa in questione che vorrei costruire sarebbe a tutti gli effetti l’unico immobile in mio possesso.
Non vorrei ritrovarmi a dover costruire la mia prima casa non potendo usufruire di alcuna agevolazione 🙁
La ringrazio molto per la sua attenzione ed il suo tempo eventualmente dedicatomi.
Marco Beretta
Se Lei ha venduto il precedente immobile ritengo possa chiedere l’IVA agevolata per la nuova operazione.
Tuttavia suggerisco una verifica con costruttore e proprio commercialista.
Sto comprando casa (per me prima casa) da una persona che vende prima dei 5 anni. Per tutelarmi, nel caso lei non ricompro casa entro un anno, è saggio che la parte venditrice depositi presso il notaio la cifra che dovrà restituire all’agenzia delle entrate. La parte venditrice si oppone a questa soluzione. Che fare?
E’ saggio, anche se le prassi dell’Agenzia delle Entrate sono diverse localmente.
Deve decidere il Notaio.
Buongiorno Notaio,
in data 23/11/2020 ho acquistato un appartamento con agevolazione prima casa, accendendo un mutuo cointestato per il suddetto immobile.
Per motivi personali, ora vorrei togliere il cointestatario da proprietà e mutuo, anche perché al momento posso scaricare solo metà degli interessi passivi e pago l’imu al posto del cointestatario (che ha la residenza altrove, seppur nello stesso Comune) così come pago anche tutte le rate del mutuo.
So che qualora il cointestatario mi vendesse la propria parte di proprietà senza però riacquistare a sua volta (cosa che non ha intenzione di fare) sarebbe prevista una sanzione.
Mi chiedevo: man mano che ci avviciniamo ai 5 anni di proprietà, il costo della sanzione rimane invariato o diminuisce? Come mi consiglia di procedere? La ringrazio.
Il costo della sanzione non varia.
Può essere evitata la sanzione e pagata solo la differenza se entro 1 anno dalla vendita il cedente si “autodenuncia”.
Buongiorno notaio,
Nel 2018 compro un immobile con incentivi prima casa.
Nel 2021 (prima 5 anni) permuto questo immobile con 1/3 di un altro immobile ereditato. Quindi nell’atto viene specificato che vendo e ricompro nello stesso giorno. Quindi presumo che riparta conteggio dei 5 anni dal giorno della permuta, questa volta per il terzo dell’immobile.
Nel 2022 vendo casa eredita, quindi anche il terzo acquistato con incentivi. Purtroppo è quasi passato un anno e non ho trovato immobile di mio gradimento da riacquistare.
Quindi ora dovrei autodenunciarmi e pagare la differenza del 7% solo sul terzo acquistato con incentivi giusto?
Dopo posso riavere gli incentivi quando comprerò altro immobile?
Se si, potrei riaverli anche se invece passa l’anno e non pago la differenza?
Grazie mille
Il rischio è che essendo vendite collegate la contestazione avvenga su tutto.
Suggerisco di recarsi all’Agenzia delle Entrate per verificare la loro valutazione della situazione.
Può in ogni caso richiedere le agevolazioni prima casa se non ha immobili acquistati in detto regime fiscale.
Salve,
Grazie per la risposta. Purtoppo mi sono gia recato all”agenzia ma mi dicono che devo presentare istanzanza per pec e attendere responso. In questo modo pero non so come muovermi perche se fosse veramente su tutto converebbe comprare casa nel frattempo. A chi altro potrei rivolgermi?
Grazie
Solo l’Agenzia delle Entrate; suggerisco di inviare la pec.
Buongiorno avv
una mia amica ha venduto alloggio acquistato come prima casa il 28 marzo 2018
ha acquistato altro alloggio 19 aprile 2018 iscrivendo sull’atto 1 casa
ebbene dopo un paio di anni si è vista arrivare una multa di 16.000 euro
ha preso la residenza il 05/04/2018
leggendo sue spiegazioni non trovo ragione di questa sanzione
visto che agevolazione prima casa esiste ed sempre valida, rispettando regole.
