Come si è già avuto modo di chiarire in precedenza, il meccanismo del c.d. “prezzo valore”, previsto dall’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005 n. 266, si applica ad immobili ad uso abitativo e alle relative pertinenze, e permette di calcolare la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale facendo riferimento al valore del bene, precisamente alla rendita catastale moltiplicata per un certo coefficiente.

Ma cosa succede se si vuole costituire quale pertinenza un terreno agricolo?

In risposta all’interpello n. 420/2021, l’Agenzia delle Entrate, fermi restando i requisiti soggettivi e oggettivi che definiscono un dato bene come pertinenziale, si sostiene la necessità di verificare, oltre alla presenza di una rendita catastale autonoma,  il concreto vincolo pertinenziale tra l’abitazione e il terreno, cioè la destinazione del bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale, o dei beni accessori, indipendentemente dal loro numero.

L’esempio apportato è quello di una vendita di un appartamento con terreno agricolo da adibire, appunto, a pertinenza, per un valore complessivo di circa 70.000,00 euro.

Per quanto concerne l’elemento soggettivo, si evidenzia che il terreno “nella sua interezza, […] è assolutamente funzionale ai fabbricati presenti, e peraltro è sempre stato considerato un unicum”, vale a dire che, ricostruendo la “storia” dell’immobile, esso deve essere sempre stato inteso come unità.

Quanto all’elemento oggettivo, si dice che “il terreno nella sua interezza è considerato al completo servizio dei fabbricati. Tale destinazione accessoria a beneficio di fabbricati sarà durevole nel tempo e non occasionale. Il vincolo pertinenziale tra terreno e fabbricati sussiste in quanto l’acquirente ritiene che il primo deve essere funzionale ai secondi. E’ inoltre evidente che il terreno nella sua totalità assume un carattere di accessorietà rispetto al bene principale al quale è connesso in forza della relazione di complementarietà necessaria che sussiste tra i due”.

Si evince, pertanto, che in assenza di una comprovata dimostrazione della funzionalità economica della pertinenza rispetto all’abitazione, non sarebbe assolutamente possibile applicare il meccanismo del prezzo valore.

A tal fine è d’uopo richiamare anche una sentenza della Cassazione (11970/2018) nella quale si chiarisce che deve intercorrere un rapporto di contiguità tale da far presumere che il bene accessorio sia utile e funzionale al bene principale, a nulla rilevando l’utilità che potrebbe trarne il proprietario.