Il contratto di compravendita con riservato dominio ha mosso l’interesse di molti clienti, lettori e operatori del settore a seguito del primi due contributi già pubblicati.

Oltre al tema delle spese correnti e delle tutele (per chi compra e per chi vende) l’aspetto che più è stato oggetto di recenti approfondimenti e quello fiscale, ed in particolare il rapporto con le agevolazioni prima casa.

Su una prima questione – ed in particolare se ai del computo dei termini per le agevolazioni prima casa (nel caso specifico: l’anno entro cui riacquistare a seguito della vendita di precedente immobile agevolato) rilevasse l’atto di compravendita con patto di riservato dominio oppure il pagamento dell’ultima rata – è già stata fornita una risposta, basata sulle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate.

Rimanendo in tale segmento, tuttavia, un quesito leggermente diverso è stato posto alla mia attenzione. In particolare mi è stato domandato se in ipotesi di vendita di un immobile prima casa il requisito della mancata possidenza del bene ai fini di un successivo acquisto si concretizzi già con la compravendita oppure solo al pagamento dell’ultima rata.

Concretizzo la questione: Tizio ha un immobile comprato con le agevolazioni prima casa nel Comune di Sasso Marconi, lo vende con patto di riservato dominio il giorno 1 gennaio 2024, il pagamento dell’ultima rata (e quindi il passaggio “civilistico” della proprietà) è previsto per il giorno 1 gennaio 2027. Può Tizio il giorno 1 dicembre 2025 già acquistare un altro immobile con le agevolazioni prima casa nel Comune di Sasso Marconi?

Sul punto, devo premettere, non c’è (ancora) una risposta univoca e netta dell’Agenzia delle Entrate.

La mia – personale – opinione è tuttavia che se ai fini del pagamento delle imposte rileva l’atto di compravendita (e non il pagamento dell’ultima rata), se ai fini dei termini prima casa (come sopra illustrato) l’Amministrazione Finanziaria ha (qui sì) valorizzato l’atto di compravendita (e non il pagamento dell’ultima rata) allora non possiamo che ritenere che ai fini dello spossamento utile per il nuovo acquisto agevolato vali la data dell’atto di compravendita.

Sul punto si è espresso in verità il Notariato (con lo Studio n.103-2022/T a firma Susanna Cannizzaro e Roberto Martino) nel quale al paragrafo 4.1.1.2 intitolato proprio “Cessione d’immobile con riserva della proprietà, acquisto di nuovo immobile con l’agevolazione prima casa e reiterazione del beneficio” ha affermato che:

La dottrina notarile (ufficiale) si esprime quindi in termini assolutamente positivi, riconoscendo la possibilità di un nuovo acquisto beneficiato e io sul punto mi accodo.

Tuttavia – almeno per prudenza – devo segnalare che questa posizione non è stata ancora formalmente recepita (o almeno condivisa) dall’Agenzia delle Entrate: un riscontro sul punto potrebbe essere decisamente utile.