In un precedente articolo ( avevamo analizzato il caso in cui un cittadino italiano residente all’estero, a seguito dell’acquisto di un immobile con le agevolazioni prima casa, si trovava impossibilitato a trasferire la residenza in Italia entro i 18 mesi successivi.
Cosa accade, invece, se un cittadino italiano acquista un immobile con le agevolazioni, stabilisce la propria residenza nel Comune ove è situato l’immobile e poi si trova costretto a trasferirsi all’estero?
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello del 1° agosto 2022, n. 399, ha fornito il suo parere riguardante il trasferimento della residenza all’estero ed il mantenimento dell’agevolazione prima casa.
In questo caso, il contribuente istante aveva acquistato nel 2020 un’abitazione con le agevolazioni prima casa, impegnandosi a trasferire la residenza nel Comune di acquisto entro 18 mesi dal rogito, come previsto dalla lett. a) della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986. Sette mesi dopo l’acquisto aveva trasferito la residenza nel Comune in cui si trovava l’immobile.
A distanza di pochi mesi, per motivi di lavoro necessitava di trasferirsi e, circa 11 mesi dopo l’acquisto dell’immobile, si trasferiva all’estero, spostando, quindi, la propria residenza dal Comune in cui aveva acquistato la prima casa.
L’istante chiedeva quindi all’Agenzia delle Entrate se tale spostamento della residenza comportava la perdita delle agevolazioni prima casa, precisando di aver soddisfatto i requisiti previsti dalla lettera a) della citata Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, in quanto aveva trasferito la residenza entro 18 mesi dal rogito nel Comune dove si trovava l’immobile acquistato.
Nel suo parere, l’Agenzia Entrate, ricorda che le agevolazioni previste per l’acquisto della “prima casa” spettano all’acquirente, anche non residente, qualora ricorrano le condizioni stabilite dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
In particolare, ai sensi della Nota II-bis, l’agevolazione spetta a condizione:
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come “prima casa” sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
b) che nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
c) che nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.
Per quanto riguarda la residenza, ai fini dell’agevolazione “prima casa”, l’Agenzia delle Entrate ricorda che fa fede la data della dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato al Comune ai sensi del d.P.R. 30 maggio 1989, n. 223 (riguardante l’approvazione del nuovo regolamento anagrafico della popolazione residente), sottolineando che allo stesso modo si è espressa anche la Corte di Cassazione con la sentenza 6 febbraio 2015, n. 2181 nella quale si precisa che “quanto alla determinazione della residenza, il dato anagrafico prevale sulle risultanze fattuali in base al principio della unicità del procedimento amministrativo inteso al mutamento della iscrizione anagrafica, sancito dall’art. 18, comma 2, D.P.R. n. 223 del 1989, che, nell’affermare la necessità della saldatura temporale tra cancellazione dall’anagrafe del Comune precedente e iscrizione in quella del Comune di nuova residenza, stabilisce che la decorrenza è quella della dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato nel Comune di nuova residenza…”.
Dunque, una volta soddisfatta la condizione di cui alla richiamata lettera a), lo spostamento successivo della residenza dal Comune in cui è situato l’immobile agevolato non comporta la decadenza dall’agevolazione in argomento e non è dovuto il pagamento di ulteriore imposta (cfr. Corte di Cassazione, sentenza del 15 luglio 2016, n. 14510).
Chiaramente, la titolarità del diritto di proprietà di una casa di abitazione acquistata con le agevolazioni impedisce la fruizione delle stesse in relazione ad altro immobile su tutto il territorio nazionale, ai sensi della lettera c) della Nota II-bis.
Buonasera Avv. Trofè,
Ho una situazione simile da sottoporle, devo trasferirmi all’estero per lavoro (Svizzera), la casa dove andró è attualmente intesta in affitto alla mia compagna che ci vive con mia figlia. L’immobile dunque non è di nostra proprietà.
Nel momento in cui io sposteró la residenza potró vendere la mia abitazione acquistata nel 2020 con agevolazione prima casa senza perdere le agevolazioni ottenute e senza pagare dazi su un’ipotetica plusvalenza?
Grazie mille
Cordiali saluti
No, la rivendita entro i 5 anni comporta decadenza.
Se dal momento dell’acquisto a quello della cessione per la maggior parte del tempo non ha vissuto nell’immobile deve altresì pagare la plusvalenza.
Grazie mille per la risposta Sig. Notaio, tutto chiaro.
Un’ultima domanda, nel caso in cui questo immobile una volta trasferita la residenza all’estero lo mettessi in affitto attendendo i cinque anni per poterlo vendere sarebbe una strada percorribile? Sempre in considerazione dell’eventuale perdita delle agevolazioni prima casa.
Grazie ancora
Confermo che la locazione non impatta sulle agevolazioni prima casa.
