“Tanto tuonò che piovve” è un celebre detto la cui genesi la tradizione attribuisce ad un litigio (l’ennesimo..) fra Socrate e la moglie Santippe, con la poco paziente coniuge che arrivò a rovesciare un secchio d’acqua in tesa al marito (da qui il riferimento “meteorologico”). Nel senso comune l’intercalare descrive situazioni in cui effettivamente – dopo tante attese e anche minacce – si verifica l’evento atteso.
L’introduzione ben si sposa con la recente scelta del legislatore – che merita un sincero plauso – di approvare (lo scorso 11 ottobre) il disegno di legge delega n. 2681 – in materia di crisi d’impresa – con cui incaricare il Governo di intervenire anche in tema di tutela di acquirenti di immobili da costruire. In particolare l’art. 12 del citato provvedimento dispone che entro 12 mesi l’esecutivo dovrà adottare norme che vincolino gli atti di trasferimento non immediato della proprietà di detti immobili alla forma pubblica o per scrittura privata autenticata.
E’ tuttavia necessario fare un passo indietro. Il nostro ordinamento già prevede strumenti di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, condensati nel d.lgs. 122/2005. In particolare questo Testo Unico in materia dispone che il costruttore sia obbligato a rilasciare al promissario acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme che quest’ultimo anticipa – a vario titolo: caparra, acconto – prima della stipula del contratto definitivo di vendita. Proseguendo per detti popolari si può purtroppo dire che “fatta la legge, trovato l’inganno”: fra preliminari su moduli standard dei costruttori, compiacenza dei soggetti coinvolti, interpretazioni restrittive fantasiose, scarsa conoscenza della materia e dei relativi rischi da parte di chi acquista, spesso la fideiussione non viene prestata. Complice di questa grave situazione è anche la – pessima – tendenza ad andare dal Notaio dopo avere concluso l’affare e non prima, venendo così informati di tanti aspetti fondamentali quando ormai è troppo tardi per avere una tutela effettiva.
Il legislatore ha preso atto di questa grave prassi – che mette a rischio i risparmi degli italiani e, con il suo contenzioso, contribuisce ad impallare il sistema giustizia – e ha deciso per la necessità, fin dal preliminare, di avere un controllo terzo ed imparziale di legalità che verifichi la corretta applicazione delle disposizioni di cui al d.lgs. 122/2005. In questo contesto non si è potuto che valorizzare il ruolo di garante e controllore super partes del Notaio che sarà infatti chiamato – appena il Governo emanerà le norme delegate – a verificare, nel preliminare per atto pubblico o scrittura privata autenticata, l’effettivo avvenuto rilascio della fideiussione e l’impegno a rilasciare la polizza assicurativa decennale postuma. Si prevede altresì – in relazione a questa seconda tutela – che la sua assenza determini nullità del contratto definitivo.
La decisione del legislatore si inserisce in un percorso di attenzione per le compravendite immobiliari in generale e per le tutele degli acquirenti in particolare. Già con il deposito prezzo si è introdotta una importante (seppure dalla non pacifica applicazione) ulteriore garanzia per chi acquista casa; ora si interviene nuovamente proprio nelle fattispecie (quelle in cui a vendere è un’impresa) più critiche. Nel contributo ricordato segnalavo la possibile coincidenza fra deposito prezzo e preliminare trascritto e suggerivo una “defiscalizzazione” del secondo per renderlo più “attraente”: il minor gettito per l’Erario sarebbe sicuramente ricompensato da un calo del contenzioso, una più sicura circolazione dei beni e conseguenti benefici per l’intera sistema immobiliare. Abbiamo previsto le SRLS a senza bollo e diritti, che portano solo fallimenti e spese di giustizia a carico di tutti, perché dire no al preliminare a costo zero? Confido che questo spunto possa essere ripreso dall’Esecutivo in sede di emanazione delle norme.
Infine rincuora constatare come il legislatore – a fronte di tante aggressioni, in tema di competenze e numeri – riconosca ancora una centralità al Notaio quale imparziale controllore e naturale sostituto – con funzione preventiva – dell’Autorità Giudiziaria. La strada per rendere più sicuri e più rapidi i traffici giuridici nel nostro Paese non può che passare per la valorizzazione del notariato, istituzione di pubblici ufficiali al servizio dei cittadini che – detto e ripetuto più volte, senza mai stancarsi – non “mettono una firma” ma “mettono certezza”.
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