Abbiam già avuto modo di ricordare come l’Italia sia il Paese con il più ampio patrimonio culturale al mondo e quindi non è infrequente imbattersi in compravendite di immobili vincolati. In quel contributo – in particolare – si voleva focalizzare l’attenzione sugli immobili di proprietà di enti senza scopo di lucro e sulla loro presunzione di culturalità.
In questo articolo, invece, si fa un passo ulteriore e si vuole chiarire quali siano i passaggi necessari da seguire quando si acquista un immobile vincolato ai sensi del Codice dei Beni Culturali (d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42); ci sono infatti alcune scadenze che è assolutamente necessario conoscere.
Il primo punto da ricordare è che l’atto di compravendita è – per legge – sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte del Ministero della Cultura e gli altri enti locali territoriali interessati.
Questo diritto di prelazione deve essere esercitato entro sessanta giorni dalla comunicazione alla Sovrintendenza competente dell’avvenuta compravendita, con trasmissione del relativo atto. A questo adempimento provvede il Notaio che ha stipulato l’atto entro trenta giorni dallo stesso; dal momento della ricezione della comunicazione (e relativa protocollazione) decorrono quindi i sessanta giorni di cui sopra.
Un esempio con calendario può aiutare a capire: se l’atto viene stipulato il giorno 1 gennaio e comunicato alla Sovrintendenza in data 10 gennaio, il termine di sessanta giorni per l’esercizio del diritto di prelazione decorrerà non dal giorno 1 gennaio bensì dal giorno 10 gennaio.
E’ importante sottolineare come – pendente il termine di sessanta giorni – gli effetti dell’atto sono sospesi (la proprietà quindi non è stata trasferita) e soprattutto l’immobile vincolato non potrà essere consegnato alla parte acquirente (per esatta previsione normativa).
Decorsi i sessanta giorni senza che sia esercitato il diritto di prelazione (nota di cronaca: ben difficilmente accade che il diritto di prelazione sia esercitato) la proprietà passa all’acquirente e può avvenire la consegna.
Esiste tuttavia ancora un passaggio formale che è bene non tralasciare e le cui modalità possono variare in base all’area geografica in cui viene stipulato l’atto.
Ci si riferisce, in particolare, al cosiddetto atto di avveramento, cioé un secondo atto notarile in cui i contraenti originari dichiarano che non è stato esercitato il diritto di prelazione e che pertanto il contratto di compravendita è pienamente efficace.
Questo atto deve essere stipulato e registrato – per finalità fiscali – entro venti giorni dallo spirare del termine di sessanta giorni sopra ricordato relativo al diritto di prelazione.
In breve, tornando all’esempio di cui sopra, se l’atto è stato stipulato il giorno 1 gennaio e comunicato alla Sovrintendenza in data 10 gennaio, la scadenza del termine si avrà in data 11 marzo e quindi entro il 31 marzo andrà sottoscritto e registrato l’atto di avveramento.
Il termine – assai stretto – di venti giorni è dovuto alla necessità di rispettare il disposto dell’art. 19 del d.P.R. 131/1986 che impone di comunicare all’Agenzia delle Entrate proprio entro detta scadenza l’avverarsi delle condizioni che rendono così efficaci gli atti.
E’ necessario infatti ricordare che nelle compravendite di immobili vincolati l’imposta proporzionale di registro non è incassata dal Notaio ma liquidata direttamente dall’Agenzia delle Entrate, che dopo la comunicazione dell’avveramento della condizione invia direttamente alle parti (entrambe stante il vincolo di solidarietà fiscale; poi – come prassi – salderà solo la parte acquirente) l’importo da pagare.
Come sopra anticipato questo secondo passaggio formale tuttavia può avere modalità diverse in base alla zona d’Italia in cui ci troviamo. Parte della dottrina e della (autorevole) prassi notarile ritiene infatti che essendo la condizione sospensiva una condizione legale non sia necessario procedere all’atto di avveramento. In questa ricostruzione, quindi, non ci sarà un secondo atto notarile ma decorsi i sessanta giorni dalla comunicazione l’atto è efficace senza ulteriori formalità nei pubblici registri.
