Ormai da qualche tempo si odono voci di una novità che aleggerebbe nell’aria del ministero delle Infrastrutture, ove stanno procedendo i lavori che dovrebbero portare ad un vero e proprio “Codice delle costruzioni”. Si tratterebbe della previsione di introdurre un nuovo condono, se non, addirittura, qualcosa di ancor più conciliante.
Nonostante le polemiche che potrebbero sorgere e le obiezioni che rischierebbero di essere sollevate, è necessario ammettere che, già in precedenza, l’applicazione delle disposizioni in essere ponevano non pochi problemi interpretativi, i quali, a loro volta, scaturivano soventemente in contenziosi.
Prima di indagare ulteriormente sul contenuto di questa novità che si sta concretizzando, vale la pena analizzare alcune disposizioni precedenti.
Innanzitutto, il nuovo condono, prenderebbe in considerazione, come data spartiacque, il famoso 1 settembre 1967.
Data già notoriamente celebre grazie all’entrata in vigore della c.d. legge Ponte la quale estese l’obbligo della preventiva licenza edilizia per qualsiasi costruzione da realizzarsi all’interno del territorio comunale. Sancendo il momento a partire dal quale l’edificazione dovesse essere, in ogni caso, preventivamente autorizzata.
Realizzando, quindi, a sua volta, un’importante svolta rispetto alla precedente legge urbanistica (l. 17 agosto 1942, n. 1150) nella quale il rilascio di una licenza era previsto unicamente per i fabbricati costruiti nei centri urbani.
Ovviamente, per capire a pieno la novità che stiamo trattando, è opportuno anche volgere uno sguardo agli abusi in sè.
In particolare, vi può essere abuso quando l’edificio:
– è realizzato (anche solo parzialmente) in assenza di titolo abilitativo;
– è realizzato in difformità o con variazioni essenziali rispetto al titolo abilitativo (art. 31 TUE);
– è realizzato parzialmente in difformità dal titolo abilitativo;
– è ristrutturato senza o in totale difformità dal titolo abilitativo;
– il titolo abilitativo è annullato (art. 38 TUE).
In ogni caso, è possibile, di norma, sanare l’abuso attraverso:
1) la sanatoria “a regime” (art. 36 TUE), che si conclude con il rilascio del permesso in sanatoria, richiedibile nei casi in cui:
* non siano ancora state irrogate le sanzioni amministrative previste per l’abuso;
* l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
* sia stata pagata l’oblazione;
2) il condono vero e proprio che si caratterizza come provvedimento “straordinario”, riguarda, in generale, opere abusive realizzate entro una certa data.
I condoni, fino ad oggi, presenti nell’ordinamento italiano sono tre:
a) Primo Condono: legge 28 febbraio 1985, n. 47, idoneo per le opere ultimate entro il giorno 1 ottobre 1983, con termine per la presentazione della domanda in data 30 giugno 1987;
b) Secondo Condono: legge 23 dicembre 1994, n. 724, idoneo per le opere ultimate entro il 31 dicembre 1993, con termine per la presentazione della domanda in data 31 marzo 1995;
c) Terzo Condono: decreto legge 30 settembre 2003, convertito nella legge 24 novembre 2003, n. 326, idoneo per le opere ultimate entro il 31 marzo 2003, con termine per la presentazione della domanda in data 31 marzo 2004, in seguito prorogato fino al giorno 10 dicembre 2004.
Il nuovo articolo 39 del, tanto atteso, Testo unico sull’edilizia, dovrebbe prevedere che saranno “da considerarsi legittimamente realizzati, anche in presenza di diverse disposizioni nella regolamentazione comunale vigente all’epoca, gli interventi edilizi eseguiti e ultimati prima del 1° settembre 1967 (…), ivi compresi quelli ricadenti all’interno della perimetrazione dei centri abitati o delle zone destinate all’espansione dell’aggregato urbano individuate dallo strumento urbanistico all’epoca vigente”, ponendo quale unico vincolo la presentazione della documentazione che attesti l’avvenuta esecuzione dei lavori.
Questo provvedimento, oltre a dilatare l’ambito di applicazione di meccanismi vigenti, risultati a tratti troppo restrittivi prevedendo sanzioni anche per violazioni di modesta entità, potenzialmente, farebbe crescere, in modo esponenziale, la quantità di cittadini che potrebbero aspirare al celebre “Superbonus“. Tale detrazione, infatti, verrebbe ad assumere ancora più rilievo qualora fosse usufruibile in relazione ad edifici del periodo storico d’interesse del condono che si sta delineando tra le mura del Ministero delle Infrastrutture.
Francamente non parlerei di nuovo condono ma di una necessario correttivo alla norma attuale.
Definirla restrittiva è dir poco perchè ha portato solo ad una gran confusione e a definire abuso ciò che non lo è:ad esempio variazioni di prospetto assolutamente ininfluenti all’epoca della realizzazione fatte pagare care.
Come si può ragionare sulla documentazione cartacea degli anni 50 e pensare che un progetto dovesse essere ripresentato per una finestra disegnata in altra posizione o cose simili?
Inoltre l’attuale norma non ha colpito i reali esecutori dell’abuso ma ignari cittadini che a volte hanno ingiustamente pagato pur di chiudere un assurdo contenzioso e liberarsi di una proprietà magari ereditata. Continuare a definire condono la tanto sperata novità è pericoloso perchè fornisce ai “puristi”(per lo più ignoranti )la scusa per fare considerazioni fuori luogo.,
Grazie per il contributo.
