Con l’Ordinanza n. 11211 del 28 aprile 2021, la Corte di Cassazione è recentemente tornata ad esprimersi, confermando la propria linea interpretativa, su un tema – sanatoria edilizia – già affrontato in epoca risalente, in particolare con la Sentenza n. 11322 del 15 novembre 1997.

Il caso verte sulla richiesta del ricorrente, all’originario proprietario del bene compravenduto, di essere risarcito delle spese sostenute a titolo di oneri relativi alla procedura di condono, a cui presentazione della domanda era stata effettuata dal venditore medesimo.

La decisione della Corte, che ha ritenuto il ricorso infondato, risulta di facile comprensione analizzando al dettato della legge n. 47 del 1985, che illustra le modalità di conseguimento della sanatoria, oltre ai soggetti tenuti al versamento.

Sono necessarie, però, alcune precisazioni derivanti da una disamina della legge in commento.

In particolare, l’art. 31 comma 1 prevede che “Possono, su loro richiesta, conseguire la concessione o la autorizzazione in sanatoria i proprietari di costruzioni e di altre opere che risultino essere state ultimate entro la data del 1 ottobre 1983 ed eseguite:

a) senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento, ovvero in difformità dalle stesse;

b) in base a licenza o concessione edilizia o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa.”,

mentre, il terzo comma del medesimo articolo, recita che:

“Alla richiesta di sanatoria ed agli adempimenti relativi possono altresì provvedere coloro che hanno titolo […] salvo rivalsa nei confronti del proprietario, ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria medesima.”.

L’inciso “salvo rivalsa nei confronti del proprietario“, può risultare fuorviante.

In particolare, il discrimen, che permette di comprendere quanto enunciato dalla Corte, è ravvisabile nell’individuazione del “proprietario”.

Infatti, tale qualifica è da ricercarsi nel soggetto titolare del bene alla data del perfezionamento della proceduta e non in colui che ha presentato la domanda.

Proprio tale considerazione, porta ad escludere che gli oneri ricadano sul venditore.

Sorge spontaneo chiedersi quale altra azione sia esperibile dall’acquirente che dovesse trovarsi in una soluzione analoga.

Due diverse soluzioni sono rinvenibili direttamente consultando il Codice Civile.

In particolare, l’art. 1490 c.c. testualmente dispone:

“Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.”

a cui strettamente si collega il comma 1 dell’art. 1492 c.c., del seguente tenore letterale:

“Nei casi indicati dall’articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione.”.

Pertanto, ove l’acquirente fosse allo scuro dei vizi della cosa, sia per consapevole omissione dei medesimi da parte del venditore, sia se non facilmente riconoscibili, potrà optare per una delle soluzioni esplicitate nell’articolo appena citato.

Sicuramente, ove dovesse emergere già in sede di compravendita l’esistenza di una procedura di sanatoria in corso, risulta opportuno considerare, al fine della determinazione del prezzo, i costi che il futuro proprietario potrebbe essere chiamato a sostenere o optare per un’esplicita pattuizione sulla sorte dei medesimi.

Sarà indubbiamente possibile individuare la strada più consona su consiglio del proprio Notaio di fiducia che, come è bene ricordare, ha sempre funzione anti-processuale, in particolare nella materia edilizia, che è quella che pone spesso i problemi più articolati quando si compra casa.