Residua, tuttavia, sempre il tema del termine di venti giorni entro cui avvisare l’Agenzia delle Entrate. In questo caso – in assenza di un atto notarile registrato di avverameto – sarà onere delle parti procedere alla relativa denuncia direttamente presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate ove è stato registrato l’atto di compravendita.
Segnalo – per completezza – che attualmente la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bologna non accetta questa seconda modalità e pertanto per le compravendite di immobili vincolati siti nella nostra Provincia è sempre necessario procedere al successivo atto di avveramento.
Notaio
Buongiorno Notaio Cosenza, veramente un contenuto interessante.
Proprio in questo periodo, in qualità di Agente Immobiliare Professionale titolare d’agenzia, mi sono trovato a dover gestire una compravendita di questo tipo.
Gli aspetti interessanti dell’articolo sono che lei è andato oltre, fornendo oltre ai riferimenti anche dettagli operativi come tempi tecnici e vincoli specifici.
Quello che poi, nella quotidianità, fa la differenza tra un cliente correttamente gestito e senza che debba affrontare problemi di sorta o un cliente “in preda al panico” in quanto spiazzato si trova a non aver tenuto conto di alcuni tempi “tecnici”.
Vorrei chiederle una domanda aggiuntiva, caso reale.
Nel caso in cui, un acquirente, proceda all’acquisto ma con l’intervento di un istituto bancario per la concessione di un mutuo come si “complica” il processo?
Quali le ulteriori fasi delicate del tutto?
La ringrazio per l’esaustività dei suoi contenuti.
Cordiali Saluti
Dott. Luigi Sghinolfi
Agente Immobiliare Professionale
https://consulenteimmobiliare.info/
Grazie per l’apprezzamento.
Il tema del finanziamento bancario ipotecario per l’acquisto sarà oggetto di un prossimo contributo sempre nel solco degli immobili vincolati ma ben volentieri qui anticipo alcuni spunti.
In particolare ci possono essere due possibilità:
a. la banca concede subito il finanziamento con il venditore come terzo datore d’ipoteca
b. la banca concede il finanziamento solo in sede di atto di avveramento
Fondamentale diviene quindi “coordinarsi” anticipatamente con l’istituto di credito per capire quale sia la prassi adottata
Buongiorno Notaio Cosenza, grazie per le sue preziose informazioni.
Le volevo chiedere a riguardo un informazione. Sto acquistando casa con vincolo dei beni culturali e nella firma del compromesso, ho consegnato un assegno di 5000 euro all’agenzia immobiliare come garanzia e sarò obbligato a consegnare un ulteriore assegno di 10000 euro entro 5 giorni dall’esito positivo della concessione del mutuo della banca con bonifico al venditore. Il mio dubbio, è sulla legalità di questa operazione prima che trascorrano 60 giorni. Non vorrei incorrere in sanzioni e nella remota ipotesi che lo stato si avvalga di questo diritto, i soldi che l’agenzia consegnerebbe al venditore, compreso il bonifico, chi mi da la garanzia che possa recuperarli?
La ringrazio fin d’ora per le sue preziose informazioni.
Cordiali saluti
Giancarlo Marras
Non c’è il rischio di sanzioni per le caparre e i pagamenti.
L’unica garanzia è data dall’impegno della parte venditrice a restituirli laddove si abbia esercizio del diritto di prelazione.
Gentile notaio Dr. Cosenza,
ho un quesito al quale non trovo risposta, in breve
villa di un privato senza vincoli di sorta, viene venduto ad un istituto religioso, persona giuridica senza scopo di lucro, immobile più di 70 anni autore progettista defunto, scatta il vincolo, il bene viene rivenduto a privato il vincolo permane oppure passando a privato decade? La rivendita a privato è avvenuta nel 1973 e nell’atto nulla viene indicato in merito al vincolo. Dopo l’atto del 1973 altri 4 passaggi di proprietà sempre a privati.
