E’ prassi che la compravendita immobiliare “vera e propria” (innanzi al Notaio) sia preceduta da un contratto preliminare (o compromesso) fra le parti in cui le stesse si obbligano alla futura vendita, generalmente con il versamento, da parte dell’acquirente, di una somma a titolo di caparra. Il contratto preliminare può essere anche sottoscritto senza l’ausilio del Notaio che però – come ho già ripetuto varie volte – è bene coinvolgere il prima possibile per gestire al meglio la compravendita immobilare.
Ciò premesso, in questo articolo si vuole evidenziare come non tutti.. i contratti preliminari siano uguali (in termini di tutele che offrono, soprattutto per l’acquirente), con la premessa che due sono le opzioni possibili:
contratto preliminare per scrittura privata registrato
E’ il contratto preliminare sottoscritto fra le parti – con o senza la collaborazione dello studio notarile – cui segue la registrazione.
La registrazione è un obbligo fiscale, e brave ci torneremo, che però non.. aggiunge nulla al preliminare in termini di “validità” o “tutela per l’acquirente”.
In breve un contratto preliminare per scrittura privata non registrato vale esattamente come un contratto preliminare per scrittura privata registrato.
contratto preliminare trascritto
E’ il contratto preliminare sottoscritto fra le parti ma autenticato – o ricevuto per atto pubblico – dal Notaio.
In questo caso l’immobile viene immediatamente bloccato – con la trascrizione – nei Registri Immobiliari, determinandosi ciò che è chiamato come “effetto prenotativo”, in forza del quale gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo di compravendita retroagiranno al momento della trascrizione del preliminare così prevalendo su eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.
Ai sensi dell’art. 2932 del codice civile, inoltre, la trascrizione del preliminare garantisce particolare tutela al contraente (non inadempiente) anche per il caso di mancato adempimento degli obblighi nascenti dal contratto: l’esecuzione in forma specifica, ovvero la possibilità di ottenere dal giudice una sentenza sostitutiva del contratto definitivo di compravendita qualora una delle due parti si rifiutasse di stipularlo.
Come sopra illustrato ed evidente la tutela maggiore è offerta senza dubbio dal preliminare trascritto. Ma tecnicamente quali sono le differenze, cosa può succedere e quali rischi incombono sull’acquirente? Ecco alcune ipotesi.
Dopo avere firmato il preliminare la parte venditrice cambia idea e vende ad un terzo. Con il preliminare registrato lo può fare senza problemi, con il preliminare trascritto è invece impossibilitato, perché l’immobile risulta già bloccato nei Registri Immobiliari.
La parte venditrice è in lite con un ex cliente, un fornitore, un vicino di casa, l’ex-coniuge che rivendicano dei soldi e trascrivono un’azione giudiziaria sull’immobile. L’azione giudiziaria “vince” sul preliminare registrato ma si deve fermare contro quello trascritto e nelle due ipotesi la differenza per l’acquirente è non banale: con il preliminare registrato dovrà aspettare che le parti si accordino, con il preliminare trascritto potrà andare a rogito serenamente.
La parte venditrice non ha pagato le tasse o ha un debito con qualcuno e viene iscritta ipoteca sull’immobile (o trascritto pignoramento giudiziale). Se il preliminare è registrato l’acquirente dovrà solo sperare che il venditore paghi, se è trascritto il tutto gli è irrilevante perché il suo immobile è già bloccato nei Registri Immobiliari.
La parte venditrice cambia idea e non vuole più vendere. Solo con il preliminare trascritto si ha diritto ad ottenere un provvedimento dell’Autorità Giudiziaria che dia comunque efficacia al trasferimento della proprietà.
Ovviamente, in tutti i casi di cui sopra l’acquirente può sempre decidere di non procedere all’acquisto e di ritenere il venditore indempiente chiedendo il doppio della caparra (o anche banalmente chiedendo la restituzione di quanto anticipato). Ma un venditore che ha venduto ad altri o ha subito un pignoramento perché non ha soldi.. sarà mai in grado di rimborsare quanto ricevuto?
Ovviamente no, ed ecco che l’unica strada rimane quella giudiziaria, con un processo civile nella speranza di ottenere quanto già sborsato (e nel mentre però pagare le spese di giudizio e dei legali), sapendo che nel 2023 in Italia occorrono:
giorni per ottenere una sentenza civile di primo (primo) grado (poi c’è l’appello, e poi la Cassazione). Nel mentre l’inflazione non si ferma e quella caparra versata centinaia di giorni prima vale sempre meno.
