Nel biblico libro di Giosuè si narra come gli Ebrei – giunti innanzi a Gerico – assediarono la città e – dopo complessivi riti che durano per vari giorni – suonando le trombe riuscirono a fare crollare le mura difensive avendo così ragione del nemico, che venne totalmente sterminato. I moderni storici – volendo rivestire in termini scientifici e non miracolosi l’episodio – tendono a dare il merito dell’avvenimento non tanto alle trombe ma ad una scossa di terremoto aiutata da non eccellenti tecniche costruttive. In breve, anche oltre tremila anni fa natura e imperizia umana erano i migliori ingredienti per un disastro.

Il tema si è ripetuto – come noto – pochi giorni fa con un evento sismico che ha investito l’isola di Ischia, provocando crolli, feriti anche gravi e purtroppo due vittime. E già le prime ricostruzioni ipotizzano che – accanto alle responsabilità della natura – vi sia la ben più grave colpa umana scaturente da interventi edilizi non a norma ed abusivismo. Queste due piaghe moderne del nostro Paese – in particolare – ricorrono ormai quotidianamente nella cronaca e impongono un’analisi del fenomeno necessaria per comprenderlo, circoscriverlo e – soprattutto – affrontarlo.

E’ innanzitutto evidente come la lotta all’abusivismo edilizio (sia che si manifesti in nuove costruzioni che in interventi irregolari su quelle esistenti) non possa che strutturarsi in due distinti momenti: informativo e di controllo. Ed è altresì importante illustrare come queste due fasi non siano da limitare ad una mera sfera pubblica (e di intervento dello Stato) ma interessano anche (e soprattutto) ogni cittadino: chi acquista una casa, chi vende un immobile e – purtroppo – chi rischia di morire sotto le macerie e di essere condannato non è l’astratta “Repubblica” ma il singolo privato.

Non si può nascondere come il legislatore sia più volte intervenuto nel corso degli ultimi trent’anni per implementare gli strumenti informativi e i meccanismi di controllo. In questo scenario la figura del Notaio – quale pubblico ufficiale cui è demandata la cura dei trasferimenti immobiliari – riveste un ruolo centrale. Il primo – fondamentale – passo in tal senso è stato l’inserimento dell’obbligo delle menzioni urbanistiche negli atti di compravendita; inserire in ogni contratto la storia urbanistica del bene doveva essere propedeutico a svelare eventuali irregolarità. Successivamente si è voluto tuttavia implementare il meccanismo di controllo prevedendo – a decorrere dal 2010 – l’obbligo di citare (o allegare) le planimetrie catastali. In questo modo l’acquirente può verificare de visu se vi sia conformità tra quanto depositato in Catasto e lo stato dei luoghi. Il Notariato è andato anche oltre, introducendo, in alcuni Distretti, un ulteriore obbligo informativo consistente nella necessità di produrre – a cura della parte alienante – una certificazione rilasciata da un tecnico in cui si elenchino i precedenti edilizi e si confermi la regolarità del bene. La norma ha carattere deontologico e dall’1 settembre 2017 trova applicazione anche nel Distretto Notarile di Bologna. L’obbiettivo – in breve – è quello di accompagnare le parti (e soprattutto l’acquirente) in un percorso ricostruttivo della storia urbanistica dell’immobile al fine avere piena informazione circa gli interventi che l’hanno interessato e – plausibile – certezza relativamente all’assenza di abusi, il tutto sotto il controllo del Notaio quale pubblico ufficiale.

Purtroppo la cronaca recente – Ischia in primis, ma altri eventi in passato già ricordati scrivendo delle semplificazioni in ambito edilizio – ci urla come tutti questi accorgimenti – da soli – rischiano di non essere sufficienti. E’ quindi necessario valutare quali siano ancora le criticità del sistema e come intervenire tanto a livello legislativo che più pratico ed immediato per chi – ora – si trova a comprare o vendere casa ed abbia dubbi circa la regolarità del fabbricato. E’ infatti fondamentale chiarire che la presenza di un regolare titolo edilizio da solo non dà alcuna certezza: sappiamo se i lavori sono stati effettivamente realizzati come da progetto? Sappiamo se i materiali usati erano di buona o scadente qualità? Sappiamo chi era il tecnico e se era qualificato? E non pensiamo di potere – nel caso – risalire la filiera delle responsabilità in cerca di improbabili risarcimenti: fra i tempi della giustizia e l’utilizzo ormai diffuso di società di capitali (quindi con soci che non rispondono personalmente dei debiti) con – mi scuso per il gioco di parole – zero capitali non si avrà alcuna soddisfazione e solo spese processuali da pagare.

