Ho già avuto modo di soffermarmi sulla nuova disciplina fiscale che ha allargato i termini temporali per cui la cessione di un immobile sia oggetto di compravendita quando è stato oggetto di interventi rientranti nel perimetro del cosiddetto SUPERBONUS 110.

Fra le cause di esclusione della plusvalenza rileva in particolare quella per cui l’immobile abbia una provenienza ereditaria. In breve, esattamente come accade per la disciplina che potremmo definire “ordinaria” della plusvalenza laddove l’immobile giunga al venditore per successione lo stesso non deve pagare alcuna plusvalenza.

Volendo fornire un esempio pratico, se Tizio ha un immobile (anche in cui non risiede) nel contesto di un condominio in cui sono deliberati e poi eseguiti interventi con il SUPERBONUS 110 (che magari usufruiscono dello sconto in fattura) e avviene il decesso proprio di Tizio, l’erede (che chiameremo Caio, con poca fantasia) anche se vende l’immobile non deve pagare alcuna plusvalenza.

Molti si domandano – e mi hanno domandato anche questa settimana – se tale ricostruzione e tale esenzione fiscale opera anche laddove i lavori siano deliberati e/o eseguiti non con Tizio proprietario ma in una fase successiva, in cui Caio ha ereditatio ed è unico e pieno titolare dell’immobile. E’ lo scenario in cui sono gli eredi a dovere decidere e deliberare – oppure a vedere terminati – interventi eseguiti con il SUPERBONUS 110.

Si tratta di una fattispecie assolutamente diffusa: è il caso – classico – della casa di genitori o altri parenti che vengono a mancare e che si decide pertanto di vendere. Si tratta, ovviamente, di una seconda casa in cui la parte venditrice di certo non ha avuto la residenza.

La normativa fiscale espressamente non affronta tale ricostruzione e quindi non estende in maniera automatica – come pare ragionevole – l’esenzione dall’applicazione della plusvalenza.

Sul punto tuttavia (con coerenza, coraggio e anche logicità giuridica) si è espresso il Notariato, che nel proprio Studio n. 90/2024 approvato in data 1 luglio 2024 espressamente (par. 5.1.) afferma che:

Il testo è chiarissimo: anche nello scenario di cui sopra non si ha plusvalenza e basta in generale la provenienza successoria a sterilizzare fiscalmente la successiva rivendita.

Possiamo quindi essere tranquilli? Per il Notariato tutto e anche per me la norma è chiara e l’Agenzia delle Entrate non può che allinearsi, ma questa è una ricostruzione della dottrina. Ovviamente sarebbe opportuno avere anche un’adesione dell’Amministrazione Finanziaria sul punto, stante l’assenza di riferimenti precisi nella circolare n. 13/E del 2024.