In conclusione, è chiaro che solo la trascrizione offre tutele che consentono di procedere con tranquillità all’acquisto di un immobile (soprattutto quando la caparra versata è importante o corre non poco tempo fra contratto preliminare e contratto definitivo di compravendita).
Vi è ovviamente, un tema di costi. Un preliminare registrato ha un costo vivo (solo spese di registrazione fisse) pari ad euro 300,00, mentre un preliminare trascritto (essendo un vero e proprio atto notarile) comporta un impegno di spesa maggiore (che il singolo studio notarile incaricato nel dettaglio potrà certamente fornire). Ma la domanda di fondo resta sempre una: quanto si vuole rischiare?
Buongiorno notaio, riguardo al preliminare trascritto le pongo però la seguente questione. Ho acquista casa con preliminare trascritto in gennaio. dopo 30 giorni viene iscritta ipoteca giudiziale su quell’immobile perchè la parte venditrice ha debiti con altri soggetti. A marzo andiamo al rogito perchè il notaio, come riportato in questo articolo, ha dichiarato che in virtù del preliminare trascritto quell’ipoteca è irrilevante per me (addirittura lui disse e conferma ancora oggi che se mi fossi rifiutato di procedere al rogito sarei stato io inadempiente sempre in virtù del preliminare trascritto). Ora però a distanza di anni vorrei vendere l’immobile in oggetto, ma nel preparare i documenti un altro notaio ha fornito una interpretazione completamente diversa e mi ha comunicato che l’immobile non è libero da gravami e che va prima cancellata quell’ipoteca se voglio procedere alla vendita. Questo secondo notaio sostiene che l’ipoteca non è opponibile a me (che sono “protetto” dal preliminare”) ma ad un futuro acquirente invece questa avrebbe effetto.
Le chiedo quindi gentilmente se potesse esprimere invece la sua opinione a riguardo.
Grazie
Ritengo l’ipoteca sia inopponibile a Lei e Suoi aventi causa.
Buona sera notaio, vorrei gentilmente chiedere un informazione.
Un mio amico ha redatto in forma privata tra le parti un preliminare con versamento di caparra confirmatoria di 20 Mila euro nel mese di settembre 2023 con data rogito maggio 2024 ma gli è stato detto che non era necessario registrarlo,ora è in trattativa per il mutuo e a maggio dovrebbe rogitare…come funziona per la registrazione? è davvero non obbligatorio registrarlo? perché sarebbe prima casa e da come si è informato su internet i bonus fiscali sono prorogati per i preliminari redatti entro il 2023.ha valore lo stesso per i benefici essendo redatto in quel periodo?
La ringrazio anticipatamente e le chiedo gentilmente se potesse darmi un consiglio in merito
Grazie e buona serata
La registrazione è un obbligo fiscale.
Circa l’esenzione under36 che plausibilmente verrà riconosciuta anche nel 2024 per i preliminari stipulati nel 2023 ancora non vi è chiarezza: si ipotizza tuttavia che in tal caso per usufruirne sarà necessario che il preliminare sia stato registrato nel 2023.
Buongiorno notaio, le chiedo gentilmente se in presenza di un preliminare trascritto è agevole la cancellazione della trascrizione nel caso l’acquirente non ottemperasse a quanto definito dal preliminare, per esempio decidendo di non procedere con il rogito e relativo saldo?
O viceversa l’immobile rischia in tal caso di rimanere bloccato per lungo tempo ?
La ringrazio, cordiali saluti
Senza la collaborazione di controparte la cancellazione non è immediata e occorre un intervento giudiziario.
Grazie della celere risposta. Se invece il preliminare venisse semplicemente registrato sarebbe più semplice ?
Grazie ancora, saluti
marco g.
La (sola) registrazione non comporta alcuna pubblicità nei Registri Immobiliari e quindi non blocca in detta sede l’immobile.
Buongiorno Notaio.
Se sull’immobile c’è un’ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, il preliminare trascritto può tutelarmi in caso di un eventuale pignoramento della banca ?
Considerando anche che il rogito si farà non prima di un anno a mezzo. Grazie.
L’ipoteca è precedente, non La tutela nei confronti di un pignoramento che deriva da mancato pagamento di quel mutuo.