Salve Dott. Cosenza,
Ho acquistato casa con agevolazioni prima casa nel febbraio 2022. Nello stesso mese, ho trasferito la residenza nell’immobile. Nel marzo 2023 mi son trasferito all’estero con regolare iscrizione AIRE. Ad oggi, posso locare la casa, o effettuare un comodato d’uso, senza perdere le agevolazioni? Grazie mille.
Confermo può locarla.
Semplicemente pagherà l’IMU.
Salve Dott. Cosenza,
Grazie della risposta, gentilissimo.
Riguardo al quesito do cui sotto, posso dunque sia locarla sia darla in comodato d’uso, gratuito o non gratuito, a parenti o terzi?
Grazie. Cordialmente,
Vittorio
Vittorio il 11 Giugno 2024 alle 9:11
Salve Dott. Cosenza,
Ho acquistato casa con agevolazioni prima casa nel febbraio 2022. Nello stesso mese, ho trasferito la residenza nell’immobile. Nel marzo 2023 mi son trasferito all’estero con regolare iscrizione AIRE. Ad oggi, posso locare la casa, o effettuare un comodato d’uso, senza perdere le agevolazioni? Grazie mille.
Fabio Cosenza il 11 Giugno 2024 alle 17:16
Confermo può locarla.
Semplicemente pagherà l’IMU.
Confermo che può locarla o darla in comodato, non ci sono limitazioni.
Buongiorno,
intanto grazie dell’articolo. Ho una domanda.
I miei genitori hanno comprato casa e me la hanno donata subito, quindi il proprietario sono io. Ho mantenuto la residenza per 12 mesi. Ora potrei dover andare all’estero per lavoro.
Posso affittare la casa, cambiare residenza, e mantenere le agevolazioni? Oppure devo aspettare 18 mesi o 5 anni?
Grazie
Può affittare la casa, cambiare residenza e mantenere le agevolazioni se giò residente nel Comune.
Ovviamente da quando sposterà la residenza dovrà pagare l’IMU.
Grazie molte gentilissimo Notaio.
Buongiorno, mia figlia di 21 anni è proprietaria di prima casa da luglio 2023, dove attualmente ha la residenza. Si trasferisce in Olanda per studio e lavoro a settembre 2024. Iscrivendosi all’AIRE ,se ho ben compreso, può mantenere le agevolazioni prima casa, non può vendere l’appartamento per 5 anni ma deve solo pagare l’IMU.
ringrazio anticipatamente
Confermo.
BUONGIORNO Avv. HO ACQUISTATO CASA AD OTT DEL 2019 ED A DICEMBRE HO TRASFERITO LA RESIDENZA. DOPO 5 ANNI DEVO TRASFERIRMI ALL’ESTERO E VORREI SAPERE SE QUESTO TRASFERIMENTO COMPORTA LA PERDITA DEI BENEFICI RELATIVI AL MUTUO. INOLTRE VORREI CHIEDERLE SE E’ OBBLIGATORIO L’ISCRIZIONE ALL’AIRE UNA VOLTA TRASFERITO.
GRAZIE
Confermo che a mio avviso non potrà più detrarre gli interessi passivi del mutuo.
Se risiede all’estero ritengo debba iscriversi all’AIRE ma sul punto Le suggerisco un confronto anche con il Consolato Italiano locale.
Buonasera Avv.
Avrei una domanda da farLe
Ho comprato casa a luglio 2018 con fondo di garanzia, ed ora devo trasferirmi in Svizzera con la famiglia, ma la casa non lo voglio vendere , vorrei affittarlo a mia sorella per continuare a pagare il mutuo quindi , vorrei sapere a quali spese andrò incontro come tasse se l’affitto a mia sorella,
Poi una volta affittata perdo o mantengo la mia residenza, grazie
Se si trasferisce all’estero non mantiene la residenza nell’immobile.
Sulle tasse della locazione deve confrontarsi con il Suo commercialista di fiducia.
Buongiorno e complimenti per l’articolo.
Io vivo in Germania da dieci anni e vorrei acquistare un immobile in Italia come prima casa, non nel comune di nascita. Sto pensando di spostare poi lì la mia residenza perché lavoro con partita iva (tedesca) ed effettivamente quella in Italia diventerà la mia abitazione principale, sicuro almeno per un paio di anni (ho necessità di avvicinarmi alla mia famiglia).
Vorrei poter mantenere il domicilio qui in Germania e la mia partita iva e il conto corrente, etc.
Questa situazione potrebbe essere possibile per acquistare casa con agevolazioni prima casa?
Quindi, residenza in Italia e domicilio in Germania?
Grazie
Grazie per l’apprezzamento.
Dal punto di vista civilistico è possibile; verifichi se ciò possa crearLe problemi ai fini della tassazione sul reddito.