La casa rimane ancora la forma d’investimento principale nel nostro Paese, con oltre il 70% di italiani proprietari di un’abitazione, percentuale stabile negli ultimi dieci anni e – come si può vedere anche nella pagina del sito dedicata alle compravendite – superiore rispetto ad altri Stati.

Nel – non piccolo – mondo del mercato immobiliare la “parte del leone” è sicuramente riservata alla “prima casa“, il cui acquisto, come noto, è assistito da particolari agevolazioni che investono il profilo fiscale e di accesso al mercato del credito. Purtroppo, come spesso accade, proprio dove c’è maggiore interesse si sviluppano imprecisioni e vere e proprie “leggende metropolitane” soprattutto relativamente all’aspetto che più tocca che si avvicina all’acquisto, e cioé quello dei da costi da sostenere.

Non si vuole, in questa sede, ripercorrere tutta la normativa di favore che riguarda le compravendite “prima casa”, ma cercare di fare chiarezza circa una (forse non pienamente intesa) decisione della giurisprudenza di legittimità di inizio 2018 che ha mosso grande attenzione. Ci si riferisce, in particolare, alla sentenza 2 febbraio 2018, n. 2565 delle Corte di Cassazione, in cui si affronta (non per la prima volta) il tema della possibilità di chiedere le agevolazioni prima casa per chi é già proprietario, nel medesimo Comune, di altro alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative del soggetto interessato.

La Suprema Corte, in breve, richiamando altri precedenti sul punto (Cass. civ. 2003, n. 2418; Cass. Civ. 2010 n. 100; Cass. civ. 2006, n. 11564), ha affermato la possibilità di chiedere le agevolazioni prima casa seppur già proprietari di altro immobile abitativo nel medesimo Comune laddove questo non sia – in concreto – non idoneo ad essere utilizzato come abitazione dal richiedente.

I giudici di legittimità, in particolare, forniscono un’interpretazione ampia del concetto di inidoneità, sia in senso “oggettivo (effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative) […]”.

Si aprono quindi le maglie – come ha titolato qualcuno – per l’agevolazione per l’acquisto prima casa? Personalmente non posso che invitare alla prudenza.

La sentenza in oggetto, infatti, sicuramente fornisce una possibilità in più al contribuente e si inserisce in un solco di ulteriori precedenti giurisprudenziali in tal senso, ma non è pacificamente accettata, non porta – mi sbliancio – il sigillo di una decisione a Sezioni Unite e soprattutto è ancora ampiamente osteggiata dall’Amministrazione Finanziaria. E pertanto sicuramente si può (per ora, sperando non vi siano revirement o modifiche legislative) confidare, in caso di conflitto con l’Agenzia delle Entrate, di avere un giorno una definitiva pronuncia favorevole (dovendo ovviamente dimostrare in sede processuale la concreta inidoneità), ma nel mentre vi sono gradi di giudizio da affrontare e spese legali da sostenere.

Ancora, presi dall’entusiasmo si deve assolutamente evitare di incorrere in un’interpretazione eccessivamente ampia della portata della pronuncia, pensando che si estenda a tutti i casi di prepossidenza di altra casa di abitazione. In verità la fattispecie che la Corte di Cassazione affronta è limitata ai casi di un immobile abitativo di cui si è già proprietari nel medesimo Comune in cui si vuole acquistare il nuovo, escludendo però il caso in cui si è già usufruito delle agevolazioni prima casa. Sul punto la sentenza è precisa, chiarendo proprio come l'”altro […]” (cioé il precedente) immobile deve essere stato “acquistato senza agevolazioni nel medesimo comune […]”.

In breve, e riassumendo, la sentenza ci ricorda che:

– chi ha già acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa ed è ancora proprietario del bene può comprare un’altra abitazione richiedendo nuovamente i benefici fiscali a patto che ceda la prima entro un anno dal nuovo atto, a prescindere dal Comune in cui si trovano i due immobili;

– chi ha un immobile acquistato senza le agevolazioni prima casa può comprare nel medesimo Comune un’altra abitazione richiedendo nuovamente i benefici fiscali a condizione di riuscire a dimostrare come il precedente immobile sia inidoneo a soddisfare le esigenze del proprio nucleo abitativo. Il tutto, aggiungo io, sapendo che probabilmente l’Agenzia delle Entrate muoverà qualche contestazione;

– chi ha già acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa ed è ancora proprietario del bene e vuole comprare un’altra abitazione non può richiedere nuovamente i benefici fiscali adducendo che il precedente immobile sia inidoneo a soddisfare le esigenze del proprio nucleo abitativo. Su questo fronte, niente di nuovo.