Il termine “condono” è quello che identifica immediatamente gli interventi normativa in materia edilizia cui eventualmente il nuovo potrà essere similare, ci è parso più semplice e diretto utilizzarlo anche in questa sede.
Concordo che sarà molto importante (seppur di certo non facile; si rischia di scadere nel giolittiano “la legge si interpreta con gli amici e si applica con i nemici”) riuscire a distingeuere le varie situazioni e capire ove vi è una vera lesione (punibile) della res publica intesa in vario senso (non solo edilizio ed urbanistico ma anche, ad esempio, di decoro urbano) e quando, invece, si tratta di difformità non impattanti.
Fuggite se potete da questo paese fallito di somari, governato da porci che si ingozzano alle spalle della povera gente. Altro che condoni….
Ma vorrei sapere si possono sanare le case fabbricate nel 67?
La possibilità di sanare un immobile – a prescindere dall’anno di edificazione – dipende dai regolamenti locali (e dal tipo di abuso): bisogna sentire da un tecnico che opera sul territorio.
Esatto! Le leggi non possono essere retroattive e colpire ignari cittadini dopo 60 anni!
Ho due soffitti cucina e salotto alti m
2,40.il locale caldaia ,ne ho dato 2 mq. A mia figlia che ha l’abitazione contigua alla mia.la casa e stata costruita prima del 1967.sono in possesso del permesso di abitabilita’ rilasciato dal Sindaco. Mi dicono che devo sanare le difformita’,soffitti e caldaia.
Mi affiderei ai tecnici: se dicono che deve essere sanato.. va sanato.
Boggigraziano61@gmail.com
Sono totalmente d’accordo!!!!Si parla dell’anno ante 1967.La proposta di introdurre l’art 36 -bis nel Testo Unico Edilizia della Rete delle Professioni Tecniche RPT titolato “ interventi edilizi eseguiti ed ultimati prima dell’entrata in vigore della legge 765 /1967 sono da considerarsi legittimamente realizzati anche in presenza di diverse disposizioni nella regolamentazione comunale vigente all’epoca ivi compresi quelli ricadenti all’interno della perimetrazione dei centri abitati e l’abolizione della doppia conformità urbanistica per la sanatoria edilizia.
Quoto
Noi ci troviamo in questa situazione, progetto condominio presentato nel 1949, mio padre compra nel 1952, planimetria al Catasto perfetta, scopriamo adesso che nel progetto approvato dal Comune di Roma c’è una differenza sul lato la strada è in salita, il progetto ha un terrazzino poi non fatto perché sarebbe stato troppo basso sulla strada, fatti solo nei piani superiori. L’architetto parla di 8.000€ per sanatoria!!! Ma dobbiamo pagare noi o tutto il condominio, visto che proprio all’altezza del terrazzìni progetto con 2 finestre e di fatto tutti e 5 i piani hanno 3 finestre?
In ipotesi del genere se la sanatoria coinvolge tutto il condominio la sanzioni può essere unica (e quindi l’importo diviso fra tutti gli interessati; dipende però dai regolamenti edilizi locali, non sempre è così); il mio consiglio è di affidarsi totalmente al tecnico incaricato ed eventualmente portare il tema in assemblea condominiale.
Concordo perfettamente in tutto quello che ha asserito. Grazie.
. assolutamente d’accordo con lei
Se un costruttore negli anni 50 ha consegnato un edificio ma il progetto non corrisponde allo stato di fatto ,non deve ricadere sull’ignaro compratore l’onere di sanare. Il comune non ha controllato il costruttore ha cambiato in corso d’opera e chi paga è la persona senza colpe. Certo il progetto non deve prevedere 5 piani ed edificarne 10. Ma a livello di perimetro e cubatura corrispondente si dovrebbe concedere il titolo abitativo senza se e senza ma.
Ma che giustizia sarebbe se risolvessimo questo fatto. Ripeto non si tratta di condono.
Comprendo che il termine “condono” non piacere perché pare “colpevolizzare” (anche se in realtà l’etimologia latina della parola è diversa, e rimanda al concetto di “fare dono”, non così sgradevole).
In verità credo che questa visione si possa superare, l’obiettivo non deve essere trovare colpevoli ma cercare soluzioni nell’interesse di tutti (e in questo, ritorno, c’è “il dono”).
Rimane ovviamente il tema della “responsabilità oggettiva”, ed in particolare di trovare a chi allocare il costo economico di criticità passate.
Si suggerisce che ne rispondano costruttori che hanno male eseguito ovvero enti locali che non hanno controllato; spunti comprensibili con forse il limite che i costruttori degli anni ’50 nella quasi totalità dei casi sono non raggiungibili e gli enti locali eventualmente risponderanno.. con i soldi di tutti.
La scelta del legislatore (giusta o sbagliata: se ne può sempre discutere) è stata nel passato (e sarà plausibilmente nel futuro) di allocare il costo a carico dell’attuale proprietario.
per l’ utilizzo del bonus 110 queste varianti non richieste limiteranno molto l’ applicazione dell’ agevolazione . se non vi sara una norma ad hoc
E’ una precisazione assolutamente puntuale; la possibilità di usufruire dei bonus è strettamente legata ad una situazione edilizia senza difformità.
