Il contratto preliminare di compravendita è un contratto in cui due parti, il promittente venditore ed il promittente acquirente, si obbligano, per il futuro, a concludere un contratto definitivo di compravendita, concordando all’interno dello stesso i termini entro cui dovrà essere stipulato il definitivo nonché le sue modalità. Quindi, il presupposto giuridico, nonché logico, della stipula di un contratto preliminare è la proprietà del bene oggetto del contratto in capo alla parte promittente venditrice.

Ma cosa succede se il promittente venditore è proprietario del bene solo parzialmente, quindi – in breve – si vuole stipulare un contratto preliminare di cosa altrui o meglio un contratto preliminare di cosa parzialmente altrui?

Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione tramite l’ordinanza n. 19932 del 21 giugno 2022, a seguito di un caso in cui i promittenti venditori si erano obbligati, in sede di preliminare di compravendita, a vendere ai promittenti acquirenti un garage con annessa grotta comunale. Quest’ultima, però, al momento di conclusione del preliminare, risultava essere ancora un bene demaniale, motivo per cui nel contratto preliminare di compravendita – contratto preliminare di cosa parzialmente altrui – veniva indicato l’obbligo per la parte promittente venditrice di ottenerne la sdemanializzazione entro i termini per la conclusione del definitivo.

Nel caso in esame, però, non è stato possibile concludere il contratto definitivo, perché, arrivate le parti davanti al Notaio per la firma del definitivo, la parte venditrice non era in possesso delle prove che attestassero la sua piena proprietà del bene.

Il caso, arrivato davanti alla Suprema Corte, è stato qualificato come preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui, in quanto il garage era di legittima proprietà della parte venditrice mentre la grotta risultava essere un bene comunale. La Corte di Cassazione, sulla scia di sentenze emesse in passato, ha, così, dichiarato che per il contratto preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui si applica la disciplina prevista dagli articoli 1478 e 1480 del codice civile, stabilendo che il promittente venditore resterà vincolato all’obbligo di adempimento per la parte di bene di cui è legittimo proprietario, mentre per la restante parte, sarà obbligato a procurane il trasferimento al promissario acquirente o acquistandola e successivamente trasferendola al promissario acquirente o, in alternativa, assicurando la presenza del comprorietario alla stipula del definitivo affinché sia quest’ultimo a trasferirla al promissario acquirente. Ha specificato, inoltre, che fino a quando il promissario venditore non avrà acquistato la proprietà del bene oggetto di successiva compravendita con il promissario acquirente, questa tipologia di preliminare non è suscettibile di esecuzione in forma specifica.

La Corte, infine, ha chiarito che la disciplina in esame è soggetta all’ordinario regime di risoluzione contrattuale, qualora, a seguito di inadempimento da parte del promissario venditore, la parte acquirente non diviene legittima proprietaria del bene oggetto di contratto. Di conseguenza, il promissario acquirente non potrà agire per la risoluzione del contratto prima dello scadere del termine per la stipula del definitivo previsto nel preliminare, in quanto fino a quel momento la parte venditrice può attivarsi per l’adempimento dell’obbligazione, sia che il bene sia acquistato dalla parte stessa e poi trasferito all’acquirente, sia che la parte venditrice si attivi affinché in sede di definitivo sia il terzo proprietario a trasferire la proprietà del bene alla parte acquirente.