Buongiorno Notaio. Nel 2013 ho stipulato con notaio un preliminare di mantenimento e assistenza ad una persona che avrebbe mantenuto l’usufrutto finché in vita, in cambio della nuda proprietà di un immobile per la quota di 5/6. Lo stesso giorno sempre dal Notaio, ho stipulato un contratto di compravendita dello stesso immobile per 1/6 da un suo parente. Ambedue gli atti sono stati trascritti nei registri immobiliari. La persona poi si è rifiutata di venire a firmare il definitivo nonostante i numerosi solleciti con raccomanda A/R e lettera da parte del mio avvocato. La persona si è ammalata ed io non ho
Voluto infierire, poi è deceduta nel 2022. Oggi, posso rivolgermi al giudice e far valere il preliminare trascritto? Grazie per una sua risposta
Senza conoscere gli atti e il contenuto dei solleciti inviati fatico e fornire un riscontro.
Sicuramente gli eredi subentrano nella posizione del defunto, ovviamente bisogna comprendere se il sinallagma contrattuale è stato rispettato e non si è prescritto il diritto, ma di certo il Suo avvocato – avendo inviato i solleciti – saprà consigliarLa per il meglio.
Gentilissimo,
Abbiamo acquistato il preliminare di una casa in costruzione di un privato che non voleva più acquistarla, ci ha applicato un sovrapprezzo di cui abbiamo dovuto pagare noi il 3% di tasse e lui il 27%, abbiamo registrato la cessione di preliminare. Solo che alla mia richiesta di preventivo al notaio a cui l’impresa si affida e che ha obbligato tutti gli acquirenti ad avere lui, mi ritrovo una spesa di registrazione per nomina nuovo acquirente, questa spesa non la dovrebbe pagare l’acquirente originario che ci ha ceduto il preliminare? La ringrazio in anticipo
Dipende dagli accordi fra le parti, si tratta di un’imposta che si paga in sede di stipula dell’atto.
Gentile Notaio,
Ho stipulato un preliminare registrato e trascritto per l’acquisto di prima casa. Ora poco prima di poter andare a rogito ho definito con il costruttore alcune modifiche rispetto a quanto pattuito : Il cambiamento della cantina che era stata individuata inizialmente e una piccola riduzione sul prezzo inizialmente pattuito (circa 9.000€) a titolo di risarcimento per i ritardi nella consegna che mi hanno fatto perdere alcuni sgravi fiscali. E’ necessario fare una integrazione del preliminare o posso semplicemente fare il rogito?
Grazie
Sul punto credo sia opportuno un confronto con il Notaio che sta curando la posizione che sicuramente può valutare meglio del sottoscritto le modifiche intervenute e la necessità di integrare il preliminare oppure riepilogare tutto in atto.
Buonasera Notaio Cosenza,
ho trascritto un contratto preliminare che prevede le seguenti clausole:
1) la promittente venditrice dichiara e garantisce il tutto franco e libero da pesi, vincoli, oneri, arretrati di tasse, imposte e contributi, diritti reali e personali, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
2) la promissaria acquirente è facoltizzata a versare l’importo o una parte di esso, mediante assegni circolari o mediante mutuo ipotecario che provvederà a richiedere ad Istituto di sua fiducia.
Dopo la trascrizione del mio preliminare è sopraggiunta una domanda giudiziale e la banca (per policy) mi ha negato il mutuo. Ho chiesto alla promittente venditrice di cancellare la trascrizione della domanda giudiziale per consentire alla mia banca di iscrivere regolarmente ipoteca di primo grado. Se la promittente venditrice non cancella la domanda giudiziale e la banca non mi concede il mutuo, cosa posso fare? A mia tutela, nel preliminare, ho solo le due clausole che Le ho indicato sopra.
Fatico a dare un parere su una pratica e un contratto che non ho curato io (sarebbe anche inopportuno nei confronti del o della Collega che sicuramente conoscono la posizione meglio di me).
Da quanto scrive la parte promittente venditrice si è comunque impegnata ad un trasferimento senza alcun tipo di trascrizione.
La ringrazio per la cortese risposta, è sempre molto professionale ed esaustivo nelle analisi
Grazie per l’apprezzamento.
Gentile Notaio Fabio Cosenza,
verto in un caso leggermente simile a quello da Lei, precedentemente, analizzato. In data 1° febbraio 2024 ho chiesto la trascrizione di un contratto preliminare. Successivamente, in data 15 marzo 2024, il venditore subisce un’azione giudiziaria di risarcimento danni e sull’immobile oggetto del mio preliminare viene trascritta una domanda giudiziale. Se avessi denaro contante, potrei concludere la compravendita e il rogito avrebbe effetti retroattivi alla data della trascrizione del contratto preliminare (antecedente alla data di trascrizione della domanda giudiziale). Se invece dovessi ricorrere a un mutuo ipotecario, la banca non potrebbe iscrivere un’ipoteca di primo grado perché la trascrizione della domanda giudiziale risulterebbe antecedente alla data di iscrizione dell’ipoteca (che quindi risulterebbe successiva e di secondo grado) è corretto?