Un intervento normativo che “semplifichi” e ponga un “punto zero” sarebbe necessario anche al fine di ridurre contenziosi sul punto (perché i contenziosi, a prescindere da chi vinca, sono un costo per l’intero sistema).
Salve, sono proprietaria di un appartamento in una villetta trifamigliare, ora in fase di vendita ci si accorge di alcune difformità catasto/ comune, si decide per una sanatoria senonche’ ci viene detto che questa andrà fatta anche agli altri due appartamenti della casa se no impossibile vendere il mio. É vero? Non posso fare la sanatoria solo io? Grazie
Sul punto è “sovrano” il “tecnico” e l’ufficio comunale: se così dispongono temo così si debba fare.
Il Notaio al rogito si riferisce alla scheda /disegni catastale mentre i disegni al comune SUE spesso sono diversi cioè nn aggiornati.
In più i disegni catastali nn sono probatori. Una anomalia tt italiana
HO LETTO IN PROPOSITO, CHE L’ABUSO EDILIZIO ANTE 1967, SI PUÒ SANARE PRESENTANDO ” LA CILA ” CHE ATTESTA CHE L’OPERA È STATA REALIZZATA PRIMA DEL 1967 , E ACCASTATARE L’EDIFICIO IN FORZA DI QUESTO TITOLO.
Ritengo dipenda anche dal tipo di abuso; come sempre è fondamentale un confronto con ente locale e un tecnico che opera sul posto.
art. 42 comma 5 e 6 non mi sembra un condono edilizi visto che parla del sopraluogo di tecnici comunali che dichiarano tra l’altro “….edificio eseguito in conformita’ al progetto rilasciato….”.Uniformando su tutto il territorio nazionale quanto gia’ previsto dalla Legge Regionale dell’Emilia Romagna
In verità credo rientriamo sempre nell’ambito del condono (inteso, ripeto, in senso non negativo): si precisa (direi: amplia) infatti la definizione di tolleranza costruttiva nonché si limita il concetto di “difformità parziale” (comma 1) in modo da superare le criticità del passato.
buongiorno
devo effettuare un intervento con il bonus 110 su alcune palazzine realizzate dalla Gescal nel 1958, in zona allora periferica di una grande citta.
costruite con regolare licenza, ad una verifica attenta risultano alcune difformita.
la sagoma e’ corretta, al piano seminterrato (-1.70) erano previste tutte cantine che invece sono state limitate creando uno spazio deposito moto, ed un locale caldaia che riguardano circa un terzo dello spazio previsto per le sole cantine.
in piu un lato del fabbricato risulta fuori terra rispetto al progetto per un’altezza aggiuntiva di mt. 2.00 dove sono stati realizzati gli ingressi per la caldaia e deposito moto. il locale caldaia e’ regolarmente utilizzato con cert. V.V.F.
le modifiche, con piante allegate, risultano regolarmente accatastate all’epoca ed inserite negli atti di vendita dal costruttore.
E’ possibile regolarizzare la situazione con una cila in sanatoria.
grazie per la risposta
In sincerità non è un quesito a cui riesco a fornire diretto riscontro, riguardando un tema prettamente edilizio.
Il consiglio che però posso dare è di affidarsi totalmente ad un tecnico (aggiungo: del luogo, che abbia quindi confidenza professionale con gli uffici preposti dell’ente locale) per verificare come sanare la situazione.
Occorre sicuramente enorme attenzione e l’aiuto di un professionista competente perché – come noto – la presenza di possibili difformità non risolte rende impossibile utilizzare il bonus 110.
Buona Pasqua
salve, se la casa anni 1960 con realizzazione di una costruzione (allargamento del fabbricato) in regola dove nei documenti si presenta anche restauro della vecchia casa e nel documento sempre 1960 avviene la divisione del fabbricato (tra fratelli) che diventano due case tra vecchia e la nuova costruzione–domanda: anni 1960 ma casa vecchia costruzione porta nei documenti 74 m2 e oggi giorno a noi e riconosciuta o meglio la casa e figurata 60 m2 pero stato di fato e 74m2. mi chiedono di fare sanatoria??? cosa devo fare? la ringrazio in anticipo se mi risponde anche via email
Se un tecnico ha indicato come necessaria la sanatoria sicuramente è necessario rimettersi a detta indicazione e procedere in tal senso.
Ma ad oggi si hanno ulteriori notizie, conferme o smentite in relazione al “condono” in questione?
Al momento nessuna novità. E’ possibile tutto rientri nel contesto delle misure legate al recovery fund (si parla anche di nuova soglia di detraibili per gli interventi edilizi uniformata al 75%).
Salve ho una casa a san giuseppe vesuviano ereditata da mio padre .Scopro che una parte di abitazione costruitanel 1965 , non aveva la licenza . Posso condonare la mia casa ?
Suggerisco di sentire dal Comune che in base agli strumenti urbanistici vigenti valuterà la Sua posizione.
Buongiorno, ho bisogno di aiuto! : nel 1963 fu costruito un piccolo fabbricato rurale in zona di campagna, quindi “ante 67″ senza alcuna licenza o permesso in quanto all’epoca non era previsto. Nel 1997 i Genitori donano al figlio alcune particelle di terreno, su una di queste è presente il fabbricato. Per errore la presenza del fabbricato non è stata menzionata nell’atto. Non fu scritto che sul terreno c’era anche il fabbricato. Non esistono prove fotografiche del periodo di costruzione, al comune non c”è nulla che riguardi il fabbricato.
