Il rent to buy rappresenta un’operazione unitaria attraverso la quale si garantisce ad ogni aspirante acquirente di un immobile di qualsiasi genere (ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, nonché terreno), la possibilità di conseguire immediatamente il godimento del bene a fronte del pagamento di un canone periodico, rinviando ad un momento successivo l’acquisto e il pagamento del relativo prezzo (dal quale verranno detratti, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza). 

Ma in generale il rent to buy come funziona?

Il contratto di rent to buy ha lo scopo di favorire la ripresa delle contrattazioni e favorire i soggetti che hanno maggiori difficoltà a saldare l’intero prezzo del bene, favorendo altresì l’autonomia privata delle parti, articolandosi in due fasi, di cui una solo eventuale: 

1. la concessione in utilizzo dell’immobile;
2. il trasferimento della proprietà del bene dal concedente al conduttore qualora questo eserciti il proprio diritto all’acquisto: fase solo eventuale non essendo previsto alcun obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né alcun automatismo nel trasferimento del bene alla conclusione del periodo di utilizzo.

Il legislatore ha introdotto il rent to buy con il decreto Sblocca Italia (art. 23 del d.l. 133/2014), risolvendo così alcune criticità derivanti dalla mancanza di una specifica normativa in materia, prevedendo in particolare la possibilità di trascrivere il contratto nei Registri Immobiliari per un periodo non superiore a 10 anni o, se inferiore, per il periodo di durata del predetto contratto. 

La trascrizione del contratto di rent to buy produce un duplice effetto, in relazione alle due “fasi” nelle quali si articola l’operazione: a) un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo; b) un effetto prenotativo con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, consentendo a quest’ultimo di acquisire l’immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto. 

Di conseguenza, non sarà possibile costituire sull’immobile alcun gravame o qualsiasi altro diritto pregiudizievole e gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere ipoteca né pignorare il bene, restando tali trascrizioni e iscrizioni prive di effetto nei confronti del conduttore.

E’ importante marcare la differenza – proprio temporale – fra un contratto di rent to buy e un contratto preliminare trascritto:  mentre, come sopra scritto, il primo ha un’efficacia prenotativa fino a dieci anni, il secondo vede limitata la stessa a tre anni.

Il canone dovrà essere descritto in contratto specificando le due diverse componenti che lo costituiscono: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.

Qualora il conduttore decida di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto e il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere i canoni sino a quel momento corrisposti per l’intera componente riferita all’utilizzo, diversamente dovendo restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.

In merito agli aspetti fiscali, inoltre, si segnala quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 597 del 16 settembre 2021. 

Un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, si chiarisce, potrà godere delle agevolazioni fiscali solo previo rilascio di un’attestazione da parte delle organizzazioni firmatarie dell’accordo Territoriale, con la quale viene confermata la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo Territoriale: l’acquisizione dell’attestazione, pertanto, costituisce quindi elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni.

Nel periodo dell’utilizzo, infine, le imposte legate al possesso dell’immobile (ad esempio l’IMU) sono a carico del proprietario, come nel caso dei contratti  di locazione. 

La TASI, invece, sarà corrisposta in parte dal proprietario e in parte dal conduttore, secondo le percentuali fissate da ciascun comune e la TARI (tassa sui rifiuti) sarà invece a carico del conduttore, che in quanto detentore dell’immobile, si avvale del servizio di raccolta dei rifiuti.