Non concordo. Con il preliminare trascritto se Lei acquista (sempre nel termine di legge della prenotazione del preliminare) e contestualmente concede ipoteca, detta ipoteca è opponibile alla trascrizione della domanda giudiziale, in quanto questa successiva alla trascrizione del preliminare.
Grazie Notaio per la sua valutazione. La data del rogito di compravendita indicata nel contratto preliminare trascritto era il 30 marzo scorso. Entro quale termine posso perfezionare il rogito di compravendita con la possibilità di opporre sia la compravendita sia l’ipoteca alla domanda giudiziale? Entro un anno dal 30 marzo oppure entro 3 anni dalla data della trascrizione? Giusto per capire quanto tempo ho per tutelare i miei diritti.
Un anno dal 30 marzo.
Grazie molte per le sue valutazioni
Buonasera Notaio Cosenza,
la ringrazio per i suoi pareri, trovo tutto molto interessante.
Sto valutando l’acquisto di un appartamento in relazione al quale vorrei effettuare la trascrizione del contratto preliminare. Le precedenti conversazioni aprono a diversi spunti di riflessione.
Se dovessi trascrivere, ipoteticamente, un contratto preliminare in data 1° settembre 2024 e prevedere la stipula del contratto definitivo entro il 1° ottobre 2024, mi sembra di aver capito che il contratto preliminare trascritto prevalga su un’ipotetica iscrizione o trascrizione di terzi annotata, ipoteticamente, il 15 settembre 2024 e che la prevalenza del contratto preliminare trascritto sia limitata solo fino al 1° ottobre 2025.
Se dovessi decidere di posticipare di 24 mesi il termine per l’atto di compravendita indicato nel contratto preliminare precedentemente trascritto, provvedendo alla stipula di un nuovo atto notarile da trascrivere\annotare, ipoteticamente, il 1° novembre 2024, potrei concludere il contratto di compravendita in data 1° agosto 2026? Oppure prevalgono le eventuali iscrizioni o trascrizioni di terzi annotate il 15 settembre 2024?
Per ricapitolare:
– 1° settembre 2024 contratto preliminare trascritto;
– 1° ottobre 2024 termine per l’atto di compravendita;
– 15 settembre 2024 iscrizioni o trascrizioni di terzi;
– 1° novembre 2024 nuovo atto notarile di modifica del precedente preliminare;
– 1° ottobre 2026 nuovo termine per l’atto di compravendita;
– 1° agosto 2026 esecuzione del contratto di compravendita.
Quali formalità prevalgono?
Grato per la cortese attenzione.
Buonasera
A mio avviso nel suo caso decorso se modifica a novembre la data di stipula le trascrizioni medio tempore intervenute tra la trascrizione del preliminare e la sua modifica sono pregiudizievoli decorsi i termini prenotativi di legge di cui all’originaria trascrizione.
Ringraziandola anticipatamente per le info di cui ci rende edotti, “leggo da Lei”:
“E’ il contratto preliminare sottoscritto fra le parti ma autenticato – o ricevuto per atto pubblico – dal Notaio.”
Sbaglio, erro o si può leggere tra le righe che Conservatore (o funzionario Suo ) è obbligato alla autentica o legalizzazione che sia delle firme ad esempio per la trascrizione (nota di trascrizione tecnicamente) di proposta di acquisto immobiliare redatta semmai possibile con i crismi di validità quale contratto preliminare di compravendita immobiliare?
Grazie ed a risentirCi.
Il Conservatore dei Registri Immobiliari non autentica alcuna sottoscrizione, non ne ha né il potere né l’obbligo.
Buona sera Notaio,
ho un preliminare registrato e trascritto con fideiussioneper l’acquisto di un appartamento.
Il costruttore ora afferma che se il governo non proroghera’ i bonus non andrà’ avanti con la costruzione.
che possibilita’ ho di riprendere la caparra?
posso esigere il doppio della caparra per inadempienza?
grazie mille e buona serata.
Credo sia necessario verificare cosa fosse previsto nell’atto.
Temo in ogni caso che il costruttore possa volere invocare (a torto o a ragione, non entro nel merito) il disposto di cui all’art. 1256 Codice Civile.
Sicuramente Lei ha diritto alla restituzione della caparra, sul doppio come sopra scritto temo ci sarà da discutere.
gentilissimo.grazie.