Dal 1963 al 2019 non c’e stato alcun controllo del comune, del catasto, ecc. Nel 2020 il fabbricato viene “accatastato” regolarmente come F2 (collabente) in quanto è abbastanza mal messo. La particella di circa 400 mt. su cui insiste risulta edificabile. Questo fabbricato fino al 2020 era praticamente “invisibile”. Ora indipendentemente dal Sismabonus, come si può rendere visibile questo fabbricato? come provo la sua vecchia esistenza? Un notaio mi ha detto di fare una conferma, convalida, rettifica dell’atto di donazione a mio sola firma in quanto i Genitori non ci sono più. E’ corretta la procedura? vorrei il Vs. parere
Se un Collega ha proposto un atto di convalida non posso che accodarmi: avendo – immagino – potuto visionare la documentazione disponibile avrà di certo suggerito la soluzione migliore.
Personalmente la ritengo una procedura corretta, alla luce di quanto sopra descritto.
Grazie Notaio, gentilissimo.
Buongiorno in un condominio realizzato con licenza edilizia nel 1963 a cui è stato rilasciato l’anno dopo il certificato di agibilità dove viene descritto il piano terra così come realizzato e cioè in parziale difformità (nel progetto era previsto un porticato e 20 cantine mentre sono stati aggiunti garage regolarmente accatastati nel1966 e oggetto di compravendita nel corso degli anni). Dal momento in cui è stata fatta la visita dai tecnici comunali per rilasciare l’agibilità ad oggi nessuno mai ha contestato lo stato di fatto. Si può usufruire del Ecobonus in considerazione di quanto esposto?
A mio parere no, ma sul punto l’unico giudizio che conta è quello del tecnico che assevera le opera.
Salve Notaio, ero in procinto di acquistare casa, quando mi accorgo che 2 balconi risultano molto più grandi rispetto alla piantina catastale.
L erede dell’immobile costruito prima del 1967 mi dice di non aver mai apportato modifiche all’immobile tanto meno ai balconi e di aver acquistato dal costruttore con i balconi di quelle dimensioni.
Adesso come facciamo a sanare la situazione? Il geometra ha chiesta di accedere agli atti del comune di appartenenza per vedere eventuali variazioni, ma molto probabilmente essendo passati all’incirca 63 anni sicuramente i faldoni saranno andati persi.
Essendo ante 1967 possiamo effettuare un autocertificazione che attesti questo e aggiornare la piantina al catasto con la nuova planimetria? Oppure mi indichi la strada da intraprendere…Gentilmente mi aiuti a risolvere il problema…Il geometra mi parla di calcoli, genio civile ecc, ma se i balconi sono nati cosi prima del 1967 e il costruttore(deceduto) non ha apportato modifiche alla piantina che colpa ha l’attuale proprietario
Il geometra conosce sicuramente meglio di me la situazione e il mio suggerimento è di seguire le sue indicazioni.
Salve,
sono proprietario di un immobile realizzato nel 1965 giusto N.O. all’esecuzione di opere edili e poi dotato di abitabilità rilasciata nel 1966 ( ciò attesta la avvenuta edificazione prima del 1/9/1967)
Tale immobile però quando è stato realizzato su un lato è stato realizzato con un piccolo balconcino che non è riportato sui grafici autorizzati dal Comune con quel N.O.
Oggi quindi risulta abusivo quel balconcino
Essendo stato realizzato prima del 1967 (settembre) cosa attestata dai titoli autorizzativi potrà essere ritenuto legittimo con le modifiche che il governo ha intenzione di introdurre per agevolare l’accesso al superbonus 110 %
Grazie
La normativa è netta e la possibilità di contestazioni anche a distanza di anni da parte dell’Agenzia delle Entrate non trascurabile: a mio avviso è un rischio procedere con un balconcino non riportato nei grafici autorizzati dal Comune.
In ogni caso evidenzio che il giudizio finale spetta sempre al tecnico che dovrà asseverare l’intervento ai fini del Superbonus.
Gentile Notaio,
Sto per vendere il mio appartamento e, da controlli effettuati da un geonetra, risulta che la facciata presenta delle difformità rispetto ai grafici di progetto (palazzo costruito prima del 1965) in quanto balconi e finestre risultano posizionati diversamente. Come si sana questa situazione? Devo farlo solo io oppure tutto il condominio? Quanto mi costerebbe? Grazie
Credo sia necessario avere un riscontro su tutti i punti da parte del geometra.
In genere in ipotesi di sanatoria condominiale i costi possono essere inferiori.
Quando potremo presentare le domande di “condono”? E secondo lei quanto costerà “condonarle”
Al momento non ci sono ulteriori indicazioni normative e quindi non è possibile fornire un riscontro attendibile sul punto.
Posso solo ipotizzare (ma è un mero esercizio di stile) che gli oneri saranno in linea con quanto ad oggi previsto.
Buongiorno Notaio,
qualche anno fa ho ricevuto in donazione un immobile rurale ante 1967, a sua volta oggetto di precedente donazione. L’immobile ha poi perso le caratteristiche di ruralità ed è stato accatastato come A/3. Ma io ho solo i due atti di notorietà che ne certificano la costruzione ante 1967 (mio nonno a mio padre e mio padre a me). Nessun progetto, nessuna documentazione, niente di niente. Questa eventuale modifica della Legge come potrebbe aiutarmi? Grazie
Notizie certe non ve ne sono. Una possibilità è che la nuova norma dichiari “espressamente” che tutto ciò che era censito in Catasto prima di una certa data è da intendersi “legittimo”, in modo da eliminare ogni incertezza sul punto.
