La compravendita di un bene culturale è un tema molto delicato su cui ho già avuto modo di scrivere alcuni contributi, sia relativi alla procedura da seguire che ad aspetti ulteriori (in particolare: a chi spetta il pagamento dell’IMU).

Tuttavia gli aspetti da considerare sono vari e nascono – ovviamente – dalla quotidianità, cioé da tutti quegli aspetti accessori, ma spesso economicamente, determinanti, che accompagnano una compravendita immobiliare. Con questo contributo, in particolare, voglio approfondire il tema delle spese condominiali straordinarie.

Sulla questione di chi sia tenuto a pagare le spese condominiali straordinarie sul mio sito è già stato pubblicato un contributo, a cui ovviamente rinvio. La risposta – unanime, giurisprudenza e dottrina concordi – è che spetti al proprietario dell’immobile al momento in cui viene assunta la delibera il pagamento delle relative spese, anche se inerenti lavori o comunque interventi che verranno realizzati successivamente all’atto di compravendita.

Tuttavia – si ricorda – nella compravendita di un bene culturale il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte della Sovrintenza dei Beni Culturali e – in subordine – di altri enti nel termine di legge (60 giorni dalla notifica dell’atto).

In breve, benché sia stata stipulata la compravendita non si ha il passaggio di proprietà dell’immobile e neppure la possibilità di consegna dello stesso. Solo alla scadenza del termine – in assenza di esercizio del diritto di prelazione – la compravendita diventa efficace e passa la proprietà dell’immobile.

Ma cosa accade se in questo periodo – cioé quello decorrente fra la compravendita del bene culturale e il decorso del termine per l’esercizio del diritto di prelazione – viene convocata un’assemblea condominiale che delibera lavori straordinari? Chi è tenuto a pagarli?

La risposta a questa domanda non può prescindere da una breve analisi giuridica circa la natura della condizione cui è soggetto l’atto di compravendita di un bene culturale.

Si distigue infatti tra condicio facti e condicio iuris. La condicio facti si riferisce a un evento di fatto che influisce sul rapporto contrattuale, mentre la condicio iuris riguarda eventi di natura giuridica, come l’autorizzazione da parte di un’autorità.

Quando la condizione è di tipo giuridico, come nel caso di una compravendita di bene culturale sottoposta al mancato esercizio del diritto di prelazione,  si è in presenza di una condicio iuris la quale non ha effetto retroattivo. In breve, la compravendita ha efficacia non dalla data di stipula della stessa bensì da quando scade il termine relativo all’esercizio del diritto di prelazione.

La Corte di Cassazione ha tuttavia chiarito che:

In breve gli Ermellini distinguono l’incidenza dell’efficacia della condizione fra la sfera pubblica e quella privata.

Nei confronti di enti pubblici (e del fisco) gli effetti della compravendita decorrono solo ed esclusivamente dallo spirare del termine per l’esercizio del diritto di prelazione.

Fra le parti – invece – la condizione ha efficacia retroattiva (si applica quindi la disciplina di cui all’art. 1360 Codice Civile) e dunque l’acquirente è proprietario fin dalla data di stipula del contratto di compravendita.

Seguendo questa impostazione la conclusione è che le spese condominiali straordinarie deliberate medio tempore siano a carico dell’acquirente, in forza dell’efficacia retroattiva della condizione. Tuttavia questa soluzione pone un ulteriore problema.

Se l’assemblea viene convocata (e delibera) pendente il termine per l’esercizio del diritto di prelazione e quindi con la compravendita condizionata in quel momento risulta ancora formalmente quale proprietario il venditore. Sarà quindi il venditore a partecipare all’assemblea e a votare, vincolando così per il futuro l’acquirente il quale dovrà pagare su un tema relativamente al quale non ha potuto esprimersi. La scarsa equità della situazione è palese.

Ecco quindi che diventa centrale disciplinare il tema in sede di compravendita, prevedendo ad esempio una generale delega del venditore a favore dell’acquirente affinché il secondo possa intervenire nelle assemblee condominiali che dovessero avere luogo prima del decorso del termine per l’esercizio del diritto di prelazione e votare su eventuali spese straordinarie poste all’ordine del giorno.

La relativa clausola contrattuale potrebbe altresì disciplinare – a prescindere dalla posizione giurisprudenziale sopra ricordata ed analizzata – l’intera fattispecie, chiarendo a carico di chi sono poste le spese condominiali, di quale tipo (ordinarie o straordinarie) e da quando. Si tratta infatti certamente di una materia disponibile rimessa alla contrattazione fra le parti.

Sul punto mi permetto infine un ultimo consiglio.

La compravendita di un bene culturale è più articolata rispetto a quella di un “comune” immobile. Con ciò non voglio dire che sia automaticamente più difficile o pericolosa ma che – soprattutto – sono presenti più aspetti a cui prestare attenzione per evitare criticità o comunque incomprensioni fra le parti. Oltre agli elementi giuridici (che incidono sull’intera fattispecie) ci sono tanti aspetti pratici su cui l’attenzione matura in forza.. dell’esperienza e che devono essere affrontati fin dalla fase della trattative. Evitate dunque di firmare proposte (o far firmare proposte: questo è un suggerimento per i mediatore) senza prima un confronto con il vostro Notaio di fiducia e un’analisi puntuale della situazione. Quell’immobile sarà lì da decenni se non secoli, può aspettarvi un paio di giorni in più.