Ho già avuto modo di soffermarmi sulla nuova disciplina fiscale che ha allargato i termini temporali per cui la cessione di un immobile sia oggetto di compravendita quando è stato oggetto di interventi rientranti nel perimetro del cosiddetto SUPERBONUS 110.
Fra le cause di esclusione della plusvalenza rileva in particolare quella per cui l’immobile abbia una provenienza ereditaria. In breve, esattamente come accade per la disciplina che potremmo definire “ordinaria” della plusvalenza laddove l’immobile giunga al venditore per successione lo stesso non deve pagare alcuna plusvalenza.
Volendo fornire un esempio pratico, se Tizio ha un immobile (anche in cui non risiede) nel contesto di un condominio in cui sono deliberati e poi eseguiti interventi con il SUPERBONUS 110 (che magari usufruiscono dello sconto in fattura) e avviene il decesso proprio di Tizio, l’erede (che chiameremo Caio, con poca fantasia) anche se vende l’immobile non deve pagare alcuna plusvalenza.
Molti si domandano – e mi hanno domandato anche questa settimana – se tale ricostruzione e tale esenzione fiscale opera anche laddove i lavori siano deliberati e/o eseguiti non con Tizio proprietario ma in una fase successiva, in cui Caio ha ereditatio ed è unico e pieno titolare dell’immobile. E’ lo scenario in cui sono gli eredi a dovere decidere e deliberare – oppure a vedere terminati – interventi eseguiti con il SUPERBONUS 110.
Si tratta di una fattispecie assolutamente diffusa: è il caso – classico – della casa di genitori o altri parenti che vengono a mancare e che si decide pertanto di vendere. Si tratta, ovviamente, di una seconda casa in cui la parte venditrice di certo non ha avuto la residenza.
La normativa fiscale espressamente non affronta tale ricostruzione e quindi non estende in maniera automatica – come pare ragionevole – l’esenzione dall’applicazione della plusvalenza.
Sul punto tuttavia (con coerenza, coraggio e anche logicità giuridica) si è espresso il Notariato, che nel proprio Studio n. 90/2024 approvato in data 1 luglio 2024 espressamente (par. 5.1.) afferma che:
Se l’immobile è stato ereditato nel 2005, i lavori con 110 hanno riguardato il condominio e eseguiti nel 2023, la vendita avviene nel 2025, c’è plusvalenza tassabile?
Grazie
A mio avviso no.
Buongiorno il testo parla di lavori deliberati o eseguiti dal de cuius.
Se la casa viene ereditata e dopo 2 anni il condominio decide di eseguire lavori del 110 gli eredi possono vendere senza pagare la plusvalenza? Lo stesso appartamento era già stato ricevuto per metà dalla successione del padre 30 anni prima. E l’altra metà per successione dalla madre. Dopo di che si sono fatti i lavori sia nelle parti comuni che negli appartamenti.
La tesi ormai direi condivisa esclude plusvalenza in tutte le ipotesi di provenienza successoria.
Se tre figli gia’ in possesso di 3/9 per precedente successione ereditano i restanti 6/9 in caso di vendita devono pagare la plusvalenza?
No, sulla provenienza successoria non c’è plusvalenza.
Buona sera Notaio,io ho acquistato un immobile (dall’I.N.P.S.) insieme alla mia ex moglie nel lontano 2002 in comunione dei beni,nel 2009 ci siamo separati e io sono andato a vivere in altro comune e ho tolto la residenza dalla casa principale,nel 2024 sono terminati i lavori del 110% ora vorrei sapere,se siamo soggetti al pagamento di plusvalenze in quanto stiamo vendendo casa,preciso che siamo proprietari (anche se separati dal 2009) da oltre 20 anni.
Cordiali Saluti
Francesco Caporali
A mio avviso se siete (solo) separati Sua moglie rientra ancora nella definizione di “famigliare” e con ciò sterilizza la plusvalenza.
Sul punto suggerisco però un confronto preliminare con il Notaio che stipulerà l’atto.
Salve notaio non vorrei essere ripetitivo rispetto ai commenti prexcedenti . quindi mi pare di capire che se io ho ereditato per successione un immobile nel 2005 epoi sono stati deliberati i lavori con il super bonus .nel 2023 Io sarei esente da pagare la plusvalenza se vendo prima dei 10 anni ? giusto? Grazie mille anticipatamente
Al momento confermo questa sia l’interpretazione corrente.
Buongiorno Dott. Cosenza, le pongo la mia situazione : villetta singola di mamma e papà (proprietari da una vita al 50% cadauno) . Nel 2014 riceviamo per successione il 50% del papà diviso tra me e mio fratello per il 25% e l’altro 25 alla mamma. Nel 2022 facciamo i lavori 110 ma purtroppo mamma peggiora e non potendo più vivere da sola viene prima con me e poi in RSA. Non essendo né io né mio fratello interessati ad andare a vivere lì l’abbiamo messa in vendita. Mi sembra di aver inteso che dalla interpretazione corrente non dovremmo pagare plusvalenza mi conferma? La ringrazio.
Questa è l’interpretazione corrente.
Buonasera. Ho ricevuto in successione legittima da mia madre nel 2016 una casa. L’ho affittata fino a fine febbraio 2025. Nel 2023 ho fatto lavori sfruttando il famoso 110%. Posso venderla senza pagare plusvalenze? Ringrazio d saluto
L’attuale interpretazione esclude la plusvalenza.
Ho ereditato un appartamento dieci anni fa ed era locato. Sono stati eseguiti lavori con il super bonus 110. E’ stato venduto al prezzo senza calcolare la ristrutturazione. Deve pagare la plusvalenza e se devo pagare come di calcola?
La provenienza successoria sterilizza la plusvalenza da SUPERBONUS 110.
Buonasera Notaio,
alla morte di mio padre sono caduti in successione diversi immobili di sua proprietà e sono stati tutti intestati pro quota agli eredi.
Successivamente, risultando gli immobili più o meno tutti del medesimo valore abbiamo proceduto a fare una divisione per atto pubblico in virtù della quale i singoli eredi sono ad oggi proprietari della quota di 1/1 ciascuno di uno degli immobili già caduti in successione.
Ora mia madre vorrebbe vendere il suo appartamento, che è stato ristrutturato con il 110 % due anni fa. Ai fini della tassazione sulla plusvalenza E’ da considerare una provenienza successoria anche la divisione ereditaria intervenuta a distanza di anni dalla morte di mio padre?
La ringrazio tanto per la Sua risposta
A mio avviso la divisione ereditaria (senza conguaglio) non rileva ai fini della plusvalenza SUPERBONUS 110.
Tuttavia alla luce anche di una recente sentenza della Corte di Cassazione che ha parlato di efficacia “traslativa” (in luogo della precedente e fino ad allora pacifica natura “dichiarativa”) della divisione:
nostro commento
qualche perplessità potrebbe emergere.
Suggerisco un confronto anche con il (o la) Collega che curerà la vendita.
Buongiorno, ho acquistato casa nel 1990, vivendoci per 20 anni (fino al 2010).
Dal 2010 ad oggi è stata affittata. Sono stati eseguiti i lavori del super bonus al 110% con cessione del credito.In caso di vendita dovrei pagare la plusvalenza? Grazie.
Ritengo di sì.