Grazie, gentilissimo.
Salve, ho acquistato all’asta una parte di un’immobile che era della famiglia di mia moglie edificato nel 1960circa .Solo ora Mi sono accorto che l’immobile potrebbe non avere nessun permesso a costruire.Alla luce dell’acquisto avvenuto tramite tribunale,si puo sanare?
Per sanare – dal punto di vista edilizio – è sicuramente opportuno confrontarsi con l’ente locale, unico soggetto competente sotto il profilo urbanistico.
Buongiorno Notaio, un immobile costruito ante 1967 (certificato con atto di compravendita del 1966) senza presentazione in comune di alcun progetto né licenza edilizia, non risultando difforme a nessun progetto, è definito abusivo? Faccio presente che ai tempi però già esisteva un Piano Regolatore Generale.
La ringrazio
Domanda.. da “tecnico” che esula dal mio ambito giuridico; a parere mio la presenza di un piano regolatore generale (disciplinante la destinazione dell’area) può essere uno strumento di “salvezza”, ma va assolutamente contattato un geometra / ingegnere operante in loco (il rapporto e la conoscenza dello specifico territorio credo sia determinante) per un riscontro centro.
Grazie per la sua gentilezza. Non vorrei approfittare troppo della sua disponibilità, Le chiedo solo un’ultima cosa, da notaio: ad oggi, è ancora legalmente possibile vendere l’immobile di cui sopra (costruito ante 1967 con difformità)? O meglio: un notaio rogherebbe un atto di compravendita ricorrendo nell’atto alla solita dicitura “il venditore dichiara che il fabbricato è stato edificato in data antecedente al primo settembre 1967….”? Grazie infinite
Il tema è delicato e bisogna operare una distinzione.
La menzione “ante ’67” non legittima o copre gli abusi ma semplifica solo le dichiarazioni. In breve se un immobile è stato edificato antecedentemente all’1/09/1967 abusivamente.. rimane abusivo e non commerciale nonostante la dichiarazione resa in atto.
Se l’immobile invece presenta della difformità bisogna ormai distinguere anche alla luce della (recente ma non recentissima) giurisprudenza di legittimità in materia che ha aperto spiragli: la tesi maggioritaria è per la commerciabilità in assenza di abusi maggiori ma con parte informate pienamente.
Diciamo che diventa centrale capire in cosa consista l’abuso e disciplinare puntualmente fra alienante e acquirente allocazione del rischio e costi per sanare.
Grazie ancora. Buone cose
Buongiorno, si sta palesando in questi giorni la possibilità di un abuso volumetrico condominiale superiore al 2% per condominio ante 67 non sanabile. Nessun proprietario ne era a conoscenza. Al di là del superbonus 110%, a suo avviso gli atti di compravendita possono risultare nulli ? E’ opportuno inoltrare azioni legali vs i venditori da cui abbiamo acquistato ? Il notaio avrebbe dovuto chiedere di effettuare i controlli sulle parti comuni oltre che sui singoli appartamenti oggetto della compravendita ? Grazi
Premetto: do un riscontro “incidentale” non avendo alcuna conoscenza diretta della posizione e pertanto il mio parere è assolutamente estemporaneo.
Nell’ordine:
1. gli atti se contengono le menzioni edilizie sono validi, seppur presente l’abuso;
2. sulle azioni legali credo sia fondamentale rivolgersi ad un legale che potrà valutare caso per caso;
3. la Corte di Cassazione ha ormai ripetutamente chiarito che essendo le menzioni edilizie dichiarazioni di parte non vi è alcun onere di controllo (ne neppure responsabilità) in capo al notaio rogante.
Salve, che novità ci sono relativamente al condono per le opere realizzate ante 67?
Pensa sempre che sia imminente un condono?
Personalmente ritengo sia una strada che il legislatore non potrà che imboccare (anche banalmente.. per fare cassa).
Tuttavia come noto c’è stata un’emergenza decisamente totalizzante negli ultimi 18 mesi che ha sconvolto l’agenda normativa; confido il tema sia riproposto alla normalizzazione della situazione.
salve avrei bisogno d’informazioni e consigli perche siamo residenti al’estero ed’è tutto piu complicato.
Mio papa e mio zio hanno una casa in commune, addesso mio padre vorrebbe vendere il suo appartamento e abbiamo il cliente.
purtroppo nel verificare i documenti dal tecnico in commune non trovano il progetto del nostro appartamento del 1 piano per cui risulta abusiva.
nel catasto c’è la pianometria, paghiamo l’IMU et la tassa delle immondizie
ho trovato nei documenti del notaio in cui fa riferimento che il progetto e stato depositato in commune.
come devo procedere per ottenere la doppia conformità affinché possa avviare la vendita?
vi sarei molto gratto di ricevere i suoi consigli perche non so assolutamente niente delle leggi italiane.
vi anticipo i miei ringraziamenti
La Sua situazione è decisamente complessa.
Unico suggerimento che mi permetto di dare: contattare immediatamente un tecnico (locale) che si relazioni con il Comune e verifichi come procedere con la sanatoria, se possibile.
