Come noto, in ipotesi di acquisto di un immobile con le agevolazioni prima casa si ha decadenza dalle agebolazioni prima casa se si rivende detto immobile nei primi cinque anni dall’acquisto senza procedere nei successivi dodici mesi all’acquisto di un’abitazione principale sempre con le agevolazioni prima casa.
In questo caso – e cioé laddove si verifichi la decadenza dalle agevolazioni prima casa – si dovrà versare l’imposta originaria complessivamente dovuta con una sanzione pari al 30% della stessa oltre ad interessi.
Negli ultimi anni, Agenzia delle Entrate e Corte di Cassazione si sono occupate della questione della permanenza delle agevolazioni “prima casa” in ipotesi di vendita infraquinquennale e riacquisto infrannuale di un altro immobile anche a titolo gratuito (ipotesi classica: la donazione).
L’Agenzia delle Entrate riteneva inizialmente che in caso di rivendita dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, il riacquisto a titolo gratuito di altro immobile entro un anno dall’alienazione non fosse idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio, ritenendo necessario un acquisto a titolo oneroso (come da circolare n. 6 del 26 gennaio 2001, risoluzione n. 125/E del 3 aprile 2008 e circolare n. 18 del 29 maggio 2013).
La Corte di Cassazione è infine intervenuta con diverse sentenze di segno opposto. Con la sentenza del 26 giugno 2013, n.16077, ha chiarito che:
” […] il punto n. 4 Nota II bis Parte Prima della Tariffa allegata al d.p.r. n. 131 del 1986…espressamente riconosce l’agevolazione sia ai trasferimenti onerosi e sia a quelli gratuiti. Laddove, il medesimo punto n. 4…, in fondo, quando stabilisce che pel mantenimento dell’agevolazione debba procedersi all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale’ non dice diversamente, giacché, come noto, ‘acquisto’ è sia quello oneroso che quello gratuito”
Detto orientamento è stato ribadito, inoltre, sia nella sentenza 5689/2014) che l’ordinanza 17151/2014, dove gli Ermellini hanno evidenziato come più volte la stessa Corte di Cassazione abbia chiarito che:
“l’acquisto rilevante ai fini dell’ultima parte del quarto comma della nota II bis all’articolo 1 della Parte Prima della Tariffa allegata al T. U. Registro può anche essere a titolo gratuito (sent. n. 16077/13) […]”
Quindi, per i giudici di legittimità, il riacquisto a titolo gratuito di altro immobile entro un anno dall’alienazione è idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio (orientamento ribadito anche con le sentenze Cass., 29 novembre 2013, n. 26766; Cass., 12 marzo 2014, n. 5689; Cass., 29 luglio 2014, n. 17151).
Infine, pertanto, anche l’Agenzia delle Entrate si è dovuta piegare, e con la risoluzione n. 49/E dell’11 maggio 2015 ha mutato il suo orientamento in ordine alla questione della permanenza delle agevolazioni prima casa, ritenendo che il riacquisto a titolo gratuito di altro immobile entro un anno dall’alienazione sia idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio.
Resta però imprescindibile il requisito essenziale per il quale il nuovo immobile venga adibito a propria abitazione principale (come già chiarito dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 31/E del 7 giugno 2010 e confermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 7338 del 10 aprile 2015).
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