Quando si compra casa le preoccupazioni in tema di conformità urbanistica sono sempre tante. L’immobile che ho comprato ha degli abusi? L’abitabilità è presente? Cosa succede se emergono delle difformità urbanistiche? Sono solo alcune delle domande che quotidianemente giungono in studio e a cui il Notaio risponde.
E anche sul nostro sito i contributi non mancano, da un generale approfondimento sull’edilizia quando si compra casa, ad un contributo che ricorda l’importa della relazione tecnica, fino ad una delimitazione di ruolo e incidenza della presenza o meno di abitabilità.
In tutto questo però si torna volentieri sull’argomento perché le preoccupazioni e le domande sono veramente tante e soprattutto i dubbi sul reale compito del Notaio. Occorre infatti in primo luogo premettere che il Notaio non svolge alcun compito di controllo sulla regolarità urbanistica dell’immobile, non disponendo di alcuna facoltà né strumento idoneo a tale verifica. Il compito del Notaio è infatti da un lato formale – e nel resto dell’articolo andremo nel dettaglio a ricordarlo – e dall’altro meramente di consiglio (e proprio per questo.. scriviamo tanto: per dare tutti gli strumenti di approfondimento della materia).
Il Notaio, infatti, deve limitarsi a ricevere la dichiarazione rilasciata dal venditore sotto propria esclusiva responsabilità (anche nel caso) penale e conseguentemente inserire in atto le informazioni relative alla storia urbanistica dell’immobile, oltre agli estremi del titolo abilitativo, ad eccezione degli immobili edificati ante 1942 e quelli realizzati prima del 1° settembre 1967.
Per la validità degli atti notarili aventi per oggetto beni o diritti immobiliari devono sussistere due requisiti.
Formale
Vi sono menzioni obbligatorie da inserire in atto che dipendono dall’epoca di costruzione dell’edificio.
nel caso di immobile edificato dopo il 1 settembre 1967, nell’atto notarile, a pena di nullità, devono essere menzionati a seconda dell’epoca di costruzione gli estremi:
− della licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977;
− della concessione edilizia per costruzioni eseguite dopo il 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003;
− del permesso di costruire per costruzioni eseguite dal 30 giugno 2003 in poi;
− della denuncia di inizio attività per interventi ex art. 22 terzo comma d.P.R. 380/2001 (Testo Unico in materia edilizia) eseguiti dal 30 giugno 2003;
− del titolo abilitativo in sanatoria in caso di costruzione realizzata in assenza di provvedimento autorizzativo, ovvero in totale difformità dallo stesso e per la quale sia stata richiesta la sanatoria.
per gli immobili o interventi ante 1 settembre 1967, deve invece essere riportata in atto o allegata appositadichiarazione sostitutiva di atto di notorietà nella quale venga attestato l’avvenuto inizio dei lavori di costruzione sin da data anteriore al 1 settembre 1967, non essendo prescritto a pena di nullità l’obbligo di citare gli estremi di altri provvedimenti edilizi.
Sostanziale
Affinché sia valido, l’atto notarile deve altresì avere ad oggetto edifici commerciabili, ossia beni dotati dei requisiti minimi di regolarità urbanistica senza i quali gli stessi debbono ritenersi totalmente abusivi, ovvero:
accertata l’epoca di costruzione anteriore al 1 settembre 1967, sussiste il requisito sostanziale di validità degli atti notarili per una sorta di riconoscimento ex lege di regolarità urbanistica ai fini della commerciabilità dei beni e sarà pertanto sufficiente la sola dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà
ai fini della commerciabilità dei beni, invece devono essere stati realizzati sulla base di un progetto debitamente approvato con rilascio dei prescritti provvedimenti autorizzativi (licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire a seconda dell’epoca di costruzione) ovvero sulla base di Denuncia di inizio attività (nei casi di cui all’art. 22 terzo comma T.U. in materia edilizia o di cui all’art. 1 comma 6 legge 443/2001, nei casi ci si sia avvalsi della D.I.A. in alternativa alla prescritta concessione edilizia)
Sia per i fabbricati ante ’67 che per i fabbricati post ’67, incidono sul requisito della commerciabilità dei beni anche interventi successivi alla costruzione e successivi al 1° settembre 1967.
Infatti:
– nel caso di totale demolizione e di successiva difforme ricostruzione non qualificabile come ristrutturazione a sensi dell’art. 3 comma primo lett. d) d.P.R. 380/2001 Testo Unico in materia edilizia, dovranno essere menzionati i soli estremi del provvedimento che ha autorizzato la demolizione e la ricostruzione dell’edificio (non quelli del bene originario trattandosi di una “nuova costruzione”).
– nel caso di demolizione e di successiva ricostruzione che sia qualificabile come “ristrutturazione” a sensi dell’art. 3 comma primo lett. d) d.P.R. 380/2001 Testo Unico in materia edilizia, dovranno invece essere menzionati gli estremi del provvedimento di costruzione del fabbricato originario, oltre agli estremi del provvedimento che ha autorizzato la ristrutturazione mediante demolizione e la fedele ricostruzione dell’edificio.
La mancanza nell’atto del requisito formale determina la nullità dell’atto, indipendentemente dalla sussistenza requisito sostanziale: è sufficiente infatti la mancata menzione in atto della avvenuta costruzione in data anteriore al 1 settembre 1967 o degli estremi del provvedimento autorizzativo per determinarne la sua nullità, indipendentemente dal fatto che la costruzione sia avvenuta effettivamente in data anteriore al 1 settembre 1967 o in base a regolare provvedimento autorizzativo. In quest’ultimo caso “l’invalidità potrà poi essere sanata ed il contratto riacquistare validità con un successivo atto, avente la stessa forma del precedente, che contenga ciò che è stato omesso al momento della stipula del contratto.
In conclusione, negli atti aventi per oggetto edifici deve essere sempre riportata la vicenda costruttiva e quindi a seconda dell’epoca di costruzione:
− dichiarazione di costruzione anteriore al 1 settembre 1967 (nella forma della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà);
− estremi della licenza edilizia, della concessione edilizia, del permesso di costruire (a seconda dell’epoca di costruzione);
− estremi della D.I.A. per interventi ex art. 22 terzo comma d.P.R.
380/2001 (Testo Unico in materia edilizia);
− estremi del titolo abilitativo in sanatoria in caso di costruzione realizzata in assenza di provvedimento autorizzativo ovvero in totale difformità dallo stesso.
ma un notaio puo’ chiedere una perizia giurata a un tecnico per la dichiarazione ante 67 non accettando la dichiarazione da parte del proprietario??
Immagino che il Collega abbia dubbi sulla veridicità della dichiarazione e quindi intenda approfondire il tema a tutela di entrambe le parti.