Qualora ci si rivolga al Notaio per la stipula di un atto comportante il trasferimento, la costituzione ovvero lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti (edifici in cui sia stato già eseguito il rustico, comprese le mura perimetrali delle singole unità e sia stata completata la copertura) – ad esclusione dei diritti reali di garanzia – per le unità immobiliari urbane è necessario vi sia a pena di nullità il c.d. allineamento catastale. Tale è il disposto dell’articolo 29 bis della legge 27 febbraio 1985 n. 52, come introdotto dalla legge 122/2010. 

Ogni qual volta l’oggetto dell’atto notarile sia un’unità immobile urbana, in sostanza, deve esservi in atto una dichiarazione di parte circa la conformità c.d. oggettiva, nonché una formula con cui il Notaio stesso attesta la sussistenza o meno della conformità c.d. soggettiva. Tale previsione non interessa i fabbricati non esistenti: fabbricati ancora da costruire o non ancora giunti al rustico, ovvero le unità immobiliari iscritte al Catasto Fabbricati, ma che in realtà non siano riconducibili per le loro caratteristiche alla categoria “fabbricati”.

Successivamente alla introduzione dell’articolo 29 bis, in dottrina ed in giurisprudenza sono sorti molteplici interrogativi di cui si continua a discutere ancora oggi: come indicare tali dichiarazioni in atto nel rispetto della normativa? E’ possibile porre in essere un atto di conferma in materia di conformità catastale? Quali sono le responsabilità del Notaio rogante un atto privo delle corrette dichiarazioni e attestazioni di allineamento catastale?

Con la conformità c.d. oggettiva si intende non solo la identificazione catastale, ma anche la precisazione in atto della conformità dei dati catastali dei fabbricati – oggetto del negozio giuridico voluto dalle parti – alle planimetrie depositate in Catasto raffiguranti gli stessi fabbricati, unitamente alla dichiarazione degli intestatari degli immobili riguardo la conformità degli stessi con il loro attuale stato di fatto. Dette dichiarazioni mirano ad assolvere gli obblighi di denuncia e variazione scaturenti da interventi edilizi realizzati nel tempo e che hanno alterato lo stato di fatto, la classe, la zona censuaria, la rendita catastale, la consistenza ovvero la categoria degli immobili interessati.                     

In caso di inosservanza del disposto di cui all’articolo 29 bis legge 52/1985, la legge propende per la nullità formale, assoluta ed insanabile dell’atto; in dottrina, tuttavia, vi è un’opinione che ammette la possibilità di un atto di rettifica/conferma ove le omesse dichiarazioni circa l’allineamento catastale non dipendano da mancanza di strumenti di comparazione con lo stato di fatto degli immobili. Il legislatore stesso, nel decreto legge contenente la manovra correttiva per il 2017, apre uno spiraglio per l’atto di conferma di atto nullo per violazione della disciplina in materia catastale, auspicato dalla prassi notarile per mitigare la nullità dell’atto e le conseguenze gravi per la circolazione dei beni. Per effetto di tale orientamento, pertanto, non vi sarebbe più una nullità insanabile, essendo possibile la stipula di un successivo atto di conformità trascrivibile (ma anche questo punto non è pacifico), come precisa anche lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 9-2018/C approvato il 19 aprile 2018. Da ultimo, lo stesso Consiglio Nazionale del Notariato nello studio n. 77-2018/C approvato il 19 aprile 2018, sottolinea la natura documentale della nullità ex articolo 29 bis e afferma la possibilità di applicare anche in materia catastale l’articolo 2701 Codice Civile in tema di conversione di atto pubblico; qualora, al contrario, vi sia incertezza sull’identità del bene oggetto dell’atto trova senz’altro applicazione la nullità sostanziale di cui all’articolo 1418 Codice Civile.

Quanto alla conformità c.d. soggettiva, invece, è il Notaio stesso che deve accertarsi – ed attestare in atto – della conformità tra dati catastali, intestatari e planimetrie dell’immobile e risultanze dei Registri Immobiliari. Risulta, pertanto, non più dispensabile la preventiva attività di accertamento realizzata dal Notaio mediante controllo ipotecario e catastale sull’immobile oggetto dell’atto che andrà a stipulare. Per il caso in cui tale verifica dia esito negativo, è possibile vi sia un mancato allineamento catastale (se ad esempio manchi la voltura di un precedente trasferimento) ovvero un mancato allineamento dei Registri Immobiliari (ad esempio quando non sia stata trascritta una accettazione di eredità precedente all’atto) ovvero un mancato allineamento catastale e dei Registri Immobiliari (usucapione non ancora accertata con sentenza dichiarativa).

La normativa in esame è fondamentale per gli atti ad oggetto unità immobiliari urbane in quanto tutela interessi pubblici ed esigenze fiscali, contrastando l’evasione fiscale. 

La stessa Corte di Cassazione con sentenza 3 giugno 2016 n. 11507 ha dichiarato nulla una vendita in cui era prevista la dichiarazione di conformità allo stato di fatto solo delle planimetrie, non anche dei dati catastale dell’immobile, ritenendoli il notaio rogante impliciti nel riferimento alle planimetrie; dello stesso avviso diverse pronunce delle Co. Re. Di. (Lazio 2 febbraio 2017, Friuli, Veneto e Trentino 17 giugno 2016). Ancora, la Corte Suprema ha riconosciuto nella medesima pronuncia la responsabilità disciplinare del Notaio rogante ex articolo 28 della legge notarile, in contrasto allo studio del Consiglio Nazionale di Notariato n. 846-2014/C. 

La disciplina in esame ha una pregnante rilevanza pratica, comportando la nullità dell’atto traslativo in caso di omesse o inesatte dichiarazioni di allineamento catastale. Sarà meglio, dunque, accertarsi già anteriormente alla stipula dell’atto della sussistenza della conformità sia oggettiva che soggettiva e – qualora non vi sia – occorrerà procedere ad un preallineamento catastale allo scopo di risolvere le problematiche evidenziate che, in caso contrario, non renderebbero possibile la conclusione dell’atto sperato e voluto dai contraenti. Nella diversa ipotesi di non conformità oggettiva fisiologica, al contrario, il Notaio potrà ricevere ugualmente l’atto perchè potrà garantire che il risultato della conformità catastale – mancante al momento della stipula – sarà ottenuto dopo la conclusione del negozio.