Quella che la storia patria ricorda come la sanguinosa “Battaglia degli Altipiani” (fra maggio e giugno 1916, nel contesto del primo conflitto mondiale) è conosciuta – dagli austriaci – come “Frühjahrsoffensive”, cioè “Offensiva di primavera”. E non come offensiva bensì parlando di “Manovrina di primavera” la stampa più o meno specializzata ha ormai battezzato la recente legge n. 96/2017, di cui in questa sede si è già scritto.

Ora – tuttavia – soffermatisi sui numerosi elementi di criticità, è opportuno invece spendere un breve commento sull’introduzione di una nuova norma che plausibilmente sarà d’ausilio a Notai e operatori del settore tutti nell’ambito delle compravendite immobiliari. Mi riferisco in particolare alla possibilità di confermare gli atti nulli per carenza delle menzioni relative alla conformità catastale di cui al decreto legge 31 maggio 2010 n. 78, convertito in legge con legge 30 luglio 2010 n. 122.

A questo punto una passo indietro è d’obbligo. La disciplina appena ricordata modifica – ormai sette anni fa – l’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, aggiungendo il seguente comma: “1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il   trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.“.

La nuova disciplina – in breve – nel contesto di una più generale attività di censimento del patrimonio immobiliare italiano e lotta all’abusivismo edilizio ha imposto – prima della stipula di un atto di compravendita, ma non solo, come sopra riportato – la verifica che lo stato dei luoghi del bene sia coerente e conforme con la planimetria catastale. Detta verifica deve risultare da una dichiarazione – in atto – resa dai proprietari (intestatari), corroborata dal riferimento alla planimetria. Questo riferimento – nella prassi – è stato poi declinato nel senso di allegare il documento o citarne gli estremi di deposito.

La sanzione in caso di mancata menzione era la nullità dell’atto, con le chiare – devastanti – conseguenze in tema di circolazione dei beni immobili. Per ovviare a questa criticità il legislatore (applausi) ha introdotto – proprio con la Manovra di Primavera – un nuovo comma, l’1-ter, che così recita: “Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.”.

La nuova norma rappresenta una vera e propria ancora di salvezza in materia, consentendo di sanare situazioni in cui la nullità sia dipesa da mere mancanze formali e non da violazioni di carattere edilizio-urbanistico. Restano tuttavia aperti almeno tre profili su cui è opportuno spendere alcune brevi considerazioni.

Il primo riguarda il trattamento tributario, in parte espressamente disciplinato dal comma introdotto, che qualifica l’atto di conferma come direttamente conseguente all’atto da confermare, esentandolo da bollo e assoggettandolo ad imposta di registro in misura fissa (euro 200) ed ipotecaria in misura di euro 50. Ci si interroga se questa disciplina trovi applicazione anche oltre il perimetro delle compravendite con regime di imposta di registro minima pari ad euro 1.000 ed imposte ipotecarie e catastali in misura di euro 50 ciascuna. I primi autorevoli interventi sul punto ritengono che il principio di assorbimento si fermi alle compravendite di cui all’art. I Tariffa Parte Prima allegata al d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (TUIR), cui è espressamente riservato; pertanto in tutti gli altri casi (ad esempio conferma di donazioni) i tributi (e il bollo) saranno dovuti nella misura ordinaria.

In secondo luogo si deve valutare la forma dell’atto di conferma che – come la legge prevede – deve essere speculare a quella dell’atto viziato nel solco del principio di simmetria. In tal senso non si potrà che avere un atto notarile, da trattenere a raccolta del Notaio che lo riceverà e – nel caso di donazione – necessiterà dell’ausilio dei testimoni. La circostanza che l’atto di conferma debba avere pubblicità nei Registri Immobiliari determina – a mio modesto parere – l’impossibilità di procedere a mezzo scrittura privata autenticata rilasciata, ai sensi dell’art. 61 della Legge Notarile.

Un ultimo aspetto concerne il – già dibattuto tema – delle menzioni presenti ma mendaci. In breve, quid facies, cosa accade se la parte alienante in atto dichiara la conformità con lo stato dei luoghi, produce anche le relative planimetrie, ma queste non sono corrispondenti alla realtà fattuale? Il dettato normativo pare escludere la nullità dell’atto, che quindi sarà perfettamente valido. Una circostanza forse sorprendente perché determina – nel nostro ordinamento – una frattura in cui la violazione sostanziale pare essere “meno grave” di quella formale (ora però assistita dallo strumento della conferma). Diviene quindi spontaneo – in questa attività di revisione normativa della materia – suggerire un intervento anche sul punto, prevedendo sanzioni in caso di affermazioni mendaci, eventualmente con l’utilizzo dello strumento della dichiarazione in forma sostitutiva con conseguente assunzione di responsabilità.

In conclusione, non si può che guardare con soddisfazione ad un intervento legislativo che risolve una criticità nel sistema potenzialmente pericolosa per la circolazione dei beni immobili. E senza spirito critico si vuole però suggerire – come sopra evidenziato – come vi siano ulteriori spazi per implementare il quadro normativo, aggiungere stabilità al mercato immobiliare e responsabilizzarne tutti gli operatori. Ma nel mentre applaudiamo a questo primo passo.