Quando si decide di vendere un’immobile arriva puntuale la fatidica domanda sul titolo di provenienza, che sia il Notaio a richiedere la sopracitata documentazione o che sia la Banca poco cambia, la verità è che il titolo di provenienza dell’immobile che ci si accinge a vendere è considerato il Santo Graal delle compravendite.

Il titolo di provenienza è il documento che ha realizzato e formalizzato il passaggio della titolarità oppure che ha sancito la nascita del diritto di proprietà di un determinato bene; esso può essere costituito da un contratto di compravendita, una donazione, un testamento, ecc.

Sull’argomento de quo si è recentemente pronunciata la Corte di Cassazione con due sentenze importanti che rimarcano l’assoluta centralità dei titoli di provenienza nell’attività svolta dal Notaio rogante.

In entrambi i casi sottoindicati il Notaio aveva omesso di richiedere il titolo di provenienza dell’immobile oggetto di compravendita e non aveva effettuato le visure catastali violando uno dei principi generali previsti dal Codice Civile in tema di adempimento di obbligazioni, ex art. 1176, comma 2.

Il Notaio ai sensi dell’art. 14 del Codice Deontologico è tenuto ad un comportamento scrupoloso, diligente e non frettoloso al fine di non commettere un illecito concorrenziale; viene esplicitamente richiamato dal predetto articolo l’omessa richiesta di documentazione necessaria a rogare l’atto.

La prima sentenza in esame è la numero 32147 del 12 dicembre 2018, Sezione seconda della Suprema Corte, la quale sancisce l’aspetto della illecita concorrenza per l’esecuzione delle prestazioni notarili secondo sistematici comportamenti frettolosi o compiacenti, non adeguati alla diligenza del professionista avveduto e scrupoloso, il quale, appunto, rinunci a richiedere la documentazione necessaria per il compiuto ricevimento dell’atto, semplificando notevolmente le attività preparatorie alla stipula su di lui incombenti, e così procurandosi l’accaparramento della clientela.

Sempre la Cassazione è tornata sul punto con la sentenza numero 2525 del 30 gennaio 2019 affermando la responsabilità del Notaio rogante per non aver eseguito le visure immobiliari relative all’immobile oggetto di compravendita e con l’occasione ha confermato il principio giurisprudenziale secondo cui il notaio rogante ha l’obbligo di compiere tutte le attività preparatorie e successive ai fini del perseguimento della volontà delle parti: “richiesto della redazione di un atto pubblico di trasferimento immobiliare ha l’obbligo di compiere le attività preparatorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, è tenuto ad effettuare le visure catastali e ipotecarie, la cui eventuale omissione è fonte di responsabilità per violazione non già dell’obbligo di diligenza professionale qualificata, ma della clausola generale della buona fede oggettiva o correttezza, ex art. 1175 c.c., quale criterio determinativo ed integrativo della prestazione contrattuale, che impone il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della controparte» (Cass. civ., sez. III, 20 agosto 2015, n. 16990)”.

La Suprema Corte permette quindi di chiarire un aspetto importante su cui – purtroppo – spesso rischiano di emergere criticità fra le parti nonché con lo stesso Notaio. Non è infatti infrequente la richiesta di non procedere alle visure “per risparmiare” (sic!) nonché di evitare di recuperare gli atti di provenienza in quanto il documento è stato smarrito.

Le pronunce citate evidenziano come le indagini ipo-catastali non siano attività “rinunciabili” e per le quali il Notaio possa essere essere esonerato. Per utilizzare un paragone “medico” sono come le analisi del sangue prima di entrare in sala operatoria: sono indispensabili e senza quelle non è possibile procedere all’intervento, il tutto ovviamente nell’interesse primario del paziente.

Gli atti di provenienza sono altrettanto importanti, perché permettono di avere un quadro completo dei vari passaggi che hanno interessato il bene e rilevare se ci sono stati – nella storia dello stesso – pattuizioni particolari che non emergono dai Registri Immobiliari. Si ricorda che anche se si è persa copia di un atto notarile la stessa può essere sempre richiesta al Notaio che aveva stipulato l’atto, oppure – ove questo abbia cessato l’attività – all’Archivio Notarile competente per Distretto.

Il tema di fondo rimane unico: per quanto il Notaio sia bravo e abbia il compito di risolvere ogni criticità e rassicurare le parti, comprare casa non è (e non può essere) un’attività banale, in cui lesinare su controlli e documenti.