In caso di cessione a titolo oneroso di un immobile – fabbricato o terreno agricolo – prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, sia a titolo oneroso che gratuito, o dalla costruzione – come illustrato nel nostro video esplicativo – si ha la possibilità di chiedere sulla plusvalenza l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF pari al 26%.

Altresì noto, oltre che palesato dal comma 1 dell’art. 68 TUIR, è che la determinazione della plusvalenza tassabile sia ravvisabile nella “differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.”. 

Proprio tale inciso, com’era facilmente prevedibile, dato il successo del c.d. Superbonus 110, ha presto portato un contribuente ad interpellare l’Agenzia delle Entrate, al fine di determinare se il costo dei lavori effettuati, con le agevolazioni scaturenti dal Superbonus 110, fosse deducibile dalla plusvalenza. 

Ebbene, l’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 204 del 24 marzo 2021, fuga ogni dubbio. 

In particolare, richiamando la sentenza n. 16538 del 22 giugno 2018 della Cassazione, precisa che debbano essere qualificate quali spese incrementative “quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo” precisando, alla stregua di quanto esposto dalla Suprema Corte, che debbano ritenersi “costi inerenti al bene, in quanto tali deducibili ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, solo quelli che attengono al costo di acquisto […] o che si risolvono in aumento di valore del bene, perdurante al momento in cui si verifica il presupposto impositivo (ad esempio, le spese sostenute per liberare l’immobile da oneri, servitù ed altri vincoli, oppure le spese che abbiano determinato un aumento della consistenza economica del bene).”.

Partendo tali premesse, l’Agenzia delle Entrate conclude esprimendosi a favore della risposta interpretativa fornita dal contribuente, confermando che le spese per gli interventi riconducibili al Superbonus 110 possono essere considerate, ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infra-quinquennale dell’immobile, ai sensi del citato articolo 68 del TUIR, tra i costi inerenti all’immobile medesimo, potendo essere ricondotte alla categoria delle spese incrementative, sulla base dell’accezione fornita dalla Cassazione, figurando quali spese non imputabili all’ordinaria gestione del bene e che ne hanno determinato un aumento di valore in essere al momento dell’operazione imponibile. 

C’è tuttavia un tema non banale che dobbiamo oggi portare all’attenzione di tutti.

Il Governo – infatti – sta valutando di introdurre una nuova norma che preveda l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% anche in ipotesi di cessione di immobili abitativi che hanno goduto di interventi rientrano nel perimetro del Superbonus 110.

Si deve preceisa che al momento si tratta soprattutto di indiscrezioni perché l’idea – in seno all’Esecutivo – è di inserire questa disciplina all’interno della manovra finanziaria, ancora (ampimente) in discussione. In particolare oggetto di tassazione dovrebbe essere il maggiore valore dato dall’esecuzione di lavori agevolati sul bene se viene venduto entro 10 anni dall’acquisto da chi non ha abitato nell’immobile per la maggior parte del tempo.

E’ quindi opportuno chiarire come al momento sia non possibile fare valutazioni e ricostruzioni preventive, se non dare un consiglio: per tutte le vendite programmate nel 2024 che hanno ad oggetto abitazioni interessate interventi di recupero rientranti nel perimetro del Superbonus 110 è opportuno ponderare bene i parametri economici dell’operazione, soprattutto se la parte venditrice non ha abitato nell’immobile.