La relazione notarile preliminare è un documento che redige il Notaio nel quale certifica la “storia giuridica” dell’immobile, cioé i vari passaggi di proprietà da vent’anni fino alla data odierna.  Il Notaio indica altresì qual è l’attuale proprietà del bene e se sono presenti ipoteche o altri gravami.

La relazione notarile preliminare serve a fotografare lo stato giuridico dell’immobile, capire – a beneficio sia del mutuatario che della banca – chi sia il proprietario del bene, se ci sono formalità pregiudizievoli sullo stesso (ad es. pignoramenti o ipoteche) nonché se lo stesso è assoggettato a discipline particolari che ne condizionino la commerciabilità (ad es. convenzioni urbanistiche oppure vincoli dei beni culturali).

E’ sempre e solo il Notaio che procede a scrivere – e aggiornare – la relazione notarile preliminare, che poi viene trasmessa alla banca.

Il costo della relazione notarile preliminare può variare in base a diversi fattori: numero di passaggi nel corso degli anni da verificare (tramite le visure ipo-catastali), valore del finanziamento, urgenza, et cetera.. In genere il costo è già compreso in quello del contratto di mutuo – e così accade nel mio studio – ma è sempre opportuno confrontarsi sul punto con il Notaio che si è incaricato.

La tempistica dipende dalla disponibilità della documentazione necessaria e dalla complessità della pratica. E’ importante ricordare che molte banche richiedono che la relazione notarile preliminare sia loro trasmessa con un certo anticipo (a volte anche 20 giorni) rispetto alla data del rogito e quindi diventa fondamentale trasmettere al Notaio incaricato tutta la documentazione necessaria molto prima rispetto a tale scadenza. La relazione notarile preliminare – infatti – richiede (nell’interesse tanto del mutuatario quanto della banca) verifiche che possono anche richiedere accessi ai Pubblici Uffici e tempistiche non banali: si può andare da poche ore a varie settimane.

I documenti necessari per la relazione notarile preliminare se relativa ad un mutuo per un acquisto immobiliare sono in gran parte coincidenti con quelli richiesti per la compravendita. In ogni caso, a titolo riepilogativo, occorrono i documenti (identità, tesserini sanitari, certificato di stato libero o estratto per riassunto atto di matrimonio) di tutte le parti (attenzione: se ci sono dei garanti anche di costoro), l’atto di provenienza del bene (ultimo acquisto o dichiarazione di successione; in questo caso occorre anche certificato di morte del defunto e – laddove presenti – copie autentiche in formato .p7m di verbale di pubblicazione del testamento e di atti di rinuncia) nonché la perizia bancaria dell’immobile che sarà offerto in garanzia.

Il Notaio dopo avere scritto la relazione notarile preliminare la invia alla banca, che la confronta con la propria documentazione (in primis la perizia sull’immobile). Se la banca non rileva alcuna criticità si procede alla stipula; se invece ci sono punti non chiari alla banca oppure occorrono integrazioni (ad es. perché è presente un garante ma il mutuatario non lo aveva comunicato allo studio notarile: è un’ipotesi frequente) l’istituto di credito contatta il Notaio per i relativi chiarimenti. Un’altra evenienza che capita non di rado è che i dati catastali di perizia e della RNP non coincidano, perché possono esserci state modifiche post-perizia (si pensi ai casi di sanatorie successive) o discrepanze fra la toponomastica comunale e quella catastale. In ogni caso il Notaio – eventualmente coinvolgendo le parti ove necessario – cerca di risolvere, quando possibile, il problema per giungere alla stipula.