Un caso di studio che questa volta coinvolge non un cliente ma proprio un collaboratore, ha richiamato la nostra attenzione sul Principio di diritto n. 1/2022 dell’Agenzia delle Entrate e, più in generale, sulla possibilità di effettuare un nuovo acquisto con le agevolazioni prima casa, pur avendone già goduto in passato.
Sappiamo bene che, quando si tratta di imposte, poter usufruire delle agevolazioni prima casa come quello introdotto dalla legge n. 168/1982, è allettante per tutti e sicuramente l’incipit di questo contributo può aver attirato l’attenzione di molti ma, se da una parte ci proponiamo di offrire quanti più spunti possibili, auspicando di poter essere d’aiuto in caso di eventuali dubbi, a volte, come in questo caso, dobbiamo suggerire di procedere con estrema cautela.
Ricordiamo in breve che la richiesta delle agevolazioni prima casa in sede di atto di acquisto, permette al contribuente/acquirente di pagare un’imposta di registro ridotta, da calcolarsi caso per caso, in base al soggetto venditore (persone fisiche 2%, acquisto da impresa 4%).
L’accesso all’imposizione agevolata è subordinata all’esistenza di particolari condizioni, in breve:
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e’ situato l’immobile da acquistare;
c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni predette.
Merita un richiamo anche la legge n. 208/2015, che ha reso possibile acquistare una prima casa anche ad un soggetto che possieda già un immobile acquistato con le agevolazioni, purchè il medesimo s’impegni e provveda a rivendere la precedente “prima casa” entro 12 mesi dal nuovo acquisto.
Ora che abbiamo il quadro completo, possiamo dedicarci al Principio di diritto n. 1/2022 dell’Agenzia delle Entrate che, sostanzialmente, partendo dall’individuazione delle condizioni ostative all’acquisto in caso di contribuente titolare di altro immobile nello stesso comune o di immobile in qualunque comune del territorio nazione acquistato con le agevolazioni prima casa, si propone di prendere in esame alcuni casi passati, al fine di individuare, in modo tale da scongiurare errori da parte del potenziale acquirente, possibili eccezioni a tali limitazioni.
Le – decisamente rare – situazioni in cui, secondo l’Agenzia, sarebbe possibile usufruire della doppia agevolazione, sarebbero collegabili ad una “oggettiva ed assoluta inidoneità dell’immobile “pre posseduto” risultante da idonea documentazione e indipendente dalla volontà del contribuente” ad essere utilizzato per finalità abitative.
Gli esempi evidenziati riguardano:
ipotesi di immobile dichiarato inagibile a seguito di un evento sismico, come nel caso trattato con la risoluzione n. 107/E del 1 agosto 2017
immobile oggetto di decreto di sequestro ai sensi dell’art. 253 c.p.p. e di dichiarazione di inagibilità da parte dell’Autorità competente in quanto “venuti meno i requisiti igienico sanitari, strutturali, impiantistici e di sicurezza antincendio, in misura tale da pregiudicare l’incolumità pubblica e privata”
ai quali aggiungiamo anche casi d’incendio, alla stregue di quanto riportato nell’interpello 956-2920 del 2021
In situazioni similari, sarebbe dunque possibile beneficiare dell’agevolazione “prima casa” per l’acquisto del nuovo immobile, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste dalla richiamata Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, stante la permanenza delle cause impeditive connesse alla fruizione dell’immobile come unità abitativa.
Nonostante ciò, come riportato all’inizio del nostro contributo, è necessario porre estrema attenzione.
E’ da notare, infatti, che l’Agenzia delle Entrate considera legittimante solo un’inidoneità oggettiva dell’abitazione. Pertanto, nonostante varie pronunce della Cassazione – sviluppatesi principalmente nell’ultimo decennio – che non hanno negato la ragione al contribuente, in caso di impossibilità soggettive, è oltremodo realistico aspettarsi la notifica di un avviso di liquidazione ove il nostro caso abbia ad oggetto le seconde.
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