Dovevo pagare una sanatoria per una differenza di 10 cm un muro interno dell’appartamento acquistato l’importo è di circa 900 euro .Tutto questo è accaduto nell’anno 2019 .Cosa è successo secondo voi?
Credo sia necessario sentire subito un tecnico, sul punto purtroppo non posso dare supporto.
Progetto presentato con altezza interna 2,75 risultato finale 2,67 che succede ora ? Lagibilita presentata è valida?
Deve essere chiesto al tecnico.
Ho un addizione di volume (un bagnetto aggettante) sul lato sud di una palazzina storica ubicata in centro storico, probabilmente realizzato in parte ante guerra e in parte nel primo dopoguerra: secondo voi rientra in questa ipotesi di regolarizzazione? In caso contrario va abbattuto in caso di richiesta di ristrutturazione del palazzo o può essere in qualche modo sanato? Grazie.
E’ un tema a cui può rispondere solo un tecnico, possibilmente del luogo in cui è sito il bene che ha buona conoscenza anche dei regolamenti locali e può relazionarsi in maniera costruttiva con il Comune.
L’alternativa è per ora attendere (quando ci sarà) il provvedimento normativo per comprendere se anche questa posizione vi potrà rientrare.
Buongiorno, devo vendere un appartamento acquistato già sezionato ( da un grande appartamento ne sono stati fatti due) Quando è stato acquistato l’opera di suddivisione era già stata eseguita nel 1963. Ad oggi questa modifica risulta al catasto ma in Comune non riescono a risalire alla registrazione dell’avvenuta modifica, probabilmente avvenuta molto tempo prima. Oggi all’atto della vendita mi vorrei tutelare come si vuole tutelare chi compra. A quale ufficio del Comune mi posso rivolgere? Se vendo in questa situazione cosa rischio? Grazie e buon lavoro
Parere mio: incaricare un professionista di propria fiducia di realizzare una relazione tecnica in cui si attesti la conformità (edilizia) del bene.
In questo modo è sicuro di vendere un bene che non ha criticità (edilizie).
Un fienile esistente già nel 1967, acquistato ne 2003, ristrutturato tra il 2004/inizi 2005 può essere condonato se fosse presente un abuso edilizio?
É necessario verificare in base al regolamento comunale: sicuramente un tecnico del luogo potrà essere risolutivo.
Buonasera Egregio notaio, io ho ricevuto in eredità un immobile categoria A/3 costruito nel 1945 e al quale, prima del 1967 sono stati aggiunti 2 vani e mezzo, costruiti senza concessione edilizia perché, all’epoca, l’area era priva di piano regolatore e la normativa locale non prevedeva il previo rilascio del permesso per costruire, ma regolarmente accatastati nel 1972, anno in cui c’è stato il primo passaggio di proprietà. Posso, quindi, considerare l’abitazione regolare e, eventualmente, commerciabile?
Credo che la soluzione migliore sia sentire con un tecnico direttamente presso il Comune ove è sito l’immobile: solo l’ente locale può infatti dare un giudizio sulla base della pro-tempore disciplina urbanistica vigente.
ho perso le fila. Il condono è stato approvato ?
No.
Io ho comprato un immobile costruito prima del 1967. Il proprietario che ha costruito questo immobile e deceduto e i figli hanno venduto a me. Con il contratto di vendita dove si dichiara che l’immobile è stato costruito prima del 1967, eredi dicono che anche se nel archivio ci sono documenti che non corrispondono con il presente, e giusto, perché e stato realizzato ante ’67 e significa che è tutto legale. Infatti, ho scoperto che nel archivio doveva essere una tettoia, ma in realtà ho comprato l’immobile con terrazzo. Si deve fare in questo caso la sanatoria? Che io non riesco a capire niente, perché il tecnico dice che è giusto così.. se è costruito prima del ’67, e in regola oggi.
E’ necessario rimettersi alla valutazione del tecnico; se conferma – e assevera – che è tutto conforme non occorre sanatoria.
Buongiorno,
mi trovo in questa situazione paradossale: casa di paese costruita prima del 1954 fatta da piano terrena e primo piano. Nel 1960 i miei genitori costruiscono un altro piano, più la terrazza senza necessità di avere regolare licenza edilizia perchè la normativa di allora lo consentiva. Nel 2014 accatasto tutto l’immobile senza nessun problema.
Oggi vorrei utilizzare il bonus facciate al 90% ma un tecnico mi dice che non posso farlo perchè non ho l’abitabilità.
Ho sempre pagato l’imu e le tasse regolarmente e sono residente dalla nascita.
Grazie per il vs aiuto.
Cordialità
Sul punto temo sia necessario rimettersi alle indicazioni del tecnico.
Se la criticità è dovuta alla sola abitabilità si potrebbe approfittare dell’occasione per richiederla in modo da valorizzare così ulteriormente il bene.
Sarà possibile sanare una cantina che su progetto non esiste ma che,nel 1958 i costruttori hanno eseguito e una finestra spostata sempre in data 58′ che su progetto era in un’altra parete?
Deve sentire da un tecnico; dipende tutto anche dai regolamenti locali.
Domanda forse oscena per gli addetti ai lavori
Quando si acquista un’abitazione in condominio , chi acquista si rivolge perla legalità dell’atto al Notaio,
con la documentazione del notaio è convinto di essere in regola.
