“La grande scommessa” è un piacevole film del 2015 che racconta la truffa dei mutui sub-prime e come – alcuni più avveduti – abbiano potuto speculare e guadagnare somme folli. La storia è ormai nota, con alla base finanziamenti concessi senza prospettive di rientro e per importi decisamente più elevati dei beni offerti in garanzia.

La vicenda non è così distante dalla nostra quotidianità giuridica ed economica, se la Cassazione – con la sentenza n.17352 del 13 luglio 2017 – è dovuta tornare sul destino che attende i mutui fondiari in cui l’importo finanziato supera la soglia dell’80% del valore del bene concesso in ipoteca. L’art. 38 del Testo Unico Bancario – infatti – limita la fondiarietà nei parametri sopra ricordati, con possibilità di estensione al 100% del valore del bene in presenza di ulteriori garanzia (ad es. fideiussione offerta da terzi).

I mutui fondiari – è opportuno ricordarlo – sono assistiti da particolari garanzie a favore del creditore (la banca): il non assoggettamento a revocatoria dell’ipoteca iscritta e la possibilità di coltivare l’esecuzione individuale anche se si instaura una procedura concorsuale. Ma anche il cliente gode di un trattamento di favore, essendo gli oneri notarili (compenso e versamenti contributivi, oltre la tassa d’archivio) ridotti della metà.

Cosa accade, quindi, quando l’importo finanziato è superiore al limite dell’80%? La Cassazione – nella pronuncia ricordata – ha statuito la nullità del contratto, restando tuttavia valida l’ipoteca e con conversione – ex art. 1424 Codice Civile – del mutuo da fondiario a ipotecario (con conseguente caducazione dei vantaggi sopra ricordati).

E’ importante sottolineare come detta sentenza travolga il precedente orientamento (riportato in più provvedimenti negli anni 2013-2015-2016) che declassava la criticità a mera irregolarità con conseguenti sanzioni amministrative. Il révirement è decisamente netto e determina la necessità di un ulteriore approfondimento.

Non è infatti da escludere – in futuro – un ulteriore passo della Cassazione finalizzato a punire ulteriormente il comportamento che – come già chiarito nel corpo del provvedimento – minaccia la certezza dei traffici economici. Il tema dei crediti non esigibili e l’abisso in cui questi hanno trascinato l’intero sistema bancario ormai è centrale nel dibattito – anche pubblico – e viene trattato con la massima severità. Non solo: gli stessi istituti di credito potrebbero fare valere la clausola che sanziona la scorretta informativa in sede di richiesta del finanziamento con conseguente decadenza dal beneficio del termine o risoluzione del contratto, il tutto a danno del mutuatario.

E’ infatti necessario palesare come spesso la mancanza dei requisiti di fondiarietà è dovuta a vere e proprie frodi perpetrate dai clienti che – sperando di lucrare somme più alte in sede di erogazione – ricorrono ai più vari artifici, fra prezzi in parte fittizi, pagamenti dilazionati, restituzioni di corrispettivi e assunzioni di oneri vari. Il tutto – a volte – sotto l’occhio di bancari compiacenti e consulenti di parte che mal consigliano. In breve, la grande scommessa è – anche in Italia – ben più reale di una semplice pellicola cinematografica.

Concludendo, non si può che sollecitare la massima attenzione sul punto consigliando di evitare quelle che possono apparire come facili scorciatoie in cui – tuttavia – la meta finale rischia di essere ben diversa (e più pericolosa) rispetto a quella voluta. Il sistema del credito in Italia merita regole serie e sanzioni dure, a tutti livelli e nell’interesse di tutti.