A meno che si siano sbagliati ag. entrate, visto che pochi anni prima nello stesso palazzo dove ha venduto vivevano i suoi genitori al piano inferiore e che lei ha ricevuto in eredità e quindi hanno pensato che Lei avesse già un altro alloggio.
Ha pagato, posso chiedere un rimborso ag. entrate ? e come dovrei fare ?
grazie avv. per la risposta che vorrà darmi
Se la multa non è mai stata contestata considerato il periodo di tempo trascorso tempo non possa più chiedere alcun rimborso.
Buongiorno notaio, il 27 aprile 2020 (registrazione atto 3 maggio 2020) ho effettuato vendita di immobile acquistato con beneficio prima casa nel quale risiedevo e, per non decadere da agevolazione, ho acquistato il 21 aprile 2021 (registrazione atto 7 maggio 2021) altro immobile. A seguito successione, effettuata il 17 maggio 2021 (de cuius mancato 10 dicembre 2020), ereditavo, pagando imposte piene, altri immobili siti nello stesso comune dove avevo effettuato acquisto per non incorrere in decadenza. Vi sono presupposti per eventuale sanzione ?
Temo che rilevi la data del decesso, quindi 10 dicembre 2020, da cui consegue che al 21 aprile 2021 aveva altri immobili (immagino in proprietà esclusiva, altrimenti non si pone il problema) nel Comune.
Vedo presupposti per decadenza e sanzione.
ringraziandola per la risposta. Essendo proprietà esclusiva per rinuncia di altri eredi la decadenza e relativa sanzione verrebbe applicata su entrambi gli acquisti o solo sul secondo ? I tre anni per, eventuale, prescrizione maturerebbero 8 maggio 2024 (registrazione atto) o 17 maggio 2024 (deposito successione)?
Sul secondo acquisto.
i tre anni decorrono dalla registrazione del secondo acquisto.
Grazie… sempre puntuale e esaustivo
Buonasera nel 2006 ho acquistato un immobile con agevolazioni prima casa, nel 2009 ho rivenduto l immobile ho successivamente ricevuto le sanzioni e le ho pagate.Pensa che se dovessi procedere all’ acquisto di una nuova prima casa, io possa riaccendere ai benefici di acquisto per la prima casa?( non ho più riacquistato da allora)
Può comprare con le agevolazioni prima casa.
Buongiorno Notaio,
nel 2007 ho acquistato un appartamento con agevolazione prima casa, trasferendo la residenza come era previsto. Ho intenzione di venderlo adesso, e successivamente acquistare un altro appartamento in un’altro comune. In questo caso posso applicare le agevolazioni prima casa ancora una volta?
Sì.
Buongiorno io ho comprato una casa per prima casa agevolazioni. Però non riesco cambiare mio residenza per motivo di lavo enntro 18 mesi. Se dicade mio agevolazioni ancora quanto multa devo pagare io? Io ho pagato 74 mille euro per casa. Comprato per nome di mio Moglia e mio. Mio Moglia under 36 io 40 + eta. Grazie
Non è possibile calcolarlo senza una copia dell’atto.
Consiglio di chiedere direttamente all’Agenzia delle Entrate.
Ho acquistato con la mia ex compagna a dicembre 2018 un immobile, con agevolazioni prima casa, dove la parte venditrice si impegnava entro 60 giorni a produrre agibilità per l’intero fabbricato. Purtroppo così non è stato e dopo 5 anni (decadenza delle agevolazioni) finalmente si è risolto per la parte agibilità rifacendo un atto rinnovativo. Questo atto ha però fatto ripartire le agevolazioni già trascorse negli anni, ma ora mi ritrovo a rivendicare il 50% di proprieà della mia ex per mantere la casa a pieno titolo in quanto lei non vuole più saperne. La banca non rilascia atto liberatorio per accollarmi l’intero mutuo per via di queste agevolazioni. C’è un modo per uscirne? grazie.
La vicenda non mi risulta chiara, dovrei vedere i due atti notarili stipulati (non capisco in particolare perché è stato necessario procedere ad un atto “rinnovativo”).
Suggerisco di confrontarsi con il (o la) Collega che L’ha assistita per questa operazione immobiliare.