A 50 anni dall’acquisto ,il precedente proprietario aveva acquistato direttamente dal costruttore, non sono emerse irregolarità, nullaosta da parte del notaio.
E’ possibile che il Comune non ha ottemperato al suo dovere di controllo, quando ha concesso l’abitabilità, quando ha avuto la comunicazione di fine dei lavori, ed adesso a distanza di 50 anni ,e nel frattempo molte abitazioni hanno cambiato proprietario ,sempre con l’avvallo del Notaio, parentesi (ma il Notaio a cosa serve ? , possa pretendere la sanatoria, MA CHI FA QUESTE LEGGI DEMENZIALI, potrei capire un lasso di tempo di 5/6 anni per i controlli, altrimenti poi i costruttori magari in combutta con soggetti interessati ,fanno i loro interessi e chi acqista,sempre con il NOTAIO, non abbia nessun diritto?
Rispondo alle varie domande oscene (cito, non è un giudizio).
Le leggi (demenziali e non) in Italia le fa il Parlamento.
A cosa serve il Notaio lo può leggere anche qui:
In particolare, in ambito edilizio il Notaio garantisce proprio la legalità dell’atto, cioè che il venditore rilasci le dichiarazioni richieste dalla legge (cioè elenchi i titoli edilizi dell’immobile e conformi siano legittimi). Senza quelle menzioni (dal 1985 in avanti) l’atto è nullo. Il Notaio non controlla lo stato edilizio ed urbanistico dell’immobile, perché non è suo compito né suo onere, come anche più volte ha ribadito la Corte di Cassazione.
Se ritiene che il Comune non abbia ottemperato a propri doveri di controllo può agire in giudizio contro il Comune stesso, altrimenti si rischia di fare accuse generiche.
Chi acquista se riscontra abusi e ritiene pertanto che le dichiarazioni del proprio venditore non fossero veritiere, avendo l’atto notarile come prova della circostanza, lo citerà in giudizio e agirà per ottenere il risarcimento del danno subito.
Domanda:
quando l0edificio che ha fatto richiesta del contributo del 110% non rispetta il termine dei 4 metri dal confine con il lotto del proprietario vicino, nella fattiepecie mancano 60 cm..
quali sono le sanatorie possibili affinchè possa cpunque fruire del contributo del 110%?
in attesa di riscontro si porgono cordiali saluti
Suggerisco di sentire dal Comune quale soluzione sia possibile nel rispetto dei locali vigenti strumenti urbanistici.
Buonasera, sono entrata in possesso di una casa di due piani, con garage / cantina semi interrata, in parte per eredità (parte di mio padre) in parte per acquisto (parte di mia zia. Per poter fare dei lavori di ristrutturazione, l’architetto ha misurato e ha scoperto che la casa è più alta (esce fuori terra) di 35 cm rispetto al progetto presentato in comune nel 1962. Questo perché durante la realizzazione del fabbricato, nel 1963, mi hanno detto che probabilmente hanno trovato dell’acqua durante lo scavo del seminterrato, che è stato quindi tenuto più alto di 35 cm rispetto alla quota che doveva avere come da progetto e, di conseguenza, tutta la casa è slittata in alto di questi 35 cm. Mi hanno chiesto 20000€ per sanare questa cosa fatta in una epoca dove io manco ero nata e mio padre andava alle elementari… non abbiamo mai saputo di questa discrepanza, quindi non è mai stato chiesto un condono, neanche da mio nonno che la casa l’aveva costruita quando c’erano altre regole e nessuno gli ha chiesto di certificare, nel 1963, la modifica fatta. C’è modo per risolvere questa situazione legalmente ma senza dover esaurire tutti i miei risparmi e dover rinunciare alla ristrutturazione per esaurimento fondi ? Grazie mille
Al momento temo di no.
Unica speranza: attendere un futuro condono confidando che vi rientri – con oneri più contenuti – anche questo tipo di difformità.
Grazie mille
Buonasera.
Devo vendere un’immobile costruito ante 1967 ricevuto in eredità, lo stesso risulta essere costruito su piccole parti di terreno in parte di privati e in parte del Comune. Lo posso vendere comunque, oppure cosa devo fare visto che la costruzione è stata eseguita moltissimi anni fa e nessuno a mai contestato la situazione suddetta?
In attesa di un riscontro ringrazio e saluto cordialmente.
Temo si debba prima regolarizzare la situazione.
Buongiorno,
ho acquistato un immobile sottoposto a vincolo paesaggistico, costruito prima del 1931, non esiste atto di nessun tipo in Comune (Firenze) ma solo una planimetria depositata al catasto nel 1939 che presenta piccole difformità:
– ampliamento della latrina e piccolo sotto-scale. Il tutto inferiore al 2% del volume dell’appartamento.
Preciso che la latrina è disegnata a pennarello e sembra avere una finestra in posizione diversa rispetto alla finestrella alta della situazione attuale. Tutto risulta dichiarato nell’atto di compravendita come lievi difformità che non richiedono la presentazione di una nuova planimetria come asseverato dal tecnico del venditore.
Devo effettuare una ristrutturazione interna leggera con CILA ma il mio tecnico ha forti dubbi sullo stato legittimo dell’immobile. Chi ha ragione? Grazie.
Temo che l’unico soggetto che possa dare un riscontro sia l’ente locale ove si trova l’immobile.
