“En attendant Godot” è una nota opera teatrale di Beckett dalle varie chiavi di lettura, ove “l’attesa” gioca un ruolo centrale. E anche nelle compravendite notarili l’attesa può diventare elemento fondamentale, soprattutto quando il venditore chiede di trattenere la disponibilità dell’immobile che cede anche dopo l’atto per le più diverse ragioni (in breve di un consegna posticipata): terminare il trasloco, attendere che il nuovo immobile che andrà a sua volta ad acquistare sia pronta, motivi personali. La preoccupazione principale dell’acquirente è che il termine ultimo convenuto per la liberazione del bene sia rispettato e quindi spesso – seguendo consigli che rischiano di essere generici e non puntuali – invoca l’inserimento di una clausola penale per il ritardo e/o di una somma a garanzia lasciate presso il Notaio rogante.

Si tratta di soluzioni diverse che hanno conseguenze da conoscere e da valutare, la cui utilità è indubbia ma non scontata: per questo è bene approfondire in maniera concisa ma chiara l’argomento.

Della clausola penale abbiamo già trattato unitamente agli ulteriori strumenti di tutela che possono accompagnare il preliminare. Si tratta di una previsione che inserisce l’obbligo a carico del venditore di riconosce all’acquirente una somma (in genere giornaliera) a titolo di risarcimento. Il grande vantaggio della clausola penale è che “predetermina” il danno subito dell’acquirente: il solo ritardo – per quei determinati giorni – obbliga il venditore a pagare quell’importo, senza che l’acquirente debba effettivamente provare di avere subito un danno.

L’inserimento della clausola penale nell’atto, tuttavia, ha un costo fiscale. Infatti, nonostante vi siano sentenze che ritengano nulla sia dovuto l’Agenzia delle Entrate richiede la somma complessiva di euro 245,00 (euro 200,00 di imposta di registro + euro 45,00 di imposta di bollo) per la presenza della clausola penale nell’atto di compravendita (e ultimamente anche nel contratto preliminare di compravendita).

Capita quindi spesso che innanzi alla prospettiva di dovere pagare euro 245,00 molti acquirenti partiti entusiasti – così consigliati.. – per la clausola penale cambino idea e chiedano di lasciare una somma a garanzia presso il Notaio o l’agente immobiliare – se presente – fino alla liberazione dell’immobile.

La somma in garanzia rappresenta un incentivo a rispettare il termine da parte del venditore: fino a quando non esce di casa.. non incassa quella somma. Tuttavia questa soluzione presenta due elementi che è fondamentale conoscere per capirne la reale efficacia.

Innanzitutto quando vi è mutuo la banca vuole che l’intero corrispettivo sia pagato in sede di atto. Quindi in presenza di una somma a garanzia comunque il venditore dovrà dichiarare di avere incassato il prezzo (e rilasciare quietanza) per poi dare un proprio assegno in deposito.

Ma, soprattutto, l’assegno in garanzia non è una penale: nel momento in cui il venditore libera l’immobile, anche fuori dal termine, ne avrà diritto alla restituzione a meno che l’acquirente non lamenti (e soprattutto: dimostri!) di avere subito un danno a causa del ritardo. E’ molto importante sottolineare questo aspetto: il ritardo nella consegna di per sé non rappresenta un danno e il danno nel nostro ordinamento va sempre dimostrato. A titolo esemplificativo sarà necessario provare che si era prenotato il trasloco per quel determinato giorno e che la mancata liberazione dell’immobile ha comportato di doverlo riprogrammare pagando nuovamente il traslocatore; oppure che si è dovuto lasciare in deposito del mobilio con relativi oneri; in breve, situazioni chiare e documentate (il “disagio morale” in ipotesi del genere difficilmente trova accoglimento nei nostri tribunali).

L’unico grande vantaggio della somma in garanzia è che laddove si instauri un contenzioso c’è già un importo “bloccato” e facimente rintracciabile su cui eventualmente rifarsi.

Qual è quindi la soluzione migliore? In verità – a mio parere – la combinazione dei due elementi con un’aggiunta che blinda il tutto.

E’ infatti possibile prevedere la presenza della clausola penale con una somma a garanzia. In questo modo, infatti, il danno è già predeterminato e non va provato e si ha già disponibile l’importo cui attingere per il risarcimento dello stesso. Ovviamente il tutto non può essere oggetto di trattativa in sede di stipula ma deve essere condiviso già in fase iniziale. Ecco quindi che interviene il terzo elemento: il preliminare trascritto ove già inserire la previsione di somma a garanzia e clausola penale, cui aggiungere una vincolatività immediata dell’accordo nei Registri Immobiliari.