L’ipoteca è una garanzia reale, con la funzione di vincolare un dato bene a garanzia di un certo credito: garantisce al creditore (cd. creditore ipotecario) la certezza di potersi soddisfare, in caso di inadempimento del debitore, su un dato bene dello stesso debitore (o di un terzo che acconsenta di garantire un debito altrui).
Tradizionalmente, è definita come diritto reale di garanzia su cosa altrui: il proprietario (debitore o terzo datore di ipoteca) conserva il suo diritto di proprietà sul bene vincolato, potendo continuare a godere e disporre dello stresso. Il bene ipotecato può essere, ad esempio, liberamente venduto, ma l’acquirente compera un bene gravato da ipoteca.
diritto di seguito: è il diritto di procedere ad esecuzione forzata sul bene, anche nei confronti dell’eventuale terzo acquirente nell’ipotesi in cui il debitore lo abbia nel frattempo alienato
diritto di prelazione: è il diritto di soddisfarsi sul prezzo, ricavato dalla vendita forzata del bene, con preferenza rispetto agli altri eventuali creditori del medesimo debitore
Se, poi, più creditori iscrivono ipoteca a garanzia del proprio credito su uno stesso bene del debitore, sarà determinante l’ordine temporale delle varie iscrizioni per il soddisfacimento in successione di ognuno di essi. In tale ipotesi, con il ricavato della vendita forzata, si soddisferà, anzitutto, il creditore con ipoteca di primo grado e, se c’è un residuo, quello di secondo grado, poi quello di terzo grado e via di seguito.
L’ipoteca può avere ad oggetto e quindi può essere iscritta esclusivamente su:
beni immobili
diritti reali immobiliari (usufrutto, superficie, enfiteusi)
beni mobili registrati (autoveicoli, navi, aeromobili)
Non è possibile ipotecare i beni mobili, per i quali, invece, è possibile procedere alla costituzione di pegno.
L’ipoteca, a seconda del titolo in forza del quale viene iscritta nei pubblici registri, può essere di tre tipi. Si distingue tra:
ipoteca volontaria (artt. 2821 ss. c.c.)
si basa su un contratto tra debitore (o terzo datore di ipoteca) e creditore o su un atto unilaterale – escluso il testamento – del debitore (o terzo datore di ipoteca). Il contratto o l’atto unilaterale devono avere, a pena di nullità, la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
ipoteca giudiziale (artt. 2818 ss. c.c.)
si basa su una sentenza (o altri provvedimenti ad essa equivalenti) di condanna al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento del danno da liquidarsi successivamente.
ipoteca legale (art. 2817 c.c.)
fondata su particolari esigenze di tutela di determinati crediti, essa è prevista in due ipotesi tassative espressamente previste dalla legge.
In particolare, con riferimento all’ipoteca legale – oggetto specifico di questo articolo – si deve ricordare come ai sensi dell’art. 2817 Codice Civile:
“Hanno ipoteca legale:
1) l’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
2) i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo”.
L’ipoteca legale, innanzitutto, opera – in base all’art 2817 n.1 c.c. –, con riferimento al contratto di compravendita (ma anche di donazione, di permuta, di usufrutto a titolo oneroso), a favore del venditore, sopra al bene – immobile o mobile registrato – venduto, a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni che derivano dalla vendita stessa, prima fra tutte quella di pagamento del prezzo convenuto. In particolare, questo strumento è spesso utilizzato quando l’immobile viene ceduto con un accordo di pagamento rateizzato nel tempo.
Il nostro sistema legislativo, infatti, è retto, in materia di contratti con effetti reali, dal principio consensualistico ex art. 1376 c.c., in forza del quale:
“Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata […], la proprietà […] si trasmette e si acquista per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato”
Quando si compera qualcosa, si diventa proprietari al momento del contratto, per effetto dell’accordo che perfeziona il contratto. Se il pagamento del prezzo è differito nel tempo, si paga il prezzo di una cosa che è già di proprietà dell’acquirente. E’ quindi superfluo, agli effetti del trasferimento della proprietà, l’avvenuto pagamento del prezzo. Il nostro sistema, che non subordina il trasferimento della proprietà al pagamento del prezzo – che proteggerebbe in massimo grado il proprietario, il quale non perderebbe la proprietà della cosa che vende finché nel suo patrimonio non ne fosse entrato l’equivalente in denaro, ma che sarebbe di intralcio ad una piena e intensa utilizzazione delle risorse nella nostra economia, dove le contrattazioni avvengono prevalentemente a credito e non per contanti –, protegge l’alienante di beni immobili o mobili registrati non pagato riconoscendogli sugli stessi il diritto di ipoteca legale.
