La servitù di parcheggio rappresenta un argomento da sempre molto dibattuto – in dottrina e giurisprudenza – nel diritto civile italiano.

L’argomento è stato da ultimo affrontato dalla Suprema Corte con l’ordinanza n. 24121 del 30 ottobre 2020 che ha enunciato il principio secondo il quale il diritto di parcheggiare un’autovettura in un dato posto-auto può essere considerata una servitù quando viene rispettato lo schema legale tipico delle servitù, dando una risposta – si spera definitiva – alla configurabilità nel nostro ordinamento di una simile servitù, possibilità esclusa per molto tempo dalla giurisprudenza di legittimità. 

Prima di approfondire la questione ed esaminare le tesi che si sono avvicendate negli anni, è bene ricordare la nozione di servitù ed evidenziare le caratteristiche essenziali. 

Si tratta, anzitutto, di un diritto reale di godimento su cosa altrui, definito dal codice civile, all’articolo 1027, come un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario, il cui contenuto può essere il più vario e deve consistere sempre in un dovere negativo e mai in un fare.

Affinché si possa parlare di servitù sono necessarie:

– la vicinanza dei due fondi, i quali non devono essere confinanti ma trovarsi in una situazione topografica tale che quello servente possa effettivamente recare un’utilità a quello dominante;

– l’utilità, ossia il vantaggio obiettivo che il fondo dominante trae dalla servitù e che si traduce in una sua qualità giuridica;

– l’altruità per cui i due fondi devono appartenere a proprietari diversi.

Per molto tempo gli interpreti del diritto ed i giudici di legittimità, pur ricorrendo le caratteristiche elencate, hanno negato la possibilità che il diritto di parcheggiare un veicolo sul fondo altrui potesse essere considerata una servitù poiché – si è argomentato – tale diritto si risolve sempre e solo in una mera comodità ovvero in un vantaggio per determinate persone fisiche e non effettivamente per il fondo dominante.

Allo stesso modo la Cassazione si è espressa dichiarando – specie con la sentenza n. 23708/2014 – la nullità del contratto che costituisce o riconosce una servitù di parcheggio di autovetture per impossibilità dell’oggetto, difettando lo stesso della realitas propria del diritto di servitù intesa come inerenza dell’utilità al fondo dominante e come peso al fondo servente poiché la mera commoditas di parcheggiare si risolve sempre e solo in un vantaggio per determinate persone.

Oggi tale orientamento di chiusura ed esclusione del diritto di servitù in questione è stato ribaltato, dapprima con la storica sentenza n. 16698 del 6 luglio 2017 poi con l’Ordinanza n. 24121 del 30 ottobre 2020 in cui si legge che lo schema previsto dall’articolo 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di un altro fondo per una sua migliore utilizzazione.  

Pertanto, il diritto di parcheggiare un’autovettura in un dato posto-auto è definibile come servitù se la situazione concreta, da esaminare caso per caso, è configurabile come una utilità oggettiva per l’edificio al servizio del quale è destinato il posto-auto e non come utilità personale del soggetto che ha interesse a parcheggiare. In tale prospettiva sarà, altresì, lecito il contratto con il quale detta servitù viene costituita o modificata non difettando di alcun elemento essenziale.