Buongiorno,
chiedo un vostro parere. Edificio realizzato nel 1953…il realizzato è sostanzialmente conforme al progetto. Tuttavia, il certificato di abitabilità considera solo 3 piani su 5 escludendo un intero piano abitabile ed un sottotetto, oggi adibito a cantine. Anche la relazione di progetto citava solo 3 piani abitabili ma dai disegni era chiaro che il fabbricato ne avesse 4 oltre il sottotetto.
Quale elaborato ha maggiore forza nella definizione della regolarità urbanistica? Premetto che ho contattato più volte il Comune ma non sanno darmi risposta
Ritengo che l’abitabilità non sia determinante ai fini della regolarità urbanistica; sul punto tuttavia è necessario il parere di un tecnico.
Buongiorno
Ho acquistato immobile nel 2003,con regolare contratto, dove c’è scritto che lavori eseguiti erano ante 67,con regolare accatastamento con planimetria che corrisponde a attuale immobile
Adesso voglio usufruire di 110 ma comune dice che a loro possesso c’è disegno del 64 che non corrisponde a disegno accatastato (a comune,risulta casa con affiancato un pollaio di 2mq,invece di casa con affiancato un magazzino di 25 mq)
Venditore non possiede nessuna documentazione ne foto che potrebbe certificare loro dichiarazione nel atto di vendita
Geometra mi dice che non posso usufruire di 110 perché sono con magazzino abusivo che deve essere abbattuto
La prego cosa si po fare
Temo che debba seguire il geometra: se l’unica soluzione per sanare è abbattere il magazzino.. va abbattuto. In alternativa verificare con il Comune se pagando una sanzione si può sanare l’immobile.
Buona sera,
Ho acquistato un immobile nel 1999 comprendente due appartamenti e un piano adibito a garage e centrale termica, costruita nel 1966, insieme a mia sorella.
L’appartamento al secondo piano è stato condonato dal precedente propietario nel 1997 (in comune è presente la domanda di condono e le ricevute di pagamento). Nel 2018 ho ritirato l’appartamento di mia sorella ed è stato rifatto l’accatastamento, quindi l’edificio è catastalmente a posto in tutto. Ho fatto domanda e presentato progetto per effettuare i lavori di superbonus, in comune, all’ANAS e alle ferrovie dello stato. Ho in mano da mesi i permessi di costruire da parte di ANAS e del comune, ma purtroppo non quello delle ferrovie. Oltre a tutta la documentazione richiesta da R.F.I., mi è stato richiesto un supplemento di documentazione e lo svolgimento di prove acustiche e prove vibrazionali (fatte fare personalmente da tecnici specializzati per una spesa di circa 4500 €). Dopo tutto questo, ferrovie dello stato si oppone dicendomi che per loro l’appartamento al secondo piano è “abusivo” e mi è stato chiesto di presentare inoltre tutti i cedolini di pagamento dell’ IMU dal 99 ad oggi. Tutto questo poi consegnato a mano all’ufficio di Milano (io sono della provincia di Sondrio) perchè nel 2022 non accettano PEC. Possibile che possano opporsi alla mia domanda di ristrutturazione? Ovviamente non vorrei ampliare niente, ma solamente applicare un cappotto termico al perimetro della mia abitazione.
Credo che l’unico che possa dare una risposta è il tecnico che sta seguendo l’intervento.
In ogni caso il diniego deve essere motivato.
Buonasera Notaio,
nel caso specifico mi trovo un edificio d’abitazione autorizzato nel 1962, dove nella richiesta di agibilità si riporta quanto segue: “inizio lavori 29.10.1962, ultimazione parte muraria 19.12.1962. Resa abitabile il 30.11.1968”.
Domanda: lo posso considerare “ante 1967”?
Si rilevano delle lievi difformità che sono state palesemente realizzate durante la costruzione del fabbricato, intesto entro la data del 29.10.1962.
Queste difformità vanno sanate?
Grazie
E’ sicuramente un bene con titolo (iniziale: possono poi esserne seguiti ulteriori) ante ’67.
Sulla necessità di sanare o meno le difformità ritengo opportuno consultare un tecnico.
Ero in procinto di mettere in vendita un box attiguo al palazzo dove ho un appartamento di proprietà ereditato da mio padre. Edificio e box (6) furono realizzati negli anni 1954/55. Al momento del compromesso mi accorgo che il box non ha la licenza di costruzione. Uno solo di questi sei box è riuscito a “sanare” questa carenza con un condono nel 2003. Il notaio a cui mi sono rivolto mi dice che l’atto si può stipulare senza problemi. Io ho seri dubbi sulla mia eventuale responsabilità “amministrativa” e alle conseguenze di vendere senza avere la licenza di costruzione del box.
Cosa si può fare per sanare una simile mancanza? Grazie per una risposta.
Incaricare un tecnico che attesti se quell’immobile è o meno conforme e legittimo.
Se è un immobile abusivo a mio avviso non si può stipulare.
Situazione: immobile costruito nel 1930 ( come planimetria recita ), negli anni 70/80 è stato fatto un balcone dove prima vi erano solo 2 finestre, senza richiedere il permesso al comune, il balcone è all’interno del cortile condominiale, e anche altri balconi nel cortile di altre persone sono stati fatti così.
Vorrei vendere l’immobile cosa dovrei fare?
Verificare con un tecnico se è tutto conforme dal punto di vista urbanistico e catastale.