E’ la domanda che tutti (ma proprio tutti: clienti, mediatori, investitori, costruttori) mi stanno ponendo da settimane: Notaio, quali sono le previsioni per il mercato immobiliare nel 2024? E’ un tema delicato e – dopo averne parlato più volte privatamente e avere predisposto un report riservato per i miei soci e per le realtà di investimento principali con cui collaboro – ora voglio affrontarlo, sinteticamente, anche in questa sede. 

Alcune premesse prima di addentrarci in queste previsioni per il mercato immobiliare nel 2024 sono però necessarie.

Innanzitutto – è banale ma necessario ricordarlo – io non ho la sfera di cristallo e tutte le valutazioni che seguono sono da intendersi strettamente personali e quindi aleatorie: è una condivisione di riflessioni e non un invito a seguirle.

Le mie previsioni nascono da un background di informazione generalista e specialistica (le notizie che tutti possiamo trovare e che analizzo e interseco), da confronti con altri operatori del settore, dalle statistiche del mio studio e dalle operazioni cui mi impegno quale investitore: in breve, un approccio a 360 gradi ma ovviamente personale.

Considerato quanto sopra sicuramente posso ipotizzare alcune tendenze generali per l’intero Paese ma evidenziando che ci sono aree (e quindi ci saranno andamenti) molto diversi e che il mio focus è basato in particolare sul territorio bolognese dove – per quanto riguarda le transazioni immobiliari – è quasi esclusivamente, per ovvi motivi di competenza notarile, dedicata la mia attività professionale.

Ma veniamo quindi alle previsioni per il mercato immobiliare 2024. Inutile indorare la pillola: ci aspetta una contrazione del mercato immobiliare.

In particolare le mie aspettative sono di una prima fase del 2024 con cali importanti (in termini percentuali e di numero di compravendite: superiori alla doppia cifra) cui farà seguito una seconda parte dell’anno con allineamento sui numeri 2023 (comunque inferiori al biennio precedente).

I fattori che incideranno su questo calo del mercato immobiliare e su cui fondo le mie previsioni sono fondamentalmente tre: a. mancata discesa a breve tassi di interesse dei mutui; b. cessazione di alcuni incentivi fiscali (esenzione under36 o recupero IVA per acquisti da costruttore); c. stagnazione dell’economia complessiva del Paese.

Ogni fattore, volendo brevemente approfondire, ha un impatto ovviamente diverso.

I tassi di interesse dei mutui sono sicuramente l’elemento che maggiormente influenzerà l’andamento del mercato e nonostante alcuni segnali positivi – tra ottobre e dicembre 2023 si ha avuto il primo calo dopo 24 mesi consecutivi di aumenti – non ci sarà a brevissimo un’inversione di tendenza marcata.

La cessazione degli incentivi fiscali in verità ha una modesta incidenza economica cui però si accompagna una non banale influenza psicologica: è un altro fattore che alimenta l’insicurezza in cui vuole comprare casa e lo fa desistere dall’acquisto.

Sul quadro economico possiamo ovviamente fare poco se non nulla: le previsioni sul PIL che non cresce sono sotto gli occhi di tutti e ovviamente se l’economia non cresce anche il mercato immobiliare ne risente.

E’ importante sottolineare che la contrazione del mercato immobiliare è da intendersi soprattutto in tema di numero di compravendite cui però non sarà corrispondente un crollo dei prezzi degli immobili. In breve, ci sarà un marcato calo delle transazioni immobiliari cui non si accompagnerà in alcun modo una proporzionale diminuzione dei corrispettivi di vendita degli immobili.

La previsione sembra sfidare le leggi più banali dell’economia (dove cala la domanda l’offerta deve aggiustare i prezzi) ma queste non hanno un’immediata applicazione nel mercato immobiliare.

Sicuramente – soprattutto nelle zone ove il calo sarà più marcato e gli immobili hanno minore pregio – si avrà anche un calo dei prezzi. Tuttavia dobbiamo ricordare come la grande crescita del mercato immobiliare negli ultimi tre anni sia dovuto al calo dei tassi di interesse dei mutui che hanno consentito da un lato a chi viveva in affitto di “dirottare” il canone in rata del mutuo e dall’altro a chi aveva qualche risparmio di accedere a finanziamenti vantaggiosi per acquistare ad esempio immobili più grandi. In breve, si è avuto un aumento di domanda ma mediamente non di offerta.

Ora invece queste categorie sono scomparse fra i potenziali acquirenti e il mercato sta tornando ad un più equilibrato rapporto fra domanda e offerta ove l’incidenza sui prezzi può essere determinata solo da un eccesso di offerta. Ma l’eccesso di offerta – nel mercato immobiliare – è in genere dovuto a situazioni particolari, quali necessità di (s)vendere i propri beni in tempi molto rapidi causa, quasi esclusivamente, impellenti necessità economiche.

Certo, ci sono alcune specifici settori in cui probabilmente avremo l’emergere di situazioni di crisi cui seguiranno vendite rapide a prezzi ridotti. Mi riferisco in particolare alle famiglie alle prese con l’esplosione della rata del mutuo oppure ai tanti immobiliaristi improvvisati ingolositi dal boom del mercato immobiliare che ora si trovano spesso con preliminari da portare ad esecuzione ma nessuna liquidità per acquistare. Ma si tratta di situazioni che difficilmente “arrivano sul mercato”, in quanto in genere intermediate ed eterodirette da protagonisti del mercato a favore di investitori dotati di liquidità. Banalizzo: nessun affare per chi vuole comprare la propria prima casa.

Tutto questo nella prima parte del 2024, e dopo? Dopo anch’io punto su una piccola ripresa o almeno su un arresto del calo del mercato. Il principale elemento che condurrà a questo sarà un calo dei tassi di interessi, su cui voglio essere fiducioso, non tanto per particolare apprezzamento delle capacità della BCE e di chi la guida, ma perché sarà una scelta politicamente obbligata, come già spiegavo in precedente post (a proposito, in quell’articolo prevedevo un calo dei tassi a fine anno, previsione azzeccata):  a giugno ci sono le elezioni europee, la crisi economica morde soprattutto la Germania, se non si vuole un Europarlamento ove sventola la bandiera di AFD bisogna mettere denaro in tasca agli elettori.

Concludo rispondendo all’altra domanda che soprattutto i clienti mi fanno: ma Notaio, mi conviene comprare quindi casa ora? 

La risposta non è facile perché.. è personale. A mio parere comprare casa (soprattutto: la prima casa) conviene sempre. Certamente, ora c’è minore fretta nello scegliere (12 o 18 mesi fa gli annunci sui portali duravano mezza giornata) e questo dà la possibilità di valutare meglio non solo l’immobile ma anche le proprie risorse. A ciò si aggiunge che la conclusione della stagione dei bonus riduce il costo di eventuali interventi di ristrutturazione. In breve, se si vuole comprare casa e non si ha urgenza di chiudere in due giorni qualche occasione c’è sicuramente.