Una proposta importante sul tema viene dal dott. Raffaele Cantone – presidente di ANAC – che in una lettera al quotidiano “La Repubblica” – invoca un nuovo piano straordinario e più controlli. Non si può che concordare dovendo tuttavia ricordare come lo Stato – alle prese con deficit di bilancio e tagli continui – fatica a centralizzare e ad implementare le attività di verifica. L’unica strada percorribile – in tal senso – è di devolvere la fase formale a chi già rappresenta la Repubblica – senza oneri per la collettività – in materia (cioè i Notai pubblici ufficiali con competenza esclusiva per i trasferimenti immobiliari), affiancandola ad un ulteriore momento sostanziale. La relazione tecnica già prevista quale norma deontologica da alcuni Collegi Notarili può essere un modello locale a cui dare respiro nazionale. Ovviamente rimane il tema del costo – perché trattasi di ulteriore onere a carico del privato che vende – ma trattasi di un falso problema. La previsione – infatti – di una tariffa fissa nazionale e di una totale o parziale deducibilità in sede di dichiarazione dei redditi può rappresentare la soluzione anche a questo problema.

Rimane tuttavia scoperto il tema della “qualità dei lavori“: come essere certi che il professionista e l’impresa che intervengono siano effettivamente all’altezza del compito. Come evidente – infatti – un intervento irregolare non danneggia solo il committente ma tutti noi: i crolli possono investire proprietà limitrofe – con esiti letali – ed i costi della ricostruzione sono a carico di tutti noi. Il mercato edilizio è caratterizzato da un’asimmetria informativa che – nonostante i tuttologi da internet – non è possibile colmare. Troppo spesso quindi la scelta su chi incaricare per il progetto e su quale azienda scegliere viene ridotta ad un mero fattore economico: chi costa meno. Il prezzo per questo risparmio del singolo – come avvenuto ad Ischia – rischiamo però di doverlo pagare tutti noi successivamente. E’ altresì evidente come sia impossibile imporre al privato decisioni che lo stesso vede come “antieconomiche” e quindi è compito dello Stato da un lato e del singolo cittadino avveduto dall’altro – a breve vedremo come – intervenire per selezionare gli operatori. L’unica strada immediata e a costo zero è riservare l’attività in certi ambiti a soggetti che abbiano evidenti capacità economiche e d’impresa. Il dato principale da utilizzare come discrimine diventa quindi quello del capitale sociale: a società con capitali esigui o addirittura SRLS devono essere normativamente interdetti interventi oltre certe soglie economiche. Relativamente – invece – al profilo “professionale” l’abolizione delle tariffe si è tradotta – come più volte in un risparmio – non in un risparmio ma in un crollo della qualità, per il medesimo motivo di asimmetria informativa. Il reinserimento normativo di tabelle univoche con gli onorari costringerà così i tecnici a lavorare solo sulla qualità espellendo dal mercato coloro i quali sopravvivono solo per i prezzi da discount a carico – con notizia da cronaca nera – di tutti noi.

Mentre – come sempre fiduciosi – attendiamo l’intervento del legislatore cosa si può suggerire al consumatore timoroso e attento che compra – ma anche vende, essendo responsabile.. – casa? Certamente di già avvalersi degli strumenti e delle proposte riportate. Quindi chiediamo una relazione tecnica che attesti la regolarità dell’immobile o facciamola predisporre da un professionista di nostra fiducia. Visitiamo il bene con planimetria alla mano per riscontrarne la conformità. Sinceriamoci su chi ha svolto eventuali lavori e diffidiamo subito se trattasi di SRLS. Laddove il condominio intenda deliberare degli interventi straordinari e chieda più preventivi sottolineiamo l’importanza della capacità economica dell’impresa – rappresentata in primis dall’ammontare del capitale sociale – in luogo del mero – distorsivo e pernicioso – dato del preventivo dei costi.

In conclusione, non limitiamoci ai profili meramente formali ma chiediamo concretezza e certezza di qualità. In Italia nell’ambito immobiliare tanti piccoli – supposti – risparmi non significano accumulare una piccola ricchezza ma solo rischiare un’enorme tragedia.