Gentile notaio Dr. Cosenza,
mi scuso per aver omesso in calce i più cordiali saluti
Dott, Arch. Ferdinando ZACCHEO
Gent.mo Dott. Arch. Ferdinando Zaccheo,
essendo atto del 1973 si applica il precedente Codice dei Beni Culturali.ù
In ogni caso a mio avviso dopo la cessione ad un privato (immagino autorizzata) il bene non permane.
Cordiali saluti,
Fabio Cosenza
Buongiorno Notaio,
Ho un quesito ma se le parti decidono di fare l’atto sottoposto a condizione sospensiva per immobile sottoposto al vincolo delle belle arti presso il Notaio. Dopo 60 giorni dall’invio di comunicazione al Ministero il Notaio non riesce a contattare le parti e loro di conseguenza non contattano il Notaio per fare l’atto di avveramento, cosa succede? Come si conclude la questione?
La ringrazio
Arriverà dopo tempo dall’Agenzia delle Entrate alle parti liquidazione imposte con sanzione del 30% oltre interessi.
Gentile notaio dr Cosenza,
Ho un quesito da porle.
Ho da pochi giorni venduto un appartamento in un condominio vincolato. Mi è arrivata la convocazione per un’assemblea straordinaria che si terrà prima dello scadere del periodo di sospensiva. All’ordine del giorno c’è la delibera di ingenti lavori di restauro delle facciate. Vorrei sapere di chi è la proprietà formale dell’appartamento prima dello scadere dei 60 giorni in cui la Sopritendenza può esercitare la prelazione. Del venditore, perché il contratto non è ancora efficace, o dell’acquirente?
La ringrazio molto.
Cordiali saluti
Alessandra Guazzi
Temo che sia del venditore.
La ringrazio molto per la sollecita risposta.
Davvero molto professionale.
Cordialmente
Alessandra Guazzi
Grazie per l’apprezzamento.
Buongiorno dr.Cosenza
Sto valutando l’acquisto di un bene vincolato .
Mi sembra di capire che trascorsi i 60 gg l’immobile viene effettivamente svincolato dalla sovrintendenza ( ovviamente dopo comunicazione e atto notarile).
Una volta svincolato è possibile eseguire opere di ristrutturazione interne? ( bagno, pareti in cartongesso o soppalco) oppure è necessario passare sempre dalla sovrintendenza delle Belle Arti?
Grazie davvero dell’aiuto.
Lorenzo Ricci
Ogni opera necessita dell’autorizzazione delle Belle Arti.
Buongiorno Notaio. Sono in procinto di vendere un deposito, categoria catastale C3, sottoposto a vincolo in quanto parte di un ex convento (pur non possedendo documenti in cui tale vincolo sia indicato).
Chiedo se sia possibile procedere in questo modo, già applicato e suggeritomi da un funzionario dall’ufficio del Patrimonio della Regione Campania:
concludere l’intera vendita con il passaggio monetario dell’intero importo; successivamente, a cura del notaio, fare la comunicazione ai Beni culturali; se nessuno “reclama” l’immobile, si procede con l’atto di mancato avveramento della condizione sospensiva e si passa alla conseguente trascrizione della vendita e automatica comunicazione all’agenzia delle Entrate, diversamente nel caso in cui i Beni Culturali o altro ente, entro i 60 gg, decidessero di far valere il loro diritto di prelazione, sarebbero loro stessi a rimborsare all’acquirente la somma inutilmente versata al venditore.
Si può fare? ci sono pro o contro a livello di garanzie per le parti coinvolte?
La ringrazio per la cortese risposta.
Tina Caldarelli
Il procedimento è assolutamente corretto.
Sono certo che il (o la) Collega che L’assisterà riuscirà a seguirLa in quanto sopra.
Notaio Cosenza buongiorno mi chiamo Francesco Cecchinelli e avevo un quesito da porLe in merito alla vendita di beni immobili vincolati dalle belle arti, ovvero: se non viene effettuata la comunicazione di vendita alla Soprintendenza valgono le sole sanzioni o l’atto può essere ritenuto nullo?
