E’ prassi in un atto notarile di compravendita immobiliare leggere una clausola in cui è enunciato che la parte venditrice rilascia quietanza. Ma cos’è la quietanza e perché è così importante in una compravendita immobiliare? Lo scopriamo in breve in questo articolo.

Tecnicamente con la quietanza, il creditore dichiara in via unilaterale al suo debitore che il pagamento concordato è stato interamente saldato: nel caso della compravendita immobiliare, il venditore rilascia questa quietanza all’acquirente per attestare che il prezzo pattuito gli è stato versato per l’intero importo stabilito nel contratto.

In breve, la quietenza è la dichiarazione unilaterale della parte venditrice con cui la stessa dichiara che il prezzo della compravendita è stato integralmente pagato e pertanto la parte acquirente (debitore) nulla più deve versare,

La quietanza si definisce “liberatoria” se il debitore ha saldato l’intero importo dovuto e, dunque, la sua obbligazione verso il creditore è stata adempiuta.

E’ fondamentale che questa dicitura sia esplicitamente menzionata per due principali ragioni.

In primo luogo rileva il disposto dell’art. 1199 del Codice Civile, norma che stabilisce come il debitore abbia sempre il diritto di ottenere la quietanza dal creditore che riceve il pagamento, onde evitare contestazioni o contenziosi successivi.

In secondo luogo, la quietanza richiede la forma scritta, a pena di nullità, e spesso negli atti traslativi è (in genere) il Notaio a ricevere la dichiarazione rilasciata dal creditore/venditore.

La quietanza rileva e ha un ruolo centrale però anche in ipotesi negoziali immobiliari diverse e ulteriori rispetto alla compravendita.

In particolare si può ricordare l’ipotesi del mutuo ipotecario contratto a finanziamento di un acquisto immobiliare. Nello specifico, una volta saldato l’intero importo a garanzia di mutuo, e quindi ad estinzione dello stesso, l’istituto di credito rilascerà apposita quietanza al debitore ipotecario, sulla base di quanto disciplinato dall’art. 13 della legge 2 aprile 2007 n. 40 (la c.d. Legge Bersani), e procederà a comunicare alla Competente Conservatoria dei Registri Immobiliari l’avvenuta estinzione dell’obbligazione per la contestuale cancellazione dell’ipoteca volontaria iscritta sugli immobili. Come illustrato nell’articolo richiamato ci sono tuttavia ipotesi in cui la cosiddetta “cancellazione Bersani” può creare problemi.

Sempre parlando di mutui: è necessaria la quietanza anche quando il mutuo è oggetto di surroga, che sia bilaterale o trilaterale. La surroga trilaterale prevede l’intervento in atto dell’originario creditore (“Banca surrogata”), della nuova Banca mutuante e del soggetto debitore (mutuatario) e viene stipulata con un unico atto notarile contenente, oltre all nuovo contratto di mutuo, riproducente le condizioni pattuite tra il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito nonché il consenso alla surrogazione rilasciato dalla banca surrogante, la quietanza di estinzione dell’originario mutuo, rilasciata dalla banca surrogata. Nel caso di surroga bilaterale, invece, che prevede l’intervento in atto della nuova banca mutuante e del soggetto debitore (mutuatario) , si predispongono due atti notarili, tra cui il nuovo contratto di mutuo, contenente il consenso alla surrogazione da parte della Banca surrogante e un separato atto di quietanza di estinzione dell’originario mutuo, rilasciato dalla Banca surrogata.

La quietanza è dunque il documento contenente la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento, l’attestazione da parte della banca surrogata circa l’estinzione del debito, ed infine l’attestazione di non procedere con la cancellazione dell’ipoteca originaria. La quietanza può essere rilasciata contestualmente all’atto di surroga (se la surroga è trilaterale) oppure successivamente, e comunque entro 30 giorni dalla data di avvio della procedura interbancaria (nel caso della surroga bilaterale).  L’atto di quietanza sarà autenticato dal Notaio e dovrà essere prodotto unitamente all’atto di surroga, al fine di consentirne l’annotazione a margine dell’ipoteca originaria.

Riassumendo: la menzione in atto pubblico o scrittura privata autenticata fa piena prova, fino a querela di falso, dell’avvenuto pagamento degli importi dovuti dal debitore.