E’ la domanda che tutti (mediatori, chi compra casa, chi vende casa, tecnici) mi fanno: “quali sono le previsioni per il mercato immobiliare?“. Ed è la domanda a cui ho anche risposto nel contesto della mia attività di consulenza per operatori immobiliari di livello internazionale in un report che ovviamente non posso divulgare integralmente in questa sede.

Mi è possibile fornire però un riassunto delle mie considerazioni, per fornire un orientamento generale e anche per mettermi pubblicamente alla prova con le mie previsioni, come già feci un anno fa in tema di tassi di interesse ed elezioni tedesche, centrando totalmente ciò che si è puntualmente avverato.

Prima di procedere con la mia scrittura e la vostra lettura alcune premesse (metodologiche) sono necessarie e che già in passato non ho mancato di sottolineare preliminarmente.

Si partirà dai dati (in parte già anticipati), che sono ottimi strumenti di analisi ma ovviamente non rappresentano la sfera di cristallo: quindi ognuno prenda spunto, ma si ricordi che non sono un mago.

Lo scenario di riferimento è il mercato immobiliare italiano nel suo complesso ma capite bene che anche oggi fra Milano (da bere) e Aci Trezza (dei Malavoglia) può esserci un discreto abisso. Sullo scenario bolognese ove maggiormente opero ho elaborato un ulteriore report su cui al momento non ho possibilità di rilasciare informazioni pubbliche; un estratto (ridotto ma interessante) è a disposizione dei professionisti dell’immobiliare che con più frequenza (e fiducia) collaborano con il mio studio.

Partiamo quindi dal.. recente passato, cioé dalle mie ultime previsioni sul mercato immobiliare che avevo formulato ad inizio anno con riferimento a questo 2024. Certo, siamo ancora a settembre, le indicazioni fino ad ora disponibile coprono solo i primi mesi, ma come sono andato?

Due erano gli elementi su cui io “scommettevo”.

Il primo era un calo del numero delle compravendite, che si è puntualmente realizzato, con un vero e proprio collo di oltre il 7% in termini numerici assoluti nel primo trimestre 2024.

Il secondo era (in contraddizione con la regola classica della domanda e dell’offerta che regola l’economia) un non calo dei prezzi medi. Nel dettaglio, perdonate la citazione, scrivevo espressamente che:

E anche qui la previsione è stata azzeccata, con una modesta ma presente crescita dei prezzi medi, che a livello nazionale si attesta su circa lo 0,50%.

E quindi premesso che – senza indulgere nel compiacimento – si è puntualmente realizzato tutto ciò che avevo nel dettaglio previsto, ora cosa ci aspetta?

Dobbiamo partire da questo grafico che – qui semplificato – è contenuto nel mio report privato:

che ci chiarisce in maniera precisissima come sia in corso un fenomeno preoccupante (chiamiamolo con il suo nome: una vera e propria bolla immobiliare).

Il grafico – come chiaro – riassume i dati determinanti che servono per capire il mercato immobiliare. In particolare – in un periodo ampio, cioé a partire dal 2010 – si sono messi in correlazione tasso d’interesse della BCE, numero delle compravendite immobiliare, numero dei mutui ipotecari e prezzi medi al metro quadro.

Come facilmente intuibile al diminuire del tasso d’interesse aumentano mutui, compravendite e prezzi medi e all’aumentare del tasso d’interesse invece diminuiscono mutui e compravendite. E i prezzi medi al metro quadro?

Qui si intravede una smentita netta della regola della domanda e dell’offerta da me già pronosticata ad inizio anno. A partire dal 2021 il tasso d’interesse si impenna, crollano compravendite e mutui ma i prezzi al metro quadro continuano a salire. Cosa sta succedendo?

Se vogliamo – brevemente – entrare nel dettaglio capiremo che questo fenomeno è dettato in particolare dal mercato del “nuovo”, che continuare a manciare prezzi al rialzo, anche a causa della bolla speculativa dovuta al SUPERBONUS 110.

In breve, soprattutto in certe zone e città (Milano e Bologna in primis) costruire casa costa sempre di più e quindi anche comprare casa (da costruttore) costa sempre di più e questo trascina in altro (seppure, specifico, in maniera totalmente non omogenea) l’intero settore.

Può continuare?

Sarò netto: assolutamente no. Gli italiani hanno sempre meno risparmi, l’inflazione quotidiana (anche se contenuta) ha eroso il potere d’acquisto, il taglio dei tassi (che avverrà a breve e sarà reiterato successivamente: appuntatevi anche questa previsione) non sarà minimamente sufficiente a dare loro respiro.

Mi aspetto quindi un crollo del mercato immobiliare e dei prezzi degli immobili?

Anche qui sarò netto e mi ripeto: assolutamente no. Anzi, nella seconda parte del 2024 complice il taglio dei tassi vedo una controtendenza rispetto ai primi mesi dell’anno con maggiore vivacità delle compravendite e prezzi ancora non in discesa.

Significa però – e qui richiamo tutta l’attenzione che vi è rimasta – che stiamo per avere (orizzonte temporale: 12-18 mesi) un enorme problema nel comporto costruzioni. Finiti i bonus, costi di realizzazione rimasti alti, bilanci gravati da mutui con tassi che si sono alzati negli ultimi due anni, case con prezzi ormai fuori portata: la ricetta perfetta per fallimenti a catena.

Mi tocca quindi recitare il ruolo di Tiresia o Calcante (anche se spero in una fine migliore) e mettere tutti in guardia perché fra non molto non conteremo più il numero di imprese di costruzione o immobiliaristi vari che porteranno i libri in Tribunale o si rivolgeranno a specialisti del settore.

Cosa fare quindi? La risposta a questa domanda – e vado a concludere – dipende dal ruolo che in questo mercato si riveste.

A chi vuole comprare casa da un costruttore consiglio enorme cautela. La legge già prevede una serie di tutele e un ruolo centrale per il Notaio ma ciò non potrebbe bastare nei singoli casi (su cui eventualmente non si applicano le stringenti previsioni normative). Informatevi bene su chi è che vi vende casa, chiedete consigli al vostro Notaio, se il costruttore spinge per andare dal proprio Notaio e voi ne avete uno di fiducia non fatevi irretire, ci aspettano mesi complessi, dovete sentirvi sicuri.

A chi si è già impegnato in un preliminare di verificare bene la propria posizione. Se ci sono tutte le tutele di oggi il rischio economico è quasi nullo, ma potrebbero esserci ritardi e vertenze su materiali o varianti. Come se fossimo su un campo di calcio “marcate bene” il costruttore, verificate con costanza l’andamento dei lavori in modo da intervenire subito laddove emergano criticità.

Per chi invece punta a qualche affare può essere il momento giusto. Ma non mi rivolgo ai potenziali acquirenti, il crollo dei prezzi anche sul nuovo a breve non ci sarà, ma a chi lavora nell’immobiliare dal lato societario, con acquisizione e rivendita di partecipazioni. Sono tanti i cantieri che si fermeranno e tante le compagini con disperato bisogno di liquidità, oltre a non pochi crediti bancari che diventeranno deteriorati. Le occasioni per investimenti anche “toccata e fuga” fioccheranno.

Certo, e questo è veramente il consiglio finale, ciò che conta (come sempre, a maggior ragione nei periodi di confusione) è chi si avrà accanto e davanti: scegliete quindi bene con chi fare affari e da chi farvi assistere in quei frangenti, il discrimene fra successo e fallimento è la composizione della squadra più che la capacità del singolo.