Grazie per la risposta, buon lavoro.
A mente vi è un tema anche di responsabilità penale.
Salve Dottore,
dovrei vendere un terreno con vincolo archeologico indiretto. Per questa fattiscpecie indiretta non si applica la porcedura di vendita dell’immobile con vincolo diretto ossia primo atto con condizione sospensiva, denuncia al ministero e secondo atto di avveramento? Bisogna effettuare una compravendita “ordinaria” senza obbligo neanche di denucia di trasferimento al ministero?
Premesso che dovrei leggere il contenuto del provvedimento di vincolo, in genere il vincolo archeologico è vincolo indiretto che non prevede prelazione ma notifica di cessione.
Buongionro Dott. Cosenza,
segue questo forum da un po’ di tempo e trovo molto interessanti e chiare le risposte. Avrei anch’io un quesito da porle:
ho una quota di immobile soggetto al vincolo delle belle arti (per essere precisi di una multiproprietà) minoritaria (1/6) del valore della mia settimana di godimento del bene. Gli altri comproprietari (e coeredi) hanno la quota residua di 5/6. nel caso in cui i comproprietari maggioritari volessero acquisire la mia quota, la procedura legata al vincolo delle belle arti comporta sempre lo stesso iter o, essendo in sostanza la riunificazione del bene in capo a uno dei comproprietari la procedura è più semplice.
La ringrazio molto fin d’ora e Le porgo cordiali saluti
Grazie per l’apprezzamento.
Confermo che l’acquisto da parte di un comproprietario non determina deroghe alla procedura di legge.
Buongiorno,
cosa succede se nel periodo dei 60 gg (quidi con rogito firmato e registrato) il venditore dovesse morire?
Grazie
Nulla, subentrano negli obblighi gli eredi.
Buonasera Egr.Notaio, sono in procinto di vendere un immobile soggetto a vincolo, la soprintendenza ha trasmesso agli enti locali, al Segretariato Regionale e al Ministero della Cultura la proposta di rinuncia alla prelazione con termine di 90 gg dalla denuncia di cessione dell’immobile per formulare propste di prelazioni, ho già ricevuto lettera di rinuncia da un ente, secondo lei dopo il termine dei 90gg posso vendere l’immobile senza condizione sospensiva?
No, deve spirare il termine.
Il termine è in ogni caso di 60 giorni.
Buonasera Dottore sono un agente immobiliare che esercita da 38 anni
Mi sta capitando una cosa strana
Fatto il primo atto la prelazione non viene esercita
Ma l’acquirente prima dell’atto di avveramento ha rimesso in discussione diverse cose visto che l’immobile oggetto della vendita è commerciale e locato
Cosa succede se le parti discutono e non si mettono d’accordo?
Io sostengo che la vendita e’ già avvenuta e che bisognava chiedere prima ora si può solo concludere ma non la intendono
Che panorama si prospetta?
Grazie infinite
Condivido la Sua posizione: la vendita (fra le parti) si è già perfezionata, gli elementi contrattuali non possono essere oggetto di unilaterale rinegoziazione.
Salve,
stiamo acquistando un appartamento vincolato per il quale, non è stato ancora accatastato, dovremo pagare le tasse (9%) sul valore della transazione e non sulla rendita catastale. Se fra il primo e il secondo atto dovesse avvenire l’accatastamento, sarebbe possibile pagare le tasse secondo la rendita catastale? O invece al secondo atto fa fede lo stato (non accatastato) che aveva l’appartamento al momento del primo atto?
Grazie mille
Temo che fiscalmente rileva il primo atto e la situazione in detta fase negoziale.
Gentile Dott. Cosenza,
in caso di vendita di immobile locato, le mensilità di affitto durante il periodo si sospensione, sono del venditore o dell’acquirente? Ossia il contratto di locazione viene volturato alla data del prima atto o alla data dell’atto di avveramento?
A mio parere ai sensi della giurisprudenza di legittimità dal momento della vendita (condizionata) subentra nel diritto di credito l’acquirente.