È possibile acquistare un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa anche se si ha precedentemente ricevuto un immobile per successione o donazione su cui è già stato richiesto lo stesso beneficio fiscale?

L’agevolazione “prima casa” era stata inizialmente introdotta nell’ordinamento tributario come beneficio fiscale riferito unicamente agli atti traslativi a titolo oneroso.

Solo successivamente è stata estesa (con riguardo alle sole imposte ipotecaria e catastale) anche agli immobili ricevuti per successione ed ai trasferimenti a titolo gratuito (donazione) come  previsto dall’articolo 69, commi 3 e 4, L. 21 novembre 2000 n. 342. 

Oggi l’art. 69, ai commi 3 e 4,  dispone che l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa per i trasferimenti della “prima casa” derivanti da successioni o donazioni, quando sussistono i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione, le parti devono rilasciare le dichiarazioni di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione.

L’intento dell’Amministrazione Finanziaria sembra quello di tenere distinta l’agevolazione “prima casa” prevista per gli atti a titolo gratuito (ex art. 69, commi 3 e 4, L. 21 novembre 2000 n. 342) da quella per gli atti a titolo oneroso (ai sensi della Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, per l’imposta di registro), in quanto ritiene che le due agevolazioni abbiano alla base presupposti diversi, permettendo dunque a chi aveva precedentemente ricevuto un immobile per successione o per donazione e su cui aveva richiesto le agevolazioni “prima casa”, di poter acquistare a titolo oneroso un nuovo immobile usufruendo delle agevolazioni previste dalla Nota II-bis.

L’Amministrazione Finanziaria ha infine confermato quanto sopra appena esposto, attraverso la Circolare n. 44/E del 2001, riportando e specificando, in relazione all’art. 69, che «l’applicazione dell’agevolazione in argomento non preclude la possibilità, in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, di fruire dei benefici previsti dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato».

Anche il Consiglio Nazionale del Notariato, nello Studio n. 30-2005/T, ritiene pienamente condivisibile la conclusione della Circolare, rilevando però che «la giustificazione della reiterazione dell’agevolazione per l’eventuale successivo acquisto a titolo oneroso è da ricercarsi piuttosto nel testo della lettera c) della nota II-bis e non in una “diversità di presupposti” non ricavabili nel sistema delle norme in vigore”.

È però importante sottolineare che, se è possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa” su un immobile acquistato a titolo oneroso successivamente al primo acquisto a titolo gratuito o per successione, su cui sono già state godute le agevolazioni “prima casa”, non è vero il contrario.

Se si è già in possesso di un immobile acquistato a titolo oneroso usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, non è poi possibile richiederle nuovamente per immobili che verranno acquistati a titolo gratuito o che verranno ricevuti per successione (bisognerà eventualmente vendere l’immobile acquistato a titolo oneroso).