Il contratto preliminare di vendita è un momento spesso frequente in ogni operazione immobiliare. La stipula di un contratto preliminare di vendita ha un impatto fiscale, e abbiamo già avuto modo di affrontare il tema della relativa registrazione. Oggi, in particolare, approfondiamo la registrazione del contratto preliminare di vendita il cui definitivo trasferimento è assoggettato ad IVA (in genere quando vende una società di costruzioni) o in generale ad imposta di registro fissa.



E’ necessario premettere come l’Agenzia delle Entrate, nella sua risposta ad un interpello n. 311/2019, sostenesse la necessità, in base a quanto disposto dall’articolo 10 della Tariffa parte prima del D.P.R. 131/1986, di una tassazione fissa del contratto preliminare pari a 200 euro e di una ulteriore tassazione della caparra confirmatoria con l’aliquota dello 0,5% e dell’acconto con l’aliquota del 3%, indipendentemente dal fatto che si applichi o meno il regime IVA, in base alla considerazione che caparra e acconti sono esenti.



Per quanto concerne il versamento di acconti, invece, l’Agenzia delle Entrate precisava che:

• se il preliminare non è assoggettato ad IVA (è il caso della cessione da un privato), sugli stessi si applica l’imposta proporzionale pari al 3%;

• se è assoggettato ad IVA (è il caso della cessione da impresa costruttrice/ristrutturatrice), sugli acconti si applica l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro.

Di fatto, questo scenario prevedeva l’applicazione di una doppia tassazione.

Ciò premesso, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Pesaro si è espressa recentemente in materia di tassazione del contratto preliminare di compravendita, nello specifico con due sentenze, probabilmente le prime su questo argomento.



Nella prima sentenza (n. 60 depositata in data 13 febbraio 2024), il caso di specie riguardava una società che aveva promesso di vendere ad un’altra società un immobile strumentale. Le parti avevano poi convenuto che, al momento del definitivo contratto di vendita, non si sarebbero avvalse del regime IVA.

 In particolare la società promissaria acquirente aveva versato una (prima) somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria e, successivamente, un’ulteriore somma a titolo di acconto. 

Al momento della registrazione, pertanto, veniva corrisposta soltanto l’imposta di registro di 200 euro, sembrando pacifico che niente fosse dovuto a titolo di imposta di registro per la caparra e gli acconti. Infatti, in sede di definitivo contratto di vendita, era dovuta l’imposta fissa.

 L’Ufficio delle Entrate, però, lamentava l’omesso versamento del tributo, e aveva deciso di recuperare la percentuale pari allo 0,50% sull’importo versato a titolo di caparra, e il 3% sull’importo versato come acconto.



La seconda sentenza (n. 62 depositata in data 13 febbraio 2024) esamina invece il caso di un preliminare di vendita di un immobile da costruire ai sensi del D.Lgs. n. 122/2005, con vendita soggetta a IVA.

 Le dinamiche sono le stesse prima citate: la parte promissaria acquirente aveva provveduto al pagamento di una certa somma a titolo di caparra confirmatoria e poi di una somma a titolo di acconto; il Notaio provvedeva al solo versamento dell’imposta di registro di 200 euro e l’Ufficio delle Entrate lamentava l’omesso versamento del tributo, con conseguente recupero della percentuale pari allo 0,50% sull’importo versato a titolo di caparra, e al 3% sull’importo versato come acconto.

I

n entrambe le sedi, il Notaio ha presentato il ricorso, e in entrambe le circostanze è stato accolto. Nel dettaglio la motivazione verte sull’assunto incontrovertibile secondo cui caparra e acconto debbono considerarsi come un’anticipazione delle spese fiscali che verranno sostenute al momento dell’atto di compravendita, anche sulla base delle reciproche aspettative e degli impegni assunti tra promittente venditore e promissario acquirente. Citando la sentenza:

Per concludere è però necessario un invito alla prudenza. Le due decisioni ricordate sono puntuali, motivate e condivisibili.. ma si tratta sempre di giurisprudenza di merito ad oggi purtroppo isolata. In breve, si può sicuramente – anche al di fuori dei confini di quella splendita Regione che sono le Marche – riproporre tale ricostruzione giurisprudenziale sapendo però.. che l’Agenzia delle Entrate plausibilmente potrà non concordare.

E quindi? L’ultima parola – come sempre – spetterà alla Cassazione.