Cosa accade – e quale disciplina trova applicazione – per il caso in cui su suolo comune venga edificata una costruzione da solo uno dei comproprietari?

La questione racchiude un lungo dibattito giurisprudenziale in cui si alternano due orientamenti contrapposti. Al fine di dirimere detto contrasto e dettare una regola che possa essere la soluzione a tale problema, intervengono, solo di recente, con sentenza n. 3873 del 16 febbraio 2018, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

Secondo un primo orientamento, in tale fattispecie opererebbero le regole in materia di accessione di cui all’articolo 934 Codice Civile. In particolare, la costruzione realizzata da un solo comproprietario del suolo su quest’ultimo è automaticamente in comproprietà di tutti i comproprietari del suolo, secondo le rispettive quote, e salvo patto contrario tra le parti. Quanto alle spese, ancora, ai comunisti costruttori spetta il rimborso delle spese sostenute, esercitabile pro quota nei confronti degli altri comproprietari non costruttori.

Tale teoria si scontra con la tesi giurisprudenziale – dominante per diversi anni, ma smentita dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione – secondo cui, al contrario, si applicherebbe la disciplina della comunione ai sensi degli articoli 1100 e seguenti Codice Civile, in deroga all’articolo 934 Codice Civile. Il costruttore non è da considerarsi terzo rispetto alla titolarità del suolo e l’accessione opererebbe qualora si costruisca su un terreno altrui, non anche su terreno parzialmente proprio. Di conseguenza, la costruzione su suolo in comproprietà cade in comunione ordinaria tra le stesse parti se eseguita nel rispetto delle regole in materia di comunione, altrimenti sarebbe in piena ed esclusiva proprietà dell’unico costruttore, anche se comproprietario del suolo su cui si edifica.

Nella sentenza n. 3873, sopracitata, le Sezioni Unite della Corte Suprema ritengono applicabile l’istituto dell’accessione, non ritenendo necessaria l’alterità soggettiva tra proprietario del suolo e costruttore, e dunque a prescindere dal riferimento soggettivo circa l’autore dell’edificazione. Ancora, la Cassazione smentisce l’esistenza di un rapporto di genus a speciem tra accessione e comunione, per cui la prima non può derogare all’istituto dell’accessione, come da precedente orientamento giurisprudenziale. 

Per la Corte, se un comunista costruisce su suolo comune, tutti i comproprietari del suolo acquistano immediatamente la comproprietà della costruzione, proporzionalmente alle rispettive quote, per il solo fatto dell’incorporazione e salvo valido patto contrario. Trovano altresì applicazione la disciplina giuridica relativa all’uso della cosa comune e delle innovazioni. Ancora, il comproprietario che abbia subito il pregiudizio del godimento della cosa, può esercitare le azioni possessorie ordinarie, nonché pretendere la demolizione dell’opera lesiva del suo diritto. 

Ancora, si distinguono i casi di costruzione del comproprietario a seguito di divieto espresso ovvero di consenso implicito o esplicito degli altri comproprietari non costruttori. Solo nel primo caso, infatti, i comproprietari non costruttori potranno agire per ottenere il ripristino dello status quo ante. In caso gli stessi non agiscano in tal senso, si creerà un diritto di credito da parte degli altri comproprietari e in favore del comunista costruttore: il costruttore dovrà essere rimborsato dalle spese sostenute per la realizzazione dell’opera, che cade in comproprietà.