Il vincolo reale è riconosciuto dalla legge – in forza dell’art. 2817 n. 2 c.c. –, in sede di contratto di divisione o di divisione giudiziale, a beneficio dei coeredi (o dei soci o di altri condividenti negli altri casi di scioglimento della comunione), sopra i beni – immobili o mobili registrati – assegnati ai condividenti, per garantire il pagamento dei conguagli che gli assegnatari dei beni devono riconoscere agli altri soggetti coinvolti.
Come l’ipoteca volontaria e giudiziale, anche l’ipoteca legale si costituisce solo mediante l’iscrizione nei pubblici registri (nei registri immobiliari, per i beni immobili; nel pubblico registro automobilistico, nel registro navale, nel registro aeronautico, per i beni mobili registrati). Si parla di pubblicità costitutiva: l’ipoteca esiste solo se iscritta nei registri e solo dal momento dell’iscrizione. Infatti, il contratto o l’atto unilaterale per l’ipoteca volontaria, la sentenza per l’ipoteca giudiziale, l’atto di alienazione o di divisione per l’ipoteca legale sono semplicemente titolo per ottenere la costituzione di tale diritto reale di garanzia. Dal compimento di tale formalità si determina il cd. grado di ipoteca, ossia l’ordine di preferenza tra i vari creditori in concorso secondo la successione temporale delle iscrizioni.
Tuttavia – differentemente dalle altre due forme, dove l’iscrizione avviene su iniziativa dell’interessato –, l’ipoteca legale viene iscritta d’ufficio dal Conservatore dei pubblici registri, il quale, ai sensi dell’art. 2834 c.c.,
“nel trascrivere un atto di alienazione o di divisione, deve iscrivere d’ufficio l’ipoteca legale che spetta all’alienante o al condividente a norma dei numeri 1 e 2 dell’articolo 2817, a meno che gli sia presentato un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, da cui risulti che gli obblighi sono stati adempiuti o che vi è stata rinunzia all’ipoteca da parte dell’alienante o del condividente”.
L’ipoteca legale può essere iscritta e dunque costituita anche contro la volontà del debitore, perché è la legge a conferire al creditore tale diritto. Tuttavia, non esiste alcun obbligo di avvalersi di tale strumento: l’alienante (o il condividente) può espressamente – con il medesimo atto di alienazione (o di divisione) ovvero con separato atto pubblico o scrittura privata autenticata – rinunciare ad avvalersi del suo diritto.
L’iscrizione – per tutte e tre le tipologie di vincolo ipotecario – conserva il suo effetto per venti anni, trascorsi i quali l’ipoteca si estingue, salvo che, ad istanza del creditore, l’iscrizione non venga rinnovata prima della scadenza. Se la rinnovazione è chiesta dopo la scadenza, la rinnovazione equivarrà a nuova iscrizione: produrrà effetti e prenderà grado dalla nuova data.
Ai sensi dell’art. 2878 c.c., il diritto – indipendentemente dal titolo in forza del quale è costituito – si estingue:
“1) con la cancellazione dell’iscrizione;
2) con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’art. 2847;
3) con l’estinguersi dell’obbligazione;
4) col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall’art. 2742;
5) con la rinunzia del creditore
6) con lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
7) con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche”.
La cancellazione dell’iscrizione dell’ipoteca legale dai pubblici registri è effettuata dal conservatore, il quale non può procedere d’ufficio al verificarsi di una delle cause estintive: occorre o una domanda della parte interessata, corredata dall’atto unilaterale – nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata – recante il consenso del creditore alla cancellazione; oppure una sentenza passata in giudicato o altro provvedimento giurisdizionale definitivo che, accertata una causa di estinzione, ne ordini la cancellazione.
Estinzione e cancellazione dell’ipoteca sono concetti ben distinti. Infatti, la cancellazione è, allo stesso tempo, una causa di estinzione del vincolo ipotecario ex art. 2878 n. 1 c.c. (con conseguente liberazione del bene), ma anche la formalità necessaria, affinché un’iscrizione ipotecaria, divenuta inefficace per una qualsiasi delle cause estintive di cui all’art. 2878 c.c., non continui a risultare apparentemente valida